V čase, keď sa úrokové sadzby hypoték šplhajú k piatim percentám, problémy majú aj osoby s ťažkým zdravotným postihnutím (ŤZP), ktoré chcú alebo potrebujú riešiť a financovať svoje vlastné bývanie. Pozreli sme sa preto na to, aké možnosti na financovanie bývania majú títo ľudia, aké podmienky musia splniť pri žiadosti o úver a či majú k dispozícii aj iné ako bankové riešenia.
Všeobecné podmienky pre úver na bývanie v bankách
V posledných mesiacoch sme svedkami toho, ako hypotéky zdražujú najrýchlejšie v histórii. „Nepriaznivý vývoj inflácie a eskalácia vojnového konfliktu na Ukrajine spôsobili zdražovanie finančných zdrojov na medzibankovom trhu, ktorý sa preniesol do zvyšovania úrokov v komerčných bankách.“
Ťažko zdravotne znevýhodnené osoby môžu úver na bývanie v bankách žiadať po splnení individuálnych podmienok. Banky vo všeobecnosti neuvádzajú špeciálne podmienky pre klientov ŤZP, pričom na úver na bývanie majú nárok po splnení všeobecných štandardných úverových podmienok.
„Vo všeobecnosti môže úver na bývanie získať ŤZP klient vo veku minimálne 30 rokov, no závisí to od podmienok jednotlivých bánk.“ Invalidný dôchodok ako príjem uznávajú všetky banky, niektoré ho však akceptujú iba ako doplnkový príjem, čo znamená, že nesmie to byť jediný príjem žiadateľa.
Príjmové limity a ich vplyv
Tu však môžu mnohí z nich naraziť na príjmové limity, keďže noví klienti nielenže musia platiť viac, ale mnohí z nich ani nedosiahnu na požadovanú sumu úveru.
VÚB banka všeobecne posudzuje príjem za posledných šesť mesiacov až rok zamestnania a dĺžku pracovného pomeru alebo obdobie podnikateľskej činnosti. Ideálne je, ak klient ako zamestnanec má pracovnú zmluvu na lehotu neurčitú. Medzi ostatné akceptovateľné časti príjmu patria aj výsluhový alebo sirotský dôchodok, ďalej výživné na základe rozhodnutia súdu, príjem zo živnosti či ďalšieho pracovného pomeru, z prenájmu nehnuteľnosti, ak je uvedený v daňovom priznaní, alebo zasielaný na účet minimálne 6 mesiacov, či opatrovateľské príspevky vyplácané na vyživované dieťa.
„Klienti sa musia v prvom rade kvalifikovať na poskytnutie úveru. Ak preukážu banke schopnosť splácať úver a splnia všetky legislatívne požiadavky, úver im poskytneme.“ V Tatra banke má nárok na úver každý, kto má mesačný príjem minimálne vo výške 500 eur. „V prípade, ak klient nespĺňa túto podmienku, do úveru môže vstúpiť spoludlžník, ktorý mu príjmovo pomôže. Spoludlžníkom môže byť ktokoľvek, či už niekto z rodiny, okolia alebo známi, ktorí majú dostatočnú bonitu.“
„Štandardne môže požiadať o úver aj klient preukazujúci príjem z invalidného dôchodku. Dôležitá je jeho dostatočná výška na požadovanú výšku úveru. Nedá sa pritom nespomenúť, že všeobecné podmienky na schválenie hypotéky sa za posledné dva roky sprísnili. A to najmä z pohľadu výšky hypotéky a výšky rezervy klienta, ktorý o hypotéku žiada.“
Kľúčové kritériá pre výšku hypotéky
„Keďže výšku hypotéky ovplyvňuje viacero faktorov, maximálna výška hypotéky môže byť u každého klienta iná a presná suma sa nedá vopred stanoviť. Dôležitá nie je len výška a typ príjmu, ale aj hodnota zakladanej nehnuteľnosti, lokalita, kde sa nachádza, a bonita klienta,“ uvádza D.
Ďalšou podmienkou, ktorá sa týka žiadateľov bez rozdielu, teda aj osôb so zdravotným znevýhodnením, je maximálna výška poskytnutej hypotéky v závislosti od ročného príjmu. Musí ísť maximálne o 8-násobok príjmu klienta. Rovnako aj výška splátok všetkých úverov nesmie presiahnuť 60 % čistého príjmu. PR manažér VÚB banky dodáva, že pri procese vybavovania hypotéky sú kľúčové aj vekové kritériá. V súčasnosti preto ŤZP osoby môžu mať vážne problémy so zabezpečením si vlastného bývania, ak nemajú možnosť zapojiť do príjmových kritérií viacerých spoludlžníkov, a splniť tak podmienky na požadovanú výšku hypotéky.
Druhá vec, ktorú musíte ako žiadateľ o úver spĺňať, je dostatočný príjem. Pri žiadosti o hypotéku dávate banke súhlas s overením príjmu zo Sociálnej poisťovne. Ak potrebujete špeciálne potvrdenie o príjme, obráťte sa na zamestnanca banky, ktorý vám určite ochotne pomôže. Čo sa týka výšky príjmu, ten musí byť dostatočný na to, aby ste úver mohli splácať. Príjmy môžu byť z podnikania (živnosť alebo s. r. o.), náhrady za stratu zárobku (tzv. ušlý zisk).
Možnosti financovania a ručenie
Štandardne ľudia počas splácania hypotéky ručia nehnuteľnosťou, na ktorú si vzali úver. Ručenie znamená, že založenú nehnuteľnosť nemôžete až do splatenia hypotéky predať.
Rátajte s tým, že by ste mali mať našetrené 20 % zo sumy. V tomto prípade zvážte aj inú možnosť - tzv. kombinované financovanie, kde banka ponúka hypotéku do 80 % hodnoty založenej nehnuteľnosti a zvyšok vám vie dofinancovať cez zvýhodnený spotrebný úver, ktorý je určený na dofinancovanie bývania. Výhodou je, že hypotéku celkovo menej preplatíte, pretože spotrebný úver vyplatíte rýchlo, maximálne do 8 rokov.
Hypotéky 101 (pre kupujúcich nehnuteľností po prvýkrát)
Podpora bývania pre osoby s ŤZP
Tak ako väčšina zdravých mladých ľudí, aj aktívny zdravotne postihnutý jedinec v rannej dospelosti chce „vyletieť“ z rodného hniezda. Povinnosť vytvoriť podmienky pre samostatný život ľudí so špeciálnymi potrebami stanovuje aj Dohovor o právach osôb so zdravotným postihnutím. Tento medzinárodný dokument OSN Slovensko ratifikovalo v roku 2010 a jeho ustanovenia sú preto pre štátnu administratívu záväzné. V článku č. 19 sa okrem iného uvádza, že zdravotne postihnutí majú právo vybrať si, kde budú žiť. Aké možnosti zabezpečiť si samostatné bývanie má teda mladý človek s invalidným dôchodkom na Slovensku?
Postoj komerčných bánk k úverom pre ŤZP
Pripomíname, že k 31. s takouto výškou mesačného príjmu žiadna komerčná banka (a iné nemáme) neposkytne klientovi bežný a ani hypotekárny úver. Uvažovali sme, hoci na Slovensku máme bankový sektor už dávno sprivatizovaný, či niektorá banka nie je voči potrebám ľudí s ŤZP predsa len ústretová. Zuzana Žiaranová z Tatra banky v odpovedi okrem iného uviedla: „Nemáme špeciálnu produktovú ponuku pre osoby s ťažkým zdravotným postihnutím. Ak hovoríme o cenovom zvýhodnení, tak v tomto smere sú podmienky pre všetkých klientov rovnaké. Snažíme sa však, aby samotný proces vybavenia hypotéky bol pre klienta s ŤZP čo najkomfortnejší. V tomto smere môže byť veľkou pridanou hodnotou pre osoby s ŤZP možnosť konzultovať hypotéku cez call centrum.“
„V produkte Hypotéky pre mladých môžu klienti do 35 rokov po zarátaní zliav za voliteľné služby získať hypotéku s úrokovou sadzbou 0,95 % pri trojročnej fixácii.“
Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB)
Jedinou reálnou možnosťou ako získať peniaze na kúpu samostatného bývania, je podľa našich zistení jedine Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB). Táto štátna inštitúcia bola vytvorená v roku 1996 s cieľom kreovať nové podmienky pre rozvoj bývania na Slovensku. V súčasnosti sa riadi zákonom č. 150/2013 Z. z. Úver z fondu rozvoja bývania je určený najmä pre ľudí z nižších príjmových skupín. Príloha č. 1 v zákone č. 150/2013 uvádza presný zoznam zdravotných postihnutí, ktoré sú akceptovateľné pre potreby poskytnutia zvýhodneného úveru. Príjem žiadateľa nesmie prekročiť 4-násobok životného minima.
Podmienky a proces žiadosti o úver zo ŠFRB
Bohužiaľ, ako uvádza portál Pôžička SR, získať úver zo Štátneho fondu rozvoja bývania nie je jednoduchá záležitosť. Jeho schváleniu predchádza veľmi prísne posudzovanie každého žiadateľa. Spoločne so žiadosťou je potrebné predložiť aj množstvo dokumentov, ktorých vybavenie zaberie veľa času.
Minimálny príjem je stanovený na základe výšky mesačnej splátky, ktorá by sa mala za poskytnutý úver splácať. Poberateľovi invalidného dôchodku by aj po zaplatení splátky v danom mesiaci mali ostať financie, ktoré bude potrebovať na bežné výdaje. Fond rozvoja bývania neposkytne úver tomu, kto má evidované nedoplatky na zdravotnom poistení, sociálnom poistení alebo v príspevkoch na starobné dôchodkové sporenie.
- Pri kúpe bytu, jeho plocha nesmie presahovať 80 m2 (alebo 88 m2 pre rodinný dom).
- Technické riešenie bytu/rodinného domu musí byť doložené presnou projektovou dokumentáciou jasne preukazujúcou bezbariérovosť bytu.
- Splnenie podmienky o bezbariérovom byte upravenej vyhláškou 532/2002 Z. z.
- Pokiaľ žiadateľ dostane úver na výstavbu rodinného domu, ten je potrebné skolaudovať najneskôr do dvoch rokov.
Dôležitou informáciou je aj spôsob ručenia za poskytnutú podporu. U fyzických osôb je možné ručenie iba založenou nehnuteľnosťou. Založenie majetku je potrebné predložiť v žiadosti o úver. Ak ide o financovanie stavby alebo prístavby rodinného domu, je potrebné predložiť všetky údaje o plánovanej stavbe. Žiadosť sa podáva na príslušnom mestskom úrade okresu, v ktorom sa bude realizovať financovanie nehnuteľnosti. Mestský úrad žiadosť posúdi do 10-tich pracovných dní a následne ju posunie na prehodnotenie priamo do fondu rozvoja bývania. Centrála Štátneho fondu rozvoja bývania v Bratislave, ale aj niektoré mestské úrady poskytujú záujemcom o podporu dokonca konzultačné hodiny. Kompletnú žiadosť je dobré poslať čo najskôr, pretože fond rozvoja bývania si ukladá žiadosti do poradovníka. V roku 2016 (vlaňajšok ešte nebol účtovne uzavretý) ŠFRB na úvery poskytol viac ako 389 miliónov eur.
Tabuľka: Prehľad limitov pre úvery zo ŠFRB
| Kritériá | Popis |
|---|---|
| Príjem žiadateľa | Nesmie prekročiť 4-násobok životného minima |
| Plocha bytu | Max. 80 m2 (pre rodinný dom max. 88 m2) |
| Bezbariérovosť | Povinná, doložená projektovou dokumentáciou |
| Skolaudovanie RD | Do dvoch rokov od získania úveru |
| Ručenie | Iba založenou nehnuteľnosťou |
Poistenie schopnosti splácať úver
Starať sa o svoju rodinu a zabezpečiť jej finančnú istotu v prípade nečakaných životných udalostí je prejavom zodpovednosti. Ochranu príjmu a neschopnosť splácať úver v krízových situáciách si vieme dojednať aj mimo banky. Ide o produkty rizikového alebo úrazového poistenia. Hoci majú veľa podobného, nájdeme aj zásadné odlišnosti.
Rozdiely medzi bankovým a klasickým životným poistením
Poistenie v banke je často uzatvárané na základe čestného prehlásenia klienta, že je zdravý alebo jednoduchého zdravotného dotazníka. Príklad z praxe: Pani Jana si k hypotéke v banke uzatvorila poistenie schopnosti splácať úver. Pri podpise vyhlásila, že je zdravá, a nevyplňovala žiadny zdravotný dotazník. Po pol roku však pani Jana vážne ochorela a stala sa plne invalidnou. Pri preverovaní žiadosti o poistné plnenie poisťovňa zistila, že pani Jana už rok pred uzatvorením poistky navštevovala špecialistov a mala v zdravotnej karte záznamy o začínajúcom vážnom ochorení, ktoré v čestnom prehlásení neuviedla.
Pri klasickom životnom poistení sa zdravotné riziká posudzujú pri vstupe. Napríklad aj formou lekárskej prehliadky. Poistné krytie je tak nastavené podľa skutočného zdravotného stavu klienta. Pri kúpe poistenia je preto dôležité porozumieť rozdielom, vedieť, čo podpisujeme a nebáť sa pýtať na detaily.
