Vklad do katastra nehnuteľností: Poplatky, oslobodenia a postup pre osoby s ŤZP

Proces zápisu nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností je kľúčovým krokom pri akýchkoľvek transakciách s nehnuteľnosťami, či už ide o kúpu, dedenie, darovanie alebo zriadenie vecného bremena či záložného práva. S týmto procesom sú spojené aj určité poplatky, ktorých výška je regulovaná zákonom. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o poplatkoch za vklad do katastra, podmienkach oslobodenia, súvisiacich aspektoch a detailný postup pri podávaní návrhu na vklad.

Katastrálne konanie završuje proces prevodu vlastníckeho práva z prevádzajúceho na nadobúdateľa a je dôležitou časťou tohto procesu spolu s uzavretím samotnej scudzovacej zmluvy. Hoci sú zmluvné strany už od uzavretia kúpnej alebo inej zmluvy o prevode vlastníctva k nehnuteľnostiam viazané prejavmi svojej vôle, k samotnému prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam uzavretím zmluvy nedochádza. Prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam nastáva až vkladom do katastra nehnuteľností, čo vyplýva z § 133 ods. 2 zákona č. 40/1964 Zb. (Občiansky zákonník).

Základné princípy určovania poplatkov

Výšku poplatkov na katastri určuje sadzobník zákona č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch. Tento zákon definuje štandardné sadzby za rôzne úkony vykonávané okresnými úradmi, vrátane katastrálnych konaní. Je dôležité pochopiť, že poplatky nie sú svojvoľné, ale vychádzajú z legislatívneho rámca, ktorý má zabezpečiť transparentnosť a jednotnosť pri výbere. Poplatky na úseku katastra nehnuteľností sú upravené v položkách 10 a 11 tohto zákona.

Jedným z najčastejších úkonov, ktorý si vyžaduje úhradu poplatku, je návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností. Toto sa týka najmä vkladu vlastníckeho práva, záložného práva, vecného bremena alebo predkupného práva. Každá zmena právneho vzťahu k nehnuteľnosti, ktorá má byť zapísaná do katastra, si vyžaduje podanie takéhoto návrhu.

Poplatky za štandardné a urýchlené konanie

Pri podávaní návrhu na vklad do katastra nehnuteľností sa rozlišujú dva základné režimy konania: štandardné a urýchlené. Každý z nich má odlišnú výšku správneho poplatku.

• Štandardné konanie: Správny poplatok pri normálnej dĺžke konania za návrh na vklad do katastra nehnuteľností podaný písomne je vo výške 100 eur. Ak je návrh podaný elektronicky, poplatok je 50 eur. Okresný úrad má zákonnú povinnosť preskúmať náležitosti návrhu a rozhodnúť najneskôr do 30 kalendárnych dní od jeho doručenia.
• Urýchlené konanie: V prípade, ak potrebujete, aby sa vaša požiadavka vybavila rýchlejšie, môžete využiť urýchlené konanie. V tomto režime je správny poplatok vo výške 300 eur pri písomnom podaní a 150 eur pri elektronickom podaní. Urýchlené konanie o návrhu na začatie konania o povolení vkladu k nehnuteľnosti je určené pre situácie, kde je potrebné rýchlejšie zapísanie vlastníckeho práva, záložného práva, vecného bremena alebo predkupného práva. Katastrálny úrad môže rozhodnúť o návrhu na vklad v zrýchlenej lehote do 15 dní, ak o to navrhovateľ požiada. Príplatok za urýchlené rozhodnutie je splatný v deň doručenia návrhu na vklad. Ak sa konanie zastavilo alebo návrh na vklad bol zamietnutý, poplatok sa nevracia.

Poplatok pri viacerých právnych úkonoch

Situácia sa môže skomplikovať, ak sú predmetom návrhu na vklad do katastra nehnuteľností právne vzťahy z viacerých druhov právnych úkonov. Napríklad, ak sa súbežne rieši kúpna zmluva a zároveň zmluva o zriadení vecného bremena k tej istej nehnuteľnosti. V takomto prípade sa poplatok vyberie za každý právny úkon osobitne. Toto pravidlo zabezpečuje, že sa spoplatňuje každý samostatný úkon, ktorý vyžaduje zápis do katastra. Napríklad v štandardnom písomnom konaní to bude 2 x 100 € = 200 €.

Znížené poplatky a ich podmienky

Existujú aj situácie, kedy je možné uplatniť znížený správny poplatok:

• Správny orgán vyberie poplatok znížený o 15 eur, ak účastník podal oznámenie o návrhu na vklad podľa § 30 ods. 3 zákona č. 162/1995 Z. z. Pred podaním návrhu na vklad v elektronickej podobe alebo v listinnej podobe môže účastník konania vyplniť oznámenie o návrhu na vklad v elektronickej podobe. Tento mechanizmus podporuje proaktívne informovanie úradov a môže viesť k zníženiu nákladov pre účastníkov konania.
• Sadzba poplatku je 50 % z poplatku určeného podľa sadzobníka, znížená najviac o 50 eur, ak sa úkony a konania vykonávajú na základe návrhu podaného elektronickými prostriedkami alebo prostredníctvom poštového podniku vykonávajúceho činnosť osvedčujúcej osoby.

Oslobodenie od poplatkov

Od poplatku podľa tejto položky sú oslobodené obce a vyššie územné celky, ak návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností podávajú v súvislosti s usporiadaním vlastníckych práv k pozemným komunikáciám a ku školám, ktoré prešli do ich pôsobnosti podľa osobitných predpisov.

Od poplatku sú oslobodení aj Slovenský pozemkový fond a správca lesných pozemkov vo vlastníctve štátu, ak ide o úkony spojené s konaním o pozemkových úpravách. Od poplatku podľa tejto položky je oslobodená Národná diaľničná spoločnosť, a. s.

Osoby s ŤZP a poplatky

Zatiaľ čo všeobecné oslobodenie pre osoby s ŤZP od poplatkov za vklad do katastra neexistuje, je dôležité preskúmať individuálne možnosti. Správny orgán môže v odôvodnených prípadoch znížiť, prípadne odpustiť poplatok. To sa môže týkať aj osôb s ŤZP, ak preukážu, že zaplatenie poplatku by pre nich predstavovalo značnú finančnú záťaž. Pre bližšie informácie je vhodné komunikovať priamo so správou katastra.

Kto hradí poplatky?

Častou otázkou je, kto presne znáša náklady spojené s poplatkami za návrh na vklad do katastra alebo za overenie podpisov. Pri kúpe alebo predaji nehnuteľnosti, dedení, darovaní alebo inej zmene vlastníctva nehnuteľnosti, je dôležité si tieto náklady dohodnúť. V praxi to znamená, že pri kúpe nehnuteľnosti je to často kupujúci, pri darovaní darca a obdarovaný, alebo sa tieto náklady delia medzi zmluvné strany. Všetko je o dohode medzi účastníkmi právneho úkonu. Zákon len v istých prípadoch stanovuje, kto presne má návrh podať, ale nie vždy priamo určuje, kto hradí poplatok.

Postup pri podávaní návrhu na vklad

Podanie návrhu na vklad je dôležitým krokom po kúpe, dedení, darovaní alebo inej zmene vlastníctva nehnuteľnosti. Návrh na vklad do katastra sa robí na príslušnom okresnom úrade, konkrétne na katastrálnom odbore.

Náležitosti návrhu

Je potrebné vyplniť všetky požadované informácie, ako sú vaše identifikačné údaje, informácie o nehnuteľnosti a údaje o právnom úkone. Medzi povinné náležitosti návrhu patria:

• Označenie navrhovateľa: Navrhovateľmi sú účastníci právneho úkonu (zmluvy), na základe ktorého sa má zmeniť právny vzťah k nehnuteľnosti. V prípade fyzickej osoby sa uvádza meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo (v prípade cudzincov iné identifikačné číslo), trvalý pobyt alebo adresa na doručovanie v tuzemsku a údaj o štátnej príslušnosti. V prípade právnickej osoby sa uvádza obchodné meno, IČO a sídlo.
• Adresát: Návrh sa adresuje vždy okresnému úradu, v ktorého územnom obvode sa nehnuteľnosť nachádza. Vždy je vhodné na podaní uviesť okrem označenia okresného úradu aj to, že je adresovaný katastrálnemu odboru daného okresného úradu.
• Predmet návrhu: Tým je v tomto prípade vklad vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, alebo iného práva, ktoré má byť zapísané.
• Označenie právneho úkonu: Na základe neho má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti. Právny úkon je napríklad kúpna či darovacia zmluva. Je potrebné uviesť všetky právne úkony, ktoré sú predmetom návrhu.
• Označenie nehnuteľnosti: Uvádza sa presný popis nehnuteľnosti, ako je evidovaná v katastri.

Prílohy k návrhu

Katastrálny zákon v § 30 ods. 5 ustanovuje, aké prílohy musia byť k návrhu na vklad priložené:

• Zmluva, na základe ktorej má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, a to v dvoch vyhotoveniach.
• Vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o tom, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv (neplatí, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu).
• Verejná listina alebo iná listina, ktorá potvrdzuje právo k nehnuteľnosti, ak toto právo nie je vpísané na liste vlastníctva.
• Identifikácia parciel, ak vlastnícke právo k nehnuteľnosti nie je vpísané na liste vlastníctva.
• Geometrický plán, ak sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje alebo pri zriadení vecného bremena k pozemku.
• Dohoda o splnomocnení, ak je účastník konania zastúpený splnomocnencom. Podpis splnomocniteľa musí byť osvedčený, ak je splnomocniteľom prevodca na zmluve, povinný z predkupného práva, povinný v prípade vzniku vecného bremena, oprávnený v prípade zániku vecného bremena, spoluvlastník na zmluve o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva alebo pri vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov.
• Oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad v papierovej podobe, ak najviac 90 dní pred podaním návrhu účastníci konania podali oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad v elektronickej podobe tlačiva zverejneného na stránke úradu.

Podanie návrhu

Návrh na vklad môžete podať osobne na príslušnom katastrálnom odbore okresného úradu alebo ho zaslať poštou. V podateľni vám potvrdia prevzatie a označia ho dátumom a číslom konania. Keď podáte návrh na vklad do katastra nehnuteľností poštou, úrad vám obvykle pošle potvrdenie o jeho prijatí. Toto potvrdenie zahŕňa číslo konania a dátum, kedy bol návrh prijatý. Katastrálny úrad zaeviduje dátum a čas prijatia návrhu na začatie katastrálneho konania.

Konanie o povolení vkladu sa začína výlučne na návrh účastníka konania. Účastníkom konania je účastník právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti. Katastrálny zákon neustanovuje požiadavku, podľa ktorej by boli povinní podať návrh na vklad spolu všetci účastníci konania. Účastníci zmluvy sa spravidla písomne, už priamo v zmluve výslovne dohodnú na tom, či podajú návrh na vklad spoločne všetci, alebo či je podať návrh na vklad oprávnený len niektorí z jej účastníkov. Bez takejto dohody je návrh na vklad oprávnený podať ktorýkoľvek z účastníkov zmluvy, a to aj samostatne. V návrhu na vklad ale musí uviesť údaje aj ostatných účastníkov zmluvy.

Elektronické podanie návrhu

Moderné technológie prinášajú aj možnosti elektronického podania návrhu na vklad. Tento spôsob môže byť často rýchlejší a pohodlnejší. Katastrálne konanie vykonávané elektronicky sa líši od klasického písomného elektronického konania len v minimálnych odchýlkach - tie sa týkajú jednak náležitostí podania a príloh a jednak aj správneho poplatku, ktorý je pri elektronickom katastrálnom konaní nižší. Pri elektronickom podaní ale musia byť všetky prílohy podané v elektronickej podobe a podpísané zaručeným elektronickým podpisom a ak sa v písomnom podaní vyžaduje osvedčený podpis, v elektronickom podaní mu zodpovedá zaručený elektronický podpis opatrený časovou pečiatkou.

Kontrola návrhu a rozhodnutie úradu

Po podaní návrhu na vklad nasleduje proces kontroly zo strany katastrálneho úradu.

• Kontrola náležitostí: Katastrálny úrad skontroluje, či sú v návrhu uvedené všetky potrebné údaje o právnom úkone, nehnuteľnosti a tiež, či nechýbajú prílohy. Preskúma zmluvu z hľadiska, či obsahuje podstatné náležitosti zmluvy, či je úkon urobený v predpísanej forme, či je prevodca oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou, či sú prejavy vôle dostatočne určité a zrozumiteľné, či zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené, či zmluva neodporuje zákonu, či zákon neobchádza a či sa neprieči dobrým mravom.
• Prerušenie konania: Ak návrh na vklad, zmluva alebo prílohy nemajú zákonom predpísané náležitosti, úrad konanie preruší a vyzve účastníka, aby v určenej lehote odstránil dané nedostatky. Zároveň mu upresní, akým spôsobom ich má odstrániť. Konanie sa preruší najdlhšie na dobu 30 dní. Okresný úrad následne v katastrálnom konaní pokračuje z vlastného podnetu alebo na podnet účastníka konania, len čo pominuli prekážky, pre ktoré sa konanie prerušilo, prípadne len čo uplynula lehota, na ktorú bolo katastrálne konanie prerušené.
• Zastavenie konania: Ak dôjde k vážnym nedostatkom, ktoré nie je možné odstrániť, úrad môže konanie zastaviť.
• Rozhodnutie o povolení vkladu: Ak sú návrh na vklad, samotná zmluva a prílohy v poriadku, úrad vydá kladné rozhodnutie o povolení vkladu do katastra nehnuteľností. Toto rozhodnutie nadobúda právoplatnosť dňom vydania - týmto dňom dochádza k prevodu vlastníckeho práva. Proti tomuto rozhodnutiu nemožno podať odvolanie, návrh na obnovu konania a ani ho nemožno preskúmať mimo odvolacieho konania. Rovnopis rozhodnutia o povolení vkladu okresný úrad zašle účastníkom konania do 15 dní odo dňa rozhodnutia. Na liste vlastníctva sa zmena vlastníka vyznačuje v deň nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, najneskôr však v nasledujúci deň.

Dôležité legislatívne zmeny

Katastrálny systém a s ním spojené procesy a poplatky sa neustále vyvíjajú. Je dôležité sledovať aktuálne legislatívne zmeny.

• Novela katastrálneho zákona: Aktuálne je v medzirezortnom pripomienkovom konaní rozsiahla novela katastrálneho zákona. Jednou z hlavných zmien má byť aj úprava procesu zápisu práv k nehnuteľnostiam do katastra, vrátane úpravy možnosti podávania návrhov prostredníctvom osobitného portálu Úradu geodézie, kartografie a katastra.
• Zmeny v sadzobníku správnych poplatkov: Od 1. apríla 2024 vstúpila do účinnosti novela zákona č. 145/1995 Z.z., o správnych poplatkoch, ktorou sa mení ich výška. Tieto zmeny je potrebné zohľadniť pri kalkulácii nákladov.

Prístup k informáciám o nehnuteľnostiach

Kataster nehnuteľností poskytuje občanom dôležité informácie o nehnuteľnostiach.

• Verejný portál: Kataster poskytuje prístup do databázy všetkých nehnuteľností v slovenskom katastri na internetovej adrese www.katasterportal.sk pre každého záujemcu zdarma, bez toho, že by sa musel zaregistrovať. Môžete si tak preskúmať list vlastníctva - údaje o stavbách, vlastníkoch, poslednom titule nadobudnutia či ťarchách aj z pohodlia domova.
• Služby za poplatok: Ak potrebujete informácie alebo úkony, ktoré nie sú zahrnuté v službách zdarma, je potrebné komunikovať so správou katastra osobne alebo elektronicky a uhradiť príslušné poplatky.

Zhrnutie poplatkov

Pre prehľadnosť si zhrňme najčastejšie poplatky:

Je dôležité poznamenať, že tieto sadzby sa môžu meniť v závislosti od legislatívnych úprav. Vždy je preto dobré overiť si aktuálnu výšku poplatkov na oficiálnych zdrojoch alebo sa poradiť s odborníkmi.

tags: #vklad #do #katastra #poplatok #oslobodenie #ztp