Kúpa vlastného bývania je pre mnohých ľudí snom, ktorý si chcú splniť. Avšak, nie vždy sú finančné možnosti dostatočné na pokrytie celej kúpnej ceny. V takýchto prípadoch je najčastejším riešením hypotekárny úver. Pri žiadosti o hypotéku je kľúčovým faktorom bonita klienta, teda jeho schopnosť splácať úver. Banky posudzujú rôzne druhy príjmov, no čo v prípade, ak je vaším hlavným príjmom invalidný dôchodok?
V posledných mesiacoch sme svedkami toho, ako hypotéky zdražujú najrýchlejšie v histórii. Nepriaznivý vývoj inflácie a eskalácia vojnového konfliktu na Ukrajine spôsobili zdražovanie finančných zdrojov na medzibankovom trhu, ktorý sa preniesol do zvyšovania úrokov v komerčných bankách. V čase, keď sa úrokové sadzby hypoték šplhajú k piatim percentám, problémy majú aj osoby s ťažkým zdravotným postihnutím (ŤZP), ktoré chcú alebo potrebujú riešiť a financovať svoje vlastné bývanie. Pozreli sme sa preto na to, aké možnosti na financovanie bývania majú títo ľudia, aké podmienky musia splniť pri žiadosti o úver a či majú k dispozícii aj iné ako bankové riešenia.
Aké príjmy banky akceptujú pri žiadosti o hypotéku?
Banky pri posudzovaní žiadosti o hypotéku akceptujú rôzne druhy príjmov. Medzi najčastejšie patria:
- Príjem zo závislej činnosti (pracovný pomer): Toto je najjednoduchší druh príjmu pre žiadateľov o hypotéku. Banka si ho vo väčšine prípadov overí priamo v registroch Sociálnej poisťovne.
- Príjem zo zahraničia: Ak pracujete v zahraničí, banky zvyčajne vyžadujú pracovnú zmluvu na dobu minimálne 6 mesiacov (niektoré banky môžu vyžadovať aj dlhšiu dobu) a dokladovanie príjmu výplatnou páskou a výpisom z účtu.
- Príjem z podnikania (živnosť, s.r.o.): Pre živnostníkov je dôležité, aby ich živnosť existovala minimálne 6 mesiacov v predchádzajúcom roku (niektoré banky môžu vyžadovať až celý rok). Mesačný príjem sa následne vypočíta z daňového priznania. Pri spoločníkoch a konateľoch s.r.o. sa príjem posudzuje individuálne v závislosti od vlastníckej štruktúry spoločnosti.
- Príjem z prenájmu: Tento príjem je bankami akceptovaný, ak je riadne zdokladovaný (ideálne pravidelným bezhotovostným prevodom na účet) a uvedený v daňovom priznaní. Niektoré banky však akceptujú príjem z prenájmu len do výšky 50-60%.
- Doplnkové príjmy: Banky môžu akceptovať aj rôzne doplnkové príjmy, ako napríklad príjem z doktorandského štúdia, príspevky na diéty či cestovné náhrady, ak sú riadne zdokladované na bankový účet.
Invalidný dôchodok ako zdroj príjmu pre hypotéku
Invalidný dôchodok, rovnako ako iné typy dôchodkov (starobný, výsluhový, vdovský/vdovecký), ktoré vypláca Sociálna poisťovňa, sa počíta do pravidelného príjmu žiadateľa o hypotéku. Všetky banky invalidný dôchodok ako príjem uznávajú. Je však dôležité poznamenať, že niektoré banky ho akceptujú iba ako doplnkový príjem, čo znamená, že nesmie byť jediným zdrojom financovania.
Ťažko zdravotne znevýhodnené osoby môžu úver na bývanie v bankách žiadať po splnení individuálnych podmienok. Vo všeobecnosti môže úver na bývanie získať ŤZP klient vo veku minimálne 30 rokov, no závisí to od podmienok jednotlivých bánk. Banky vo všeobecnosti neuvádzajú špeciálne podmienky pre klientov ŤZP, pričom na úver na bývanie majú nárok po splnení všeobecných štandardných úverových podmienok. Tu však môžu mnohí z nich naraziť na príjmové limity, keďže noví klienti nielenže musia platiť viac, ale mnohí z nich ani nedosiahnu na požadovanú sumu úveru.
VÚB banka všeobecne posudzuje príjem za posledných šesť mesiacov až rok zamestnania a dĺžku pracovného pomeru alebo obdobie podnikateľskej činnosti. Medzi ostatné akceptovateľné časti príjmu patria aj výsluhový alebo sirotský dôchodok, ďalej výživné na základe rozhodnutia súdu, príjem zo živnosti či ďalšieho pracovného pomeru, z prenájmu nehnuteľnosti, ak je uvedený v daňovom priznaní, alebo zasielaný na účet minimálne 6 mesiacov, či opatrovateľské príspevky vyplácané na vyživované dieťa. V Tatra banke má nárok na úver každý, kto má mesačný príjem minimálne vo výške 500 eur. V prípade, ak klient nespĺňa túto podmienku, do úveru môže vstúpiť spoludlžník, ktorý mu príjmovo pomôže. Štandardne môže požiadať o úver aj klient preukazujúci príjem z invalidného dôchodku. Dôležitá je jeho dostatočná výška na požadovanú výšku úveru.
Podmienky pre získanie hypotéky
Okrem dostatočného príjmu musia žiadatelia o hypotéku spĺňať aj ďalšie podmienky:
- Minimálny príjem: V Tatra banke je minimálny mesačný príjem na získanie úveru 500 eur.
- Vekové kritériá: Banky zohľadňujú aj vek žiadateľa. V niektorých bankách môže byť minimálny vek na získanie úveru 30 rokov.
- Bonita a splátkové limity: Výška splátok všetkých úverov nesmie presiahnuť 60 % čistého príjmu žiadateľa. Maximálna výška poskytnutej hypotéky je obmedzená na 8-násobok ročného príjmu klienta.
- Absencia exekúcií a dlhov: Banky kontrolujú, či žiadateľ nemá voči nim žiadne záväzky ani exekúcie.
V prípade, ak váš príjem nedosahuje požadovanú výšku, môžete zvážiť zapojenie spoludlžníka. Spoludlžníkom môže byť osoba blízka (rodinný príslušník, partner), ktorá má dostatočnú bonitu a pomôže vám tak splniť podmienky pre získanie úveru.
Alternatívne riešenia financovania
V situáciách, kedy požadovaná výška hypotéky presahuje možnosti klienta, existujú aj alternatívne riešenia:
- Pomoc od rodičov: Pôžička od rodičov alebo dočasné založenie ich nehnuteľnosti môže pomôcť pri dofinancovaní hypotéky.
- Stavebné sporenie: Čerpanie medziúveru alebo stavebného úveru zo stavebného sporenia môže byť ďalšou možnosťou na dofinancovanie hypotéky, pričom úrokové sadzby sú v tomto prípade zvyčajne nižšie ako pri spotrebných úveroch.
- Štátny fond rozvoja bývania: Na kúpu bývania je možné získať aj úvery zo Štátneho fondu rozvoja bývania s výhodným úročením, najmä pre mladomanželov, osamelých rodičov či osoby s ťažkým zdravotným postihnutím.
- Spotrebný úver: Ide o najdrahšie riešenie, no v niektorých prípadoch môže byť využitý na dofinancovanie hypotéky.
Rátajte s tým, že by ste mali mať našetrené 20 % zo sumy. V tomto prípade zvážte aj inú možnosť - tzv. kombinované financovanie, kde banka ponúka hypotéku do 80 % hodnoty založenej nehnuteľnosti a zvyšok vám vie dofinancovať cez zvýhodnený spotrebný úver, ktorý je určený na dofinancovanie bývania. Výhodou je, že hypotéku celkovo menej preplatíte, pretože spotrebný úver vyplatíte rýchlo, maximálne do 8 rokov.
Dôležité kroky pri žiadosti o hypotéku
Pri žiadosti o hypotéku je dôležité:
- Porovnať ponuky bánk: Každá banka má vlastné pravidlá a podmienky, preto je vhodné porovnať si viaceré ponuky a vybrať tú najvýhodnejšiu.
- Dostatočne zdokladovať príjem: Banka bude od vás vyžadovať doklady potvrdzujúce váš príjem.
- Byť pripravený na možné obmedzenia: Najmä v prípade invalidného dôchodku ako jediného príjmu, môžu byť podmienky prísnejšie.
- Zvážiť spoludlžníka alebo alternatívne financovanie: Ak váš príjem nie je dostatočný, hľadajte iné možnosti ako získať potrebné financie.
V prípade, ak žiadate o hypotéku a doplnkový príjem nie je váš jediný zdroj financií, ste za vodou. Stáva sa, že banky doplnkové príjmy uznávajú naozaj rozdielne, pretože každá banka má svoje vlastné pravidlá. Ak zvažujete kúpiť si nehnuteľnosť, porovnanie hypoték vám dokáže uľahčiť cestu. Prehľadne zoradené úrokové sadzby hypotéky, z ktorých si viete vybrať tú najvýhodnejšiu.