Získanie vlastného bývania je pre mnohých mladých ľudí snom, ktorý sa však často zdá byť nedosiahnuteľný kvôli vysokým nákladom. Štát sa snaží tento proces uľahčiť prostredníctvom rôznych foriem podpory, najmä v oblasti hypotekárnych úverov. V tomto článku sa zameriame na štátnu podporu pre mladých na hypotéku, vrátane aktuálnych podmienok, zmien a možností výpočtu.
Zmeny v štátnej podpore hypoték pre mladých
S účinnosťou od 01.12.2025 bol zrušený zákon č. 526/2023 Z. z. o pomoci pri splácaní úveru na bývanie v znení neskorších predpisov, a to novelou zákona č. 90/2016 Z. z. Novela zákona o úveroch na bývanie zároveň upravila presun poskytovania pomoci pri splácaní úverov na bývanie zo štátu na bankový sektor. Klientom bánk, ktorí mali nárok na príspevok poskytovaný úradom práce, sociálnych vecí a rodiny do 30.11.2025 a naďalej spĺňajú podmienky v zmysle zákona o úveroch na bývanie, bude banka poskytovať hypotekárnu pomoc automaticky (bez podania žiadosti), a to aj spätne za obdobie od 01.12.2025.
Štátna podpora je zvýhodnenie poskytované štátom za účelom podpory cieľovej skupiny poberateľov finančných produktov, konkrétne hypotekárnych úverov. V minulosti bola táto podpora poskytovaná vo forme štátneho príspevku pre mladých poberateľov hypotekárneho úveru, tzn. bonifikácie úrokovej sadzby hypotéky. V súčasnosti štát podporuje poskytovanie hypoték pre mladých plnoletých poberateľov do 35 rokov na účely nadobudnutia nehnuteľnosti (dom alebo byt) alebo jej časti, výstavby nehnuteľnosti alebo zmeny dokončenej stavby. Podpora spočíva v daňovom bonuse na zaplatené úroky.
Podmienky získania daňového bonusu na hypotéku
Keďže ide o formu daňového bonusu, podmienkou je, aby poberateľ pracoval a odvádzal štátu dane. Príjem poberateľa hypotéky musí byť nižší ako 1,3-násobok priemernej mesačnej mzdy zamestnanca v národnom hospodárstve za predchádzajúci kalendárny rok, v prípade manželov ide o koeficient 2,6-násobok. V prípade spoludlžníkov má nárok na daňový bonus iba jeden z nich.
Zmeny v podmienkach od roku 2024
Pozor ZMENA! Pre zmluvy uzavreté od 1. januára 2024 platí, že príjem poberateľa hypotéky musí byť nižší ako 1,6-násobok priemernej mesačnej mzdy zamestnanca v národnom hospodárstve za predchádzajúci kalendárny rok, v prípade manželov ide o 3,2-násobok.
Výška a rozsah daňového bonusu
Daňový bonus na zaplatené úroky je vo výške 50 % zo zaplatených úrokov maximálne zo sumy 50 000 eur v príslušnom zdaňovacom období na jednu tuzemskú nehnuteľnosť, najviac 400 eur ročne po dobu piatich po sebe idúcich rokov, počnúc mesiacom začiatku úročenia. Uvedené platí pre zmluvy uzavreté do 31. decembra 2023.
Pozor ZMENA! Pre zmluvy uzavreté od 1. januára 2024 platí, že daňový bonus na zaplatené úroky je vo výške 50 % z celkovej výšky zaplatených úrokov v príslušnom zdaňovacom období na jednu tuzemskú nehnuteľnosť, najviac 1200 eur ročne po dobu piatich po sebe idúcich rokov, počnúc mesiacom začiatku úročenia. Táto nehnuteľnosť sa nesmie prenajímať.
Príklad výpočtu daňového bonusu
Stano a jeho manželka (obaja 21r., teda < 35r.) získali hypotéku vo výške 100 000 eur. Ich spoločný príjem je < 2,6-násobok priemernej mzdy. Manželka je spoludlžníkom, ale daňový bonus si môže uplatniť iba jeden z nich - Stano, keďže poberá zdaniteľný príjem.
V roku 2023 zaplatili zo sumy 100 000 eur úroky vo výške 1 200 eur. Z tejto sumy sa daňový bonus vzťahuje na úroky z 50 000 eur, čo predstavuje polovicu z celkovej hypotéky. Teda suma úrokov, z ktorej sa počíta bonus, je 600 eur. Stano si môže uplatniť 50 % z 600 eur, čo je 300 eur. Tento bonus je nižší ako maximálnych 400 eur ročne, takže si môže uplatniť 300 eur v daňovom priznaní za rok 2023.
Pozor ZMENA! Ak by Stano zarábal napr. 2 500 eur, pričom jeho manželka stále poberá rodičovskú dávku (tzn. ich spoločný príjem je < 3,2-násobok), a hypotéka bola uzavretá po 1.1.2024, nárok na bonus by sa posudzoval podľa nových pravidiel. Maximálny bonus by bol 1200 eur ročne.
Ďalšie formy podpory bývania
Okrem daňového bonusu na hypotéku existujú aj ďalšie formy štátnej podpory bývania:
1. Stavebné sporenie
Stavebné sporenie je účelový, štátom podporovaný produkt stavebných sporiteľní, ktorého cieľom je získať prostriedky na kúpu, výstavbu alebo rekonštrukciu bývania. Pri stavebnom sporení sa sporí aspoň 6 rokov, pričom po splnení podmienok štát poskytuje štátnu prémiu. Štátna prémia je príspevok nepodliehajúci dani z príjmov. Jednou z podmienok je, že mesačný príjem sporiteľa nesmie byť vyšší ako 1,3-násobok priemernej mesačnej mzdy v hospodárstve za predchádzajúci kalendárny rok. V roku 2024 je maximálna výška štátnej prémie 70 eur, ak sporiteľ vloží 1000 eur ročne.
2. Mladomanželský úver
Ide o úver, na získanie ktorého prvou podmienkou je uzavretie manželstva, pričom obaja manželia na úverovej zmluve budú vystupovať ako jeden dlžník. Mladomanželia môžu požiadať o štátnu podporu mladomanželského úveru prostredníctvom banky. Samotná podpora pre mladomanželov predstavuje štátny príspevok - percentuálnu výšku, o ktorú štát znižuje výšku úrokovej sadzby určenú v zmluve.
Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB)
Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB) ponúka výhodné úvery s nízkou úrokovou sadzbou, napríklad 1 % p. a. s dobou splatnosti až 40 rokov. Tieto úvery sú určené pre rôzne skupiny ľudí, vrátane mladých. Je však dôležité poznamenať, že ŠFRB neposkytuje 100 % financovanie kúpnej ceny bytu formou úveru a na získanie maximálnej výšky úveru je často potrebné založiť ďalšiu nehnuteľnosť.
Proces schvaľovania žiadosti na ŠFRB môže trvať až 110 dní. Fond rozhodne o žiadosti najneskôr do 31. januára. Klienti ŠFRB majú možnosť realizovať mimoriadnu splátku úveru maximálne 2x ročne.
Kalkulačka hypotéky a jej obmedzenia
Existujú rôzne kalkulačky, ktoré poskytujú informatívny výpočet mesačnej splátky hypotéky. Je však dôležité si uvedomiť, že tieto kalkulačky nenahrádzajú oficiálne posúdenie zo strany banky alebo ŠFRB. Výpočet zvyčajne zahŕňa úrokovú sadzbu, dobu splatnosti, výšku úveru a ďalšie poplatky ako poistenie úveru, vklad záložného práva a vedenie účtu. Ročná percentuálna miera nákladov (RPMN) je dôležitým ukazovateľom celkových nákladov na úver.
Napríklad, mesačná anuitná splátka hypotéky vo výške 100 000 eur s úrokovou sadzbou 4,39 % p. a. a dobou splatnosti 30 rokov predstavuje približne 500,17 eur. Celková suma, ktorú klient zaplatí za celú dobu splatnosti, vrátane poplatkov, môže dosiahnuť viac ako 211 000 eur.
Hlavný rozdiel medzi bankami, ktoré poskytujú hypotekárny úver so štátnym príspevkom pre mladých, je v spôsobe započítania štátneho príspevku - buď formou zníženia úrokovej sadzby, alebo formou refundácie na účet.