V súčasnosti existuje viacero foriem financovania obnovy bytových domov, avšak medzi tie najvyužívanejšie formy pri rozsiahlejších investičných akciách patrí financovanie prostredníctvom Štátneho fondu rozvoja bývania. ŠFRB ponúka jedinečnú príležitosť získať úver na bývanie s výrazne nízkou a hlavne fixnou úrokovou sadzbou (často už od 1 %) počas celej doby splácania - a to môže byť aj 40 rokov!
Štátny fond rozvoja bývania (ďalej len „ŠFRB“) bol zriadený zákonom Národnej rady Slovenskej republiky č. 124/1996 Z. z. S účinnosťou od 1.1.2014 je platný zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 150/2013 Z. z. o Štátnom fonde rozvoja bývania. Dňa 1. januára 2016 nadobudla účinnosť Novela zákona č. 276/2015 Z.z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 150/2013 Z.z. o Štátnom fonde rozvoja bývania. Dňa 1. januára 2018 nadobudla účinnosť Novela zákona č. 244/2017 Z.z, ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 150/2013 Z. z. o Štátnom fonde rozvoja bývania v znení zákona č. 276/2015 Z. z.
Účel a výhody podpory zo ŠFRB
ŠFRB je účelovým fondom na financovanie štátnej podpory pri rozširovaní a zveľaďovaní bytového fondu, ktorá sa realizuje v prevažnej miere formou poskytovania výhodných dlhodobých úverov. Medzi hlavné výhody tejto štátnej podpory patria nízky úrok 1-2% a poskytovanie úverov až do výšky 180-tisíc eur.
Na aký účel môžu byť poskytnuté financie zo ŠFRB?
Podporu možno poskytnúť na tieto účely:
- výstavba bytu v bytovom dome vrátane bytu, ktorý sa získa nadstavbou, vstavbou, prístavbou, prípadne prestavbou nebytového priestoru,
- výstavba bytu v rodinnom dome vrátane bytu, ktorý sa získa nadstavbou, vstavbou, prístavbou, prípadne prestavbou nebytového priestoru,
- výstavba alebo dostavba zariadenia sociálnych služieb alebo prestavba nebytového priestoru na zariadenie sociálnych služieb určené pre občanov, ktorí potrebujú pomoc podľa osobitného predpisu,
- kúpa bytu,
- obnova bytovej budovy,
- výstavba nájomného bytu v bytovom dome vrátane bytu, ktorý sa získa nadstavbou, vstavbou, prístavbou, prípadne prestavbou nebytového priestoru.
Podporu však možno poskytnúť žiadateľovi len vtedy, ak obstarávacie náklady stavby prepočítané na m2 podlahovej plochy bytu nepresiahnu hodnotu 1,5 násobku priemernej mesačnej mzdy. Obstarávacou cenou je cena za zhotovenie stavby vrátane ceny za projektové práce, pričom cena pozemku, technickej infraštruktúry, garáže, nebytového priestoru alebo ich podielu sa do obstarávacej ceny nezapočítava. Úver zo ŠFRB môžete dostať najdlhšie na 30 rokov v rozsahu do 80 % obstarávacej ceny, najviac 1 500 000 Sk.
Kto má nárok na výhodnú pôžičku?
Žiadateľom o finančnú podporu zo ŠFRB môže byť fyzická osoba (ktorá je občanom Slovenskej republiky, má na území SR trvalý pobyt, dovŕšila 18 rokov a má vlastný pravidelný príjem z podnikania alebo zo závislej činnosti) alebo právnická osoba so sídlom na území SR.
Požiadať o podporu môžu:
- manželia do 35 rokov alebo manželia s dieťaťom do 6 rokov,
- odchovanci do 35 rokov,
- osamelí rodičia s dieťaťom do 15 rokov,
- osoby s ťažkým zdravotným postihnutím bez prihliadnutia na vek.
Úver sa poskytuje maximálne na 40 rokov, a zároveň platí, že vek žiadateľa s prirátaním lehoty splatnosti úveru nesmú prekročiť hranicu 65. Žiadateľ ručí výhradne nehnuteľnosťou.
Príjmové kritériá
Minimálny príjem sa vypočítava ako priemerný mesačný čistý príjem domácnosti za predchádzajúci kalendárny štvrťrok (1,3 násobok životného minima domácnosti mínus záväzky - výsledná hodnota musí byť vyššia ako mesačná splátky požadovaného úveru). Maximálny príjem žiadateľa a osôb, s ktorými žije, nesmie prevýšiť 5-násobok životného minima na jeho domácnosť za predchádzajúci kalendárny rok. Mesačný príjem sa vypočíta z príjmu za predchádzajúci kalendárny rok.
Podmienky poskytnutia podpory sa viažu na to, či žiadateľ preukáže, že má zabezpečené vlastné prostriedky alebo prostriedky stavebného sporenia vo výške najmenej 20 % z obstarávacej ceny a že je schopný platiť splátky a úroky z úveru v dohodnutej výške a v daných lehotách.
Ako získať úver s 0% úrokom?
Ak sa na uvedenej stavbe budú súčasne realizovať 3 a viac typov obnovy, určí sa pre poskytnutý úver spoločná úroková sadzba vo výške rozdielu medzi najnižšou z hodnôt pre realizované typy obnovy a 0,5 %. Lehota splatnosti úveru je max. 40 rokov. ŠFRB môže na základe požiadania odpustiť 2000 € z úveru, ak sa žiadateľovi narodí dieťa.
Proces podania žiadosti o podporu
Proces získania úveru zo ŠFRB je detailný a zvyčajne trvá dlhšie ako získanie hypotéky z banky. Vyžaduje si precíznosť a trpezlivosť.
Ako si vypočítať úrokovú sadzbu?
Úrokové sadzby zo ŠFRB sú podstatne výhodnejšie ako v štandardných bankách. Ak sa na uvedenej stavbe budú súčasne realizovať 3 a viac typov obnovy, určí sa pre poskytnutý úver spoločná úroková sadzba vo výške rozdielu medzi najnižšou z hodnôt pre realizované typy obnovy a 0,5 %.
Termíny a miesto podania žiadosti
Žiadosti sa podávajú v stanovených termínoch, a to od 15. januára do 30. septembra príslušného kalendárneho roka. Žiadosť podáva žiadateľ, t.j. správca zastupujúci vlastníkov bytov, v listinnej podobe ŠFRB prostredníctvom mestského úradu v sídle okresu podľa miesta stavby. Obec do 14 dní overí jej úplnosť, najmä identifikačné údaje žiadateľa, účel, druh a návrh výšky podpory, údaje o stavbe, preukázanie finančného krytia obstarávacej ceny, preukázanie schopnosti platenia splátok a úrokov z požadovaného úveru, návrh na zabezpečenie záväzkov a súhlas žiadateľa so spracovaním osobných údajov pre účely poskytnutia podpory. Obec potom vyznačí overenie úplnosti a zašle žiadosť ŠFRB.
Potrebná dokumentácia
Pripravte sa na rozsiahlu dokumentáciu, ktorá zahŕňa samotnú žiadosť, doklady preukazujúce príjem, rodinný stav, projektovú dokumentáciu (pri výstavbe), položkový rozpočet, znalecký posudok nehnuteľnosti, list vlastníctva a iné právne dokumenty. V žiadosti je žiadateľ povinný oznámiť obci, či je vlastníkom alebo nájomcom nehnuteľnosti a poskytnúť aj ďalšie informácie, o ktoré je požiadaný.
Schvaľovací proces
Po podaní žiadosti nasleduje komplexné posúdenie zo strany ŠFRB. Fond vedie evidenciu žiadostí v poradí podľa dátumu ich doručenia (netreba zabúdať, že ŠFRB rozhodne o poskytnutí podpory podľa poradia doručených žiadostí až do vyčerpania sumy vyčlenenej na tento účel). O (ne)poskytnutí podpory rozhodne ŠFRB do 90 dní odo dňa doručenia žiadosti a do 30 dní oznámi výsledok žiadateľovi.
Alternatívne formy financovania bývania
Napriek entuziazmu z prípravy a realizácie nového bývania si treba uvedomiť, že cena aj toho najmenšieho rodinného domu nie je nízka. Preto i pri využití všetkých zdrojov svojpomoci je zvyčajne potrebné siahnuť po finančnej pomoci z iných (než vlastných) zdrojov. Najčastejšími riešeniami je stavebné sporenie, hypotekárny úver (osobitne americká hypotéka), spotrebný úver či podpora zo Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB). Kým sa však stavebník rozhodne pre ktorúkoľvek z nich, mal by sa ešte pred objednaním projektu stavby oboznámiť s podmienkami, za ktorých finančný príspevok od jednotlivých finančných inštitúcií môže získať.
Stavebné sporenie
Peniaze na stavbu rodinného domu možno získať aj z ešte stále veľmi rozšíreného stavebného sporenia. Na získanie stavebného úveru treba sporiť zhruba dva roky a bežná úroková sadzba na trhu sa pohybuje okolo 4 až 5 percent. Medziúver vyjde drahšie, predchádzajúce sporenie však netreba. Úrok závisí predovšetkým od spôsobu zabezpečenia úveru. Ak je medziúver zabezpečený nehnuteľnosťou, je úroková sadzba nižšia, ak je medziúver zabezpečený ručiteľmi, úver je drahší. Maximálna výška medziúveru je 170 000 € pre dospelú osobu, 340 000 € na financovaný objekt.
Hypotekárny úver
Hypotekárny úver banka žiadateľovi poskytne, až keď prejde jej skóringovým modelom, t.j. až si banka overí dostatočnú finančnú schopnosť žiadateľa platiť úver aj s úrokom a potenciálne riziko, ktorému sa vystavuje, keď mu poskytne finančné prostriedky. Podmienky na poskytnutie hypotekárneho úveru na pozemok, byt či rodinný dom sú v bankách približne rovnaké, obdobne aj úrokové sadzby. Hypotekárne úvery sa splácajú minimálne štyri roky, najviac však tridsať rokov. Minimálna výška úveru sa pohybuje niečo nad 100-tisíc korún, horná hranica vo väčšine bánk určená nie je (býva obmedzená hodnotou založenej nehnuteľnosti).
Všetky banky poskytujú úvery do 70 percent hodnoty založenej nehnuteľnosti, väčšina však požičia aj viac - možné je dokonca aj 100-percentné prefinancovanie nehnuteľnosti. Úroková sadzba sa v bankách začína od 4,29 percenta ročne, ide však iba o akciovú sadzbu, štandardná sadzba na trhu sa v súčasnosti pohybuje na úrovni 6 až 6,5 percenta.
Novinkou je, že žiadatelia, ktorí ešte nemajú 35 rokov a ich príjem neprekračuje 1,3-násobok priemernej mesačnej nominálnej mzdy, môžu získať hypotekárny úver o 2 percentné body lacnejší. Spoločný príjem manželov by však nemal presiahnuť 2,6-násobok priemerného hrubého príjmu. Jeden bod poskytne štát, druhý banka. Zvýhodnené podmienky by mali platiť 5 rokov. V tejto ochrannej lehote bude mať klient možnosť odložiť si splátky istiny a platiť veriteľovi iba úroky.
Americká hypotéka
Americká hypotéka je vlastne veľký spotrebný úver, pri ktorom je potrebné ručiť nehnuteľnosťou (v niektorých prípadoch i kupovaným pozemkom). Peniaze však môžete použiť na čokoľvek a banka od vás nebude požadovať doklady, ktorými jej preukazujete ich použitie. Úroková sadzba sa reálne pohybuje okolo 7 až 7,5 percenta. Americkú hypotéku je výhodné použiť napríklad pri kúpe iného než stavebného pozemku, pretože vtedy si banky dávajú veľa obmedzujúcich podmienok a hypotéku by vám možno ani neposkytli.
Spotrebný úver
Ak niekto nechce zakladať nehnuteľnosť, prípadne si požičiava nízku sumu, ktorú banka na hypotekárny úver neposkytuje, môže sa rozhodnúť pre spotrebný úver, a to buď účelový alebo bezúčelový. Pri účelovom spotrebnom úvere musíte peniaze použiť na presne určený účel (v tomto prípade na stavbu rodinného domu a banke o tom musíte predkladať doklady, potvrdenia a zmluvy). Vo väčšine bánk ho pri nižších sumách môžete získať bez potreby ručenia (niekde až do 400-tisíc korún), prípadne s jedným ručiteľom. Úver treba banke splatiť zvyčajne do šiestich až desiatich rokov. Bežná sadzba na trhu je okolo 9 až 10 percent. Druhou možnosťou je bezúčelový úver. Peniaze si síce požičiavate drahšie, viac než 10 percent, ale môžete ich použiť na čokoľvek.