Vlastníctvo nehnuteľnosti prináša so sebou nielen práva, ale aj povinnosti. Často sa však stáva, že skutočný stav užívania nehnuteľnosti sa líši od toho, čo je zapísané v katastri nehnuteľností. Tento článok sa zameriava na rôzne aspekty užívania nehnuteľností, vrátane práv a povinností vlastníkov, možností riešenia neoprávneného užívania a špecifických situácií, ktoré môžu nastať.
Nadobúdanie nehnuteľností cudzincami na Slovensku
Na Slovensku žije množstvo cudzincov, ktorí sem prichádzajú napríklad za prácou. S tým je spojená otázka bývania a pokiaľ sú u nás len dočasne, využívajú prevažne bývanie v prenájmoch. Čo však v prípade, že na Slovensku zostanú, prípadne si založia rodinu?
Cudzinci môžu na území Slovenskej republiky nadobúdať nehnuteľnosti bez ohľadu na to, či majú na Slovensku udelený pobyt alebo nie. Cudzozemcom sa rozumie fyzická alebo právnická osoba, ktorá nemá trvalý pobyt alebo sídlo na území Slovenskej republiky. Podľa Devízového zákona má však umožnené získať nehnuteľnosť do vlastníctva, okrem takých nehnuteľností, ktorých nadobudnutie je obmedzené osobitnými predpismi.
Obmedzenia pre cudzincov
Cudzinec nemôže nadobudnúť takú nehnuteľnosť, ktorej nadobúdanie obmedzujú osobitné predpisy. Podľa zákona existujú obmedzenia pri nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku pre štáty, občanov, fyzické osoby s pobytom a právnické osoby so sídlom v štátoch, ktoré neumožňujú občanom Slovenskej republiky nadobudnúť rovnaké vlastnícke právo v ich krajine. Zákon o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku na Slovensku teda týmto subjektom taktiež zakazuje vlastníctvo poľnohospodárskeho pozemku. Za poľnohospodárske pozemky sa považuje orná pôda, chmeľnice, vinice, sady, trávne porasty, ktoré sú trvalé a záhrady.
Proces kúpy nehnuteľnosti
Po výbere nehnuteľnosti, ktorú chcete kúpiť, je potrebné spísať zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Treba mať však na pamäti, že ani po podpísaní zmluvy oboma stranami nenadobúdate k nehnuteľnosti vlastnícke právo.
Proces kúpy nehnuteľnosti u cudzincov zvyčajne riadi realitná kancelária. Tá vám vysvetlí aký je proces, aké doklady potrebujete ku kúpe, aké doklady podpisujete, alebo Vám vybaví financovanie. V mnohých prípadoch Vám realitná kancelária asistuje aj pri prepise energií a médií, alebo pri prepise nehnuteľnosti u správcu bytového domu.
Úloha advokáta a notára
Advokát pri spisovaní zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti zistí v prvom rade totožnosť účastníkov zmluvy a ich zástupcov, ďalej posúdi, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom a či uzavretím zmluvy nedôjde ku skutočnosti, ktorej následkom by mohla vzniknúť škoda. Advokát má povinnosť upozorniť účastníkov zmluvy na platobné podmienky kúpnej ceny dohodnuté v zmluve. Vyhlásenie účastníkov zmluvy o oboznámení sa s týmito podmienkami uvedie v zmluve. Skutočnosť, že zmluva o prevode bola autorizovaná advokátom preukazuje doložka o autorizácii. V spojení s autorizáciou zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti môžete požiadať advokáta aj o uskutočnenie podania návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra.
Notár sa postará o kompletný servis súvisiaci so spisovaním zmluvy a prevodom nehnuteľnosti spolu s návrhom na vklad vlastníckeho práva do katastra, v rámci ktorého prešetrí vlastnícke pomery k nehnuteľnosti a zistí totožnosť účastníkov. Notár upozorní účastníkov zmluvy na platobné podmienky dohodnuté v zmluve a v zápisnici uvedie vyhlásenie účastníkov zmluvy o oboznámení sa s týmito podmienkami. Pokiaľ je zjavné, že zmluva nie je v súlade so zákonom, obchádza zákon, alebo sa prieči dobrým mravom, notár je povinný odmietnuť vyhotovenie zápisnice. Notár môže byť aj ideálnym prostredníkom pri vyplácaní kúpnej ceny predávajúcemu.
Vklad do katastra nehnuteľností
Vlastnícke právo k nehnuteľnosti vzniká, mení sa a zaniká vkladom do katastra nehnuteľností. Kataster nehnuteľností je databáza, ktorá obsahuje opis nehnuteľností, ich geometrické údaje a práva k nim. V katastri nehnuteľností musia byť zapísané a graficky zaznačené všetky nehnuteľnosti na Slovensku. Na nadobudnutie vlastníctva nehnuteľnosti je potrebné, aby cudzinec požiadal o vklad do katastra tak, ako aj ostatní občania Slovenskej republiky.
Pokiaľ vám zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti vyhotovil notár alebo advokát, obvykle spíše a podá aj návrh na vklad do katastra. Ak ste si zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti pripravili sami alebo vám ju spísala realitná kancelária, môžete návrh na vklad podať aj sami. Návrh na vklad sa podáva v písomnej forme a musí obsahovať zákonom predpísané náležitosti. Návrh je vhodné vyhotoviť v dvoch exemplároch, pričom jedno vyhotovenie sa odovzdáva na katastri a druhé vyhotovenie si necháte potvrdiť a ostáva pre vašu potrebu. Prílohou k návrhu na vklad je zmluva, na ktorej základe má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra (v dvoch vyhotoveniach), prípadne ďalšie zákonom predpísané prílohy.
Návrh na vklad je potrebné podať najneskôr do 3 rokov od uzatvorenia zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, v opačnom prípade platí, že účastníci od zmluvy odstúpili. Správa katastra rozhodne o návrhu na vklad do 30 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. Ak ide o zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ktorá bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovaná advokátom, správa katastra rozhodne o návrhu na vklad do 20 dní. Správa katastra môže rozhodnúť na základe žiadosti o urýchlené konanie o návrhu na vklad do 15 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. Ak sú podmienky na vklad splnené, správa katastra vklad povolí. Rozhodnutie o povolení vkladu zašle správa katastra účastníkom konania do 15 dní odo dňa rozhodnutia. V prípade zamietnutia vkladu správa katastra rozhodnutie doručí všetkým účastníkom konania.
Pri kúpe nehnuteľnosti a následnom spisovaní zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti vám odporúčame využiť služby advokáta, notára alebo realitnej kancelárie. Ak vám bude pri výbere a kúpe nehnuteľnosti pomáhať realitná kancelária, odporúčame vopred si ju preveriť (napr. na internetovej stránke Národnej asociácie realitných kancelárií na Slovensku). Pred kúpou nehnuteľnosti vám taktiež odporúčame preveriť si na katastrálnom úrade prostredníctvom výpisu z listu vlastníctva jej majiteľa a jej prípadné ťarchy.
Kataster nehnuteľností a vlastnícke právo
Práva a povinnosti vlastníka nehnuteľnosti
Vlastník nehnuteľnosti má právo svoju nehnuteľnosť užívať, držať, požívať jej plody a úžitky a nakladať s ňou podľa vlastného uváženia. Toto právo je však obmedzené zákonom a nesmie zasahovať do práv iných osôb. Medzi povinnosti vlastníka patrí najmä povinnosť starať sa o nehnuteľnosť, udržiavať ju v dobrom stave a rešpektovať práva iných osôb, napríklad susedov.
Vecné bremená
Právo prechodu a prejazdu, či právo cesty cez priľahlý pozemok, upravuje Občiansky zákonník ako vecné bremená zaraďované k vecným právam k cudzej veci, ktoré vecnoprávne obmedzujú vlastnícke právo k veci v prospech iného subjektu. Vecné bremená obmedzujú vlastníka nehnuteľnej veci v prospech niekoho iného tak, že je povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať. Pokiaľ sa účastníci nedohodli inak, je ten, kto je na základe práva zodpovedajúceho vecnému bremenu oprávnený užívať cudziu vec, povinný znášať primerane náklady na jej zachovanie a opravy.
Občiansky zákonník upravuje viaceré právne skutočnosti, na základe ktorých vecné bremeno zanikne vzhľadom na jeho konkrétnu podobu a druh. Vecné bremená zanikajú dohodou, rozhodnutím príslušného orgánu alebo zo zákona, pričom k zániku práva zodpovedajúceho vecnému bremenu zmluvou je potrebný vklad do katastra nehnuteľností. Vecné bremeno tiež zanikne, ak nastanú také trvalé zmeny, že vec už nemôže slúžiť potrebám oprávnenej osoby alebo prospešnejšiemu užívaniu jej nehnuteľnosti, prechodnou nemožnosťou výkonu práva však vecné bremeno nezaniká. V posudzovanej situácii môže zohrať významnú rolu aj kvalifikovaná zmena pomerov, kedy za predpokladu, že zmenou pomerov vznikne hrubý nepomer medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného, môže súd rozhodnúť, že sa vecné bremeno za primeranú náhradu obmedzuje alebo zrušuje. Spoločne s prípadným obmedzením alebo zrušením vecného bremena tak súd rozhodne aj o zodpovedajúcej náhrade. Ak pre zmenu pomerov nemožno spravodlivo trvať na vecnom plnení, môže súd rozhodnúť, aby sa namiesto vecného plnenia poskytovalo peňažné plnenie. Ak však právo zodpovedajúce vecnému bremenu patrí len určitej osobe, vecné bremeno zanikne najneskôr jej smrťou alebo zánikom.
Doživotné bezplatné užívanie nehnuteľnosti
Pojem "doživotné bezplatné užívanie nehnuteľnosti" znamená doslovne to, čo je v tomto pojme uvedené, teda oprávnenie darcu bezplatne doživotne užívať nehnuteľnosť a povinnosť obdarovaného toto oprávnenie darcu strpieť. Podľa ust. § 151n/ Obč. zákonníka platí, že vecné bremená spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti prechádzajú s vlastníctvom veci na nadobúdateľa. Treba poukázať aj na ust. § 151o/ Obč. zákonníka, podľa ktorého "pokiaľ sa účastníci nedohodli inak, je ten, kto je na základe práva zodpovedajúceho vecnému bremenu oprávnený užívať cudziu vec, povinný znášať primerane náklady na jej zachovanie a opravy; ak však vec užíva aj jej vlastník, je povinný tieto náklady znášať podľa miery spoluužívania." Pokiaľ sa jedná o tieto náklady vychádza sa zo stavu nehnuteľnosti v čase jej darovania a je dobré v darovacej zmluve sa tejto povinnosti venovať, čo v konečnom dôsledku vyplýva z ust. § 630 Obč. zákonníka : "Darca je povinný pri ponuke daru upozorniť na vady, o ktorých vie."
Obmedzenia vlastníckeho práva a verejný záujem
Zákon o elektronických komunikáciách (č. 351/2011 Z. z.) umožňuje podnikom poskytujúcim verejné siete zriaďovať a prevádzkovať vedenia na cudzích nehnuteľnostiach v nevyhnutnom rozsahu a ak je to vo verejnom záujme. Podnik má právo vstupovať na cudziu nehnuteľnosť v súvislosti so zriaďovaním, prevádzkovaním, opravami a údržbou vedení, vykonávať nevyhnutné úpravy pôdy a jej porastu, vrátane odstraňovania stromov a porastov ohrozujúcich bezpečnosť vedenia.
Podnik je však povinný počínať si tak, aby nespôsobil škodu na nehnuteľnostiach alebo porastoch, a ak sa jej nedá vyhnúť, aby ju obmedzil na najmenšiu možnú mieru. O začatí výkonu práva je povinný upovedomiť vlastníka alebo užívateľa dotknutej nehnuteľnosti najmenej 15 dní vopred. V prípade havárie alebo poruchy môže podnik vstúpiť na nehnuteľnosť aj bez predchádzajúceho upovedomenia, pričom je povinný vlastníka alebo užívateľa bezodkladne informovať.
Ak je vlastník alebo užívateľ nehnuteľnosti v dôsledku výkonu práv podniku obmedzený v obvyklom užívaní nehnuteľnosti, má právo na jednorazovú primeranú náhradu za nútené obmedzenie užívania nehnuteľnosti. Nárok na náhradu musí uplatniť v príslušnom podniku do jedného roka odo dňa vzniku obmedzenia, inak právo zaniká. Ak sa podnik a vlastník nehnuteľnosti na výške primeranej náhrady nedohodnú, je každý z nich oprávnený podať súdu návrh na rozhodnutie do šiestich mesiacov odo dňa uplatnenia si nároku v príslušnom podniku (§ 66 ods. 5 zákona č. 351/2011 Z. z.).
Okresný súd Košice I riešil spor, v ktorom sa vlastníčka pozemku domáhala od telekomunikačného podniku primeranej náhrady za nútené obmedzenie vlastníckeho práva. Podľa jej tvrdenia, podnik zriadil vedenie verejnej siete na jej nehnuteľnosti bez predchádzajúceho upovedomenia. Súd podal návrh na Ústavný súd SR na vyslovenie nesúladu ustanovenia § 66 ods. 5 Zákona o elektronických komunikáciách s článkom 20 ods. 4 Ústavy SR. Súd argumentoval, že zákonodarca zúžil právo vlastníka na primeranú náhradu len na prípady obmedzenia v obvyklom užívaní nehnuteľnosti, zatiaľ čo ústava poskytuje rámec pre akékoľvek obmedzenie vlastníckeho práva.
Neoprávnené užívanie nehnuteľnosti a možnosti riešenia
Ak niekto užíva vašu nehnuteľnosť bez právneho dôvodu (napr. bez nájomnej zmluvy alebo vecného bremena), ide o neoprávnené užívanie. V takomto prípade máte niekoľko možností, ako situáciu riešiť:
- Dohoda s užívateľom: Najjednoduchším riešením je dohoda s užívateľom o podmienkach užívania nehnuteľnosti. Môžete uzatvoriť nájomnú zmluvu, v ktorej si dohodnete výšku nájomného, alebo zmluvu o zriadení vecného bremena spočívajúceho v práve cesty za primeranú náhradu.
- Negatórna žaloba: Ak sa s užívateľom nedohodnete, môžete podať na súd tzv. negatórnu žalobu, ktorou budete žiadať, aby sa užívateľ zdržal užívania vašej nehnuteľnosti.
- Žaloba o vypratanie: V prípade, že užívateľ odmieta opustiť vašu nehnuteľnosť, môžete podať žalobu o vypratanie.
- Náhrada za užívanie: Máte právo požadovať od užívateľa náhradu za neoprávnené užívanie nehnuteľnosti za minulé obdobie. Táto náhrada sa určuje vo výške zodpovedajúcej obvyklému nájomnému, ktoré by užívateľ zaplatil, ak by vec užíval na základe zmluvy.
Ak je váš pozemok užívaný kvôli prístupu na cudziu stavbu, ktorý nemožno zabezpečiť inak, vlastník stavby má podľa zákona možnosť žiadať súd o zriadenie vecného bremena cesty cez váš pozemok. Súd mu v zásade musí vyhovieť, pokiaľ vlastník stavby nemá možnosť využiť na prístup aj iné pozemky v jeho vlastníctve a váš pozemok využíva len preto, lebo je to pre neho pohodlnejšie. Dôležité je, že vecné bremeno cesty je možné súdne zriadiť len v prospech vlastníka stavby, nie v prospech vlastníka pozemku.
Neoprávnená stavba na cudzom pozemku
Osobitne zákon upravuje prípady, v ktorých niekto bez vášho dovolenia zriadi na vašom pozemku stavbu. Ak sa budete brániť žalobou, súd môže rozhodnúť tak, že:
- Nariadi odstránenie stavby na náklady vlastníka stavby.
- Prikáže stavbu do vášho vlastníctva za náhradu, ak by jej odstránenie nebolo účelné a ak s týmto postupom súhlasíte.
- Upraví vzájomný vzťah medzi vlastníkom stavby a vami inak, najmä môže zriadiť za náhradu vecné bremeno nevyhnutné na výkon vlastníckeho práva k stavbe.
Riziká nečinnosti a ochrana vlastníckeho práva
S uplatnením krokov za účelom obrany vášho vlastníckeho práva k nehnuteľnosti by ste nemali váhať. Premlčanie práva na vydanie bezdôvodného obohatenia: Právo na vydanie peňažnej náhrady za neoprávnené užívanie sa premlčí za 2 roky odo dňa, v ktorom sa dozviete, že k bezdôvodnému obohateniu došlo a kto sa na váš úkor obohatil. Najneskôr sa však premlčí za 3 roky odo dňa, keď k nemu došlo.
Vydržanie nehnuteľnosti, jej časti alebo vecného bremena k nej: Ak cudzia osoba užíva vašu nehnuteľnosť nepretržite po dobu 10 rokov a je dobromyseľná o tom, že jej vec patrí, môže nehnuteľnosť alebo jej časť vydržať. Ak sused doslova „od nepamäti“ užíva kúsok vášho pozemku a vy ste to zistili až po rokoch pri jeho zameriavaní geodetom, je potrebné uvažovať o možnosti vydržania. Podmienkou však je, že sused bol dobromyseľný o tom, že mu táto časť pozemku patrí. Okrem nehnuteľnosti alebo jej časti možno vydržať aj vecné bremeno, napríklad vecné bremeno cesty.
Finančné prostriedky vložené do cudzej nehnuteľnosti
Ak ste investovali do cudzej nehnuteľnosti bez toho, aby ste mali právny dôvod (napr. dar, jasne dohodnuté nájomné, alebo písomnú dohodu, že ide o Váš podiel), typicky ide o bezdôvodné obohatenie podľa § 451 ods. 1 Občianskeho zákonníka.
Ak by ste rekonštruovali dom rodičov bez akejkoľvek písomnej dohody s vlastníkom domu, z právneho hľadiska typicky vzniká Vám nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia, lebo vlastník (rodičia) sa zhodnotením domu obohatia na Váš úkor bez právneho dôvodu. Kľúčové je vedieť investície preukázať a zároveň myslieť na premlčanie /dva roky/. Prakticky odporúčam ísť cestou zmluvného ošetrenia ešte pred začatím prác, a to kombináciou písomnej dohody s rodičmi, že rekonštrukciu financujete Vy, s presným popisom prác, rozpočtom, pravidlami preukazovania (faktúry, výpisy, fotodokumentácia) a s dohodou, ako sa investícia vysporiada (napr. rodičia Vám ju na požiadanie vrátia, alebo sa zohľadní pri budúcom prevode).
Investície do nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve
V prípade, že rekonštrukcia bytu prebehla ešte v čase, keď bol tento byt vo vlastníctve Vašich rodičov (pred dedičstvom), Vaša sestra nemá právny nárok na to, aby od Vás vymáhala polovicu nákladov na rekonštrukciu. Nároky na vydanie bezdôvodného obohatenia by mohla mať iba voči vlastníkom nehnuteľnosti v tom čase, teda Vašim rodičom. Keďže ste obaja v súčasnosti spoluvlastníkmi bytu, odporúčam dohodnúť sa, pokiaľ možno, mimosúdne na finančnom vyrovnaní, ktoré by zohľadňovalo aj hodnotu Vášho podielu na byte. Dajte si urobiť znalecký posudok na hodnotu nehnuteľnosti. Z tejto sumy potom vypočítajte svoj podiel.
Nájom a investície do prenajatého priestoru
Základná právna úprava je obsiahnutá v ust. Občianskeho zákonníka a zákone č. 116/1990 Zb. Prenajímateľ môže nebytový priestor prenechať na užívanie inému zmluvou o nájme a to na účely, na ktoré sú stavebne určené.
Zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať predmet a účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia, a ak nejde o nájom na neurčitý čas, čas, na ktorý sa nájom uzaviera. V zmysle ust. § 13 citov. zákona ak nebolo dohodnuté inak, je v prípade skončenia nájmu nájomca povinný vrátiť nebytový priestor v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie. Z hľadiska riešenia investícií do cudzej nehnuteľnosti je podstatné aj ust . § 667 Obč. zákonníka, ktoré platí aj v prípade nájmu.
Zmeny na prenajatej veci
"Zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci. Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu."
Vrátenie nájomného
Podľa § 673 a nasl. Obč. zákonníka platí, že nájomca nie je povinný platiť nájomné, pokiaľ pre vady veci, ktoré nespôsobil, nemohol prenajatú vec užívať dohodnutým spôsobom alebo ak sa spôsob užívania nedohodol primerane povahe a určeniu veci. Ak nájomca môže užívať prenajatú vec z dôvodov uvedených v § 673 iba obmedzene, má nájomca nárok na primeranú zľavu z nájomného. Prenajímateľ si však musí započítať náklady, ktoré ušetril, a cenu výhod, ktoré mal z toho, že nájomca užíval vec len obmedzene. Právo na odpustenie alebo na poskytnutie zľavy z nájomného sa musí uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu. Možným riešením vykonaných investícií a zaplateného nájomného by bolo tzv. urovnanie v zmysle ust. § 585 Obč. zákonníka a súčasne započítanie nájmu a vykonaných úprav v zmysle ust. 580 Obč. zákonníka.
Starostlivosť o nehnuteľnosť po kúpe
Vlastníctvo nehnuteľnosti prináša so sebou nielen práva, ale aj povinnosti. Tam však ich služby končia. U nás však nie! Vieme Vám pomôcť aj s činnosťami, ktoré nie sú tak bežné. Pretože ako vlastník máte isté povinnosti.
Pri prepise vlastníctva v katastri je dobré si odovzdanie bytu zdokumentovať. Preberací protokol spisuje predávajúci a kupujúci. Mal by obsahovať všetky základné informácie ako stav spotreby elektrickej energie, stav meračov na radiátoroch, teplej a studenej vody a plynu. Tiež je dobré zdokumentovať prevzatie si kľúčov od bytu, schránky, pivnice a podobne, i keď minimálne tie od bytu si zväčša nový majiteľ vymení spolu s novým zámkom.
Prepis energií a médií
Pri predaji nehnuteľnosti je pôvodný majiteľ najskôr povinný sa odhlásiť, respektíve oznámiť správcovi, že nehnuteľnosť predáva. Zároveň by mal správcovi oznámiť aj budúceho majiteľa, kupujúceho. Dôležité je tiež mať na mysli preberací protokol, ktorý sa spisuje pri odovzdaní bytu a je v ňom potrebné uviesť jednotlivé stavy meračov energií. Tento protokol ďalej putuje do rúk spravcovi, ktorý na základe informácií v ňom pripraví vyúčtovanie. Tento krok je dobré absolvovať spoločne s predchádzajúcim majiteľom nehnuteľnosti, ktorý sa zároveň z odberu odhlási, závisí však od dodávateľa energií. Každá spoločnosť má svoje postupy, pri niektorých viete prepis vybaviť aj telefonicky alebo elektronicky. Je potrebné pripraviť si stavy energií, teda preberací protokol, ktorý ste podpísali pri preberaní bytu, a katastrom potvrdený návrh na vklad. Pri odpisoch energií je vždy rozumné zapísať si aj čísla meračov. Väčší poskytovatelia majú na svojich stránkach uvedené konkrétne tlačivo. Urýchlite celý proces tým, že ich vyplníte v predstihu.
Registrácia na úradoch
Zmenu trvalého pobytu môžete oznámiť priamo na mestskom alebo obecnom úrade. Okrem občianskeho preukazu budete potrebovať originálny list vlastníctva a písomné potvrdenie o súhlase s prihlásením občana na trvalý pobyt s osvedčeným podpisom. Zmenu pobytu musíte zdravotnej poisťovni nahlásiť do 8 dní, inak vám hrozí pokuta. V prípade, že ste zamestnaní, túto zmenu sociálnej poisťovni ohlási zamestnávateľ. Nový občiansky preukaz žiadajte na príslušnom okresnom riaditeľstve Policajného zboru a to do 30 dní od zmeny trvalého pobytu. So žiadosťou treba predložiť aj potvrdenie o zmene trvalého pobytu, ktoré vystavila mestská časť, resp. obec.
Každý, kto je odberateľom elektriny v byte alebo v rodinnom dome, je povinný platiť koncesionárske poplatky vo výške 4,64 €. Taktiež je potrebné splniť si ohlasovaciu povinnosť k poplatku za komunálny odpad, v obci kde sa nehnuteľnosť nachádza. Keďže sa však jedná o jednorazovo vyrubovanú daň, poplatok sa vás bude týkať až v nasledujúcom roku. Lehota na splnenie povinnosti ohlásenia sa je 30 dní. Komunálny odpad hradíme správcovi, ktorý platby rieši za nás. Keď pristupujeme k zmluve o výkone správy, okrem iných poplatkov v preberacom protokole udávame aj počet osôb, ktoré budú v žiť, a od ich počtu sa odrátava tzv. osobomesiac, ktorý skrýva poplatky za upratovanie spoločných priestorov a odpad.
Ak ste svoju nehnuteľnosť zapísali do katastra nehnuteľností, je potrebné splniť si ohlasovaciu povinnosť k dani z nehnuteľnosti na obecný (mestský úrad) v katastri, v kt. sa nehnuteľnosť nachádza a do 31.1. v nasledujúcom roku podať daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti. Túto záležitosť je však potrebný vyplniť len prvýkrát. Nasledujúce roky to už za vás automaticky vybaví správca dane. Ak je nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, daňovníkom sú obaja manželia, ktorí ručia za daň spoločne a nerozdielne. Daňové priznanie však nepodávajú obaja, ale len jeden z nich.
Ako zistiť vlastnícke práva k nehnuteľnosti
Ak vlastníte nejakú nehnuteľnosť, musí o tom existovať zápis na príslušnom katastri. To, či ste vlastníkom konkrétneho pozemku, si viete overiť návštevou katastrálneho odboru na príslušnom Okresnom úrade. Tu vám vedia za poplatok vystaviť listy vlastníctva, na ktorých ste uvedený ako vlastník. Taktiež vám vedia poskytnúť informáciu, kto je vlastníkom konkrétneho pozemku.
Všetky tieto údaje si viete získať aj cez internet na stránke Katastra, kde si viete vyhľadať listy vlastníctva podľa údajov o vlastníkovi, pozemku, byte, dome. Katastrálne mapy a informácie o vlastníkoch si viete vyhľadať na stránke mapka.gku.sk. Ak si nie ste istý, či konkrétny pozemok vlastníte, overte si to cez uvedené stránky.
Kataster nehnuteľností a vlastnícke právo
Dlhodobé užívanie pozemku a vydržanie
Samotné užívanie nehnuteľnosti, ani fakt, že sa o ňu vlastník nezaujíma, nemá vplyv na nadobudnutie vlastníckeho práva. Ak užívate pozemok bez zmluvy s vlastníkom a viete, že vám nepatrí, nemôžete ho nadobudnúť vydržaním. V takomto prípade musíte komunikovať s vlastníkom a dohodnúť sa na forme užívania.
V prípade dlhodobého užívania by bolo možné namietať vydržanie, ale len ak by bolo možné preukázať, že užívateľ bol dobromyseľným oprávneným držiteľom.
Chatka na cudzom pozemku a usporiadanie vlastníckych práv
Častým problémom je chatka postavená na cudzom pozemku. Ak máte chatku zapísanú na liste vlastníctva, môžete sa dohodnúť s vlastníkom pozemku na odpredaji pozemku pod chatkou. Ak vlastník pozemku pozemok predať nechce, môžete sa obrátiť na súd s návrhom na zriadenie vecného bremena k časti pozemku, na ktorom chatka stojí. Ak chatka nie je zapísaná na liste vlastníctva a nemáte k nej žiadne doklady, ide o čiernu stavbu a vlastník pozemku sa môže domáhať jej odstránenia.
tags: #starostlivost #o #cudziu #nehnutelnost