Štátna podpora na kúpu nehnuteľnosti v Nemecku a daňové výhody

Kúpa nehnuteľnosti v Nemecku je pre Slovákov pracujúcich v zahraničí stále lákavejšia. Či už ide o investíciu, zabezpečenie bývania po návrate domov, alebo využitie daňových výhod, nemecký realitný trh ponúka rôzne možnosti. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o podmienkach a možnostiach získania príspevku na kúpu domu v Nemecku, s dôrazom na daňové aspekty a hypotekárne možnosti pre Slovákov pracujúcich v Nemecku.

Štátna podpora pre rodiny: Baukindergeld

Jednou z významných foriem štátnej podpory v Nemecku bol program Baukindergeld, ktorého cieľom bolo pomôcť rodinám s deťmi pri kúpe vlastného bývania. Táto podpora bola schválená pre viac ako 56 000 žiadostí, čo svedčí o jej popularite. Podpora spolkové vlády činila až 12 000 eur za 10 rokov na jedno dieťa, ktoré ešte nedovŕšilo vek 18 rokov.

Program Baukindergeld bol určený pre rodiny, ktoré kupovali dom, byt alebo stavali novostavbu. Hoci lehota na podanie žiadosti o Baukindergeld uplynula 31. decembra 2023, je dôležité poznať jej podmienky, keďže podobné programy sa môžu v budúcnosti objaviť alebo môžu existovať regionálne varianty.

Podmienky pre Baukindergeld:

• V spoločnej domácnosti muselo žiť minimálne jedno dieťa, ktoré v čase podania žiadosti nemalo 18 rokov.
• Deti, ktoré sa narodili po podaní žiadosti, už výšku stavebnej podpory nezmenili.
• Baukindergeld sa vzťahoval iba na osoby s bydliskom v Nemecku.
• Ďalšou podmienkou bolo poberanie Kindergeld (detských prídavkov) alebo príspevkov na deti.
• Zdaniteľný príjem v domácnosti nesmel presiahnuť 75 000 EUR plus 15 000 EUR na každé dieťa.
• Príspevok sa vzťahoval iba na prvú nehnuteľnosť, ktorú si rodina kúpila.
• V prípade vysťahovania, rozvodu alebo odluky bola výplata Baukindergeld prerušená.

Žiadosť o Baukindergeld sa podávala u KfW-Bank a bolo potrebné predložiť daňový výmer oboch manželov za posledné tri roky, doklad o prídavkoch na dieťa, stavebné povolenie alebo kúpnu zmluvu nehnuteľnosti, ako aj prihlásenie do nového bydliska.

Daňové výhody spojené s bývaním v Nemecku: Dvojitá domácnosť

Pre Slovákov pracujúcich v Nemecku existujú daňové výhody, ktoré môžu znížiť daňový základ a zvýšiť výšku vrátených daní. Jedným z takýchto nákladov sú náklady na ubytovanie a cesty, ktoré sa uplatňujú v rámci tzv. dvojitej domácnosti.

Pojem dvojitá domácnosť pochádza z nemeckého zákona o dani z príjmov a znamená, že zamestnanec vedie jednu domácnosť na Slovensku a druhú v mieste zamestnania v Nemecku. Druhá domácnosť musí vzniknúť z profesionálnych dôvodov.

Podmienky pre uplatnenie nákladov na vedenie dvojitej domácnosti:

• Druhá domácnosť (v Nemecku) vzniká z pracovných dôvodov.
• Zamestnanec využíva túto druhú domácnosť na mieste, kde vykonáva svoju pracovnú činnosť. Z tohto miesta by malo byť možné dôjsť do práce za kratší čas ako z miesta prvotnej domácnosti.
• Okrem tohto ubytovania vedie zamestnanec domácnosť aj na inom mieste (na Slovensku). Vedenie domácnosti znamená, že platí viac ako 10 % nákladov na jej vedenie.
• Na mieste hlavného bydliska (na Slovensku) má zamestnanec stredisko životných záujmov.

Náklady, ktoré si môže zamestnanec nárokovať:

• Náklady na ubytovanie na mieste druhej domácnosti do výšky 1000 € mesačne.
• Nevyhnutné náklady na zariadenie domácnosti.
• Náklady na cesty.
• V rámci prvých troch mesiacov náklady na stravu.
• Náklady na presťahovanie v prípade, ak ide o presťahovanie sa kvôli práci.

V zásade platí, že ten, kto si chce uplatniť náklady na vedenie dvojitej domácnosti, musí byť buď vlastníkom, alebo podnájomníkom v byte/dome, prípadne ho môže užívať ako manželský partner osoby, ktorá má tento byt/dom vo vlastníctve, resp. v podnájme. Okrem toho je nutné, aby žiadateľ finančne prispieval na chod tejto domácnosti.

Pre Slovákov, ktorí pracujú v Nemecku, platí, že musia cestu domov absolvovať aspoň raz ročne a musia daňový úrad presvedčiť o tom, že na danom mieste na Slovensku majú centrum životných záujmov. Najviac akceptovaným dôkazom je, ak na danom mieste žije manželský partner a a deti. Nakoľko domácnosť nie je v Nemecku, je dôležité, že je po celý čas trvalo obývaná.

Ďalšie daňové výhody a subvencie

Nemecký daňový systém ponúka aj ďalšie možnosti na zníženie daňového zaťaženia pre majiteľov nehnuteľností:

• Zrýchlené odpisy: Ak občan postaví nový nájomný byt alebo si ho kúpi po jednom roku od jeho dokončenia, môže si odpočítať 5 % z predajnej ceny, 2,5 % ďalších 6 rokov a 1,25 % ostávajúcich 36 rokov. Odpis bytu alebo budovy takto berie do úvahy predpokladanú životnosť 50 rokov pre daňové účely.
• Neobmedzená kompenzácia straty: Strata z prenájmu bytov, ktorá často nastáva, sa môže odpísať oproti iným pozitívnym zdrojom príjmu, napríklad z pracovnej činnosti.
• Odpočty pre nadobúdateľov bytov: Nadobúdatelia bytov si môžu po 8 rokov odpočítavať 5 % z "vymeriavacieho základu" zo zdaniteľného príjmu ako zvláštny výdaj a tým znížiť daňové zaťaženie. Vymeriavací základ tvoria výrobné a obstarávacie náklady objektu a polovica nákladov na pozemok, avšak maximálne do výšky 169 tisíc eur. Z toho sa vypočíta ročná odpočítateľná čiastka zo zdaniteľného príjmu, najviac však 8 436 eur.
• Výdavky pred sťahovaním: Od dane možno odpočítať aj zvláštne náklady, ktoré vzniknú pred sťahovaním a súvisia s nadobudnutím majetku, ale nepatria k nákladom stavby.
• Stavebné zvýhodnenie detí: Na každé dieťa v rodine stavebníka možno v lehote 8 rokov odpočítať priamo od daní 511 eur na rok a jedno dieťa.
• Špeciálne subvencie pre výstavbu bytov na území bývalej NDR: Investičná subvencia v prípade novej nájomnej bytovej výstavby predstavuje 10 % výrobných nákladov, ale je obmedzená maximálnou výškou výrobných nákladov, čo je 2 045 eur/m2 obytného priestoru. V prípade modernizácie subvencia predstavuje 15 % nákladov a maximálnej výšky nákladov je 614 eur/m2 obytného priestoru.
• Podpora stavby sociálneho bytu: Táto forma podpory je určená predovšetkým rodinám s väčším počtom detí, slobodným matkám, starším osobám, mladomanželom alebo invalidom pri zabezpečovaní prvého bytu, resp. domu. Na túto podporu nie je nárok a poskytuje sa podľa sociálnej naliehavosti a výšky príjmov.
• Príspevky pri kúpe vlastného nájomného bytu: Podpora je smerovaná najmä pre nájomníkov komunálnych bytov, ktorí si chcú odkúpiť byt. Pri kúpe bytu získa nájomník príspevok vo výške 20 % kúpnej ceny.

Hypotéka pre Slovákov pracujúcich v Nemecku

Približne 1,8 milióna Slovákov dnes pracuje alebo dlhodobo žije v zahraničí. Mnohí z nich uvažujú o návrate domov alebo rozmýšľajú o kúpe nehnuteľnosti na Slovensku, alebo aj priamo v Nemecku. Hypotéka so zahraničným príjmom je dnes už bežne dostupná, no je potrebné splniť niekoľko podmienok.

Podmienky pre získanie hypotéky so zahraničným príjmom:

• Niektoré slovenské banky schvaľujú hypotéky iba ľuďom, ktorí zarábajú v Európskej únii.
• Ak dostávate príjem v európskej mene, máte na výber z viacerých možností. Banky na Slovensku bežne poskytujú hypotéky klientom, ktorí majú príjmy zo zahraničia v eurách.
• Každá banka sa pozerá na dĺžku trvania pracovného pomeru inak. Niektoré si vyžadujú minimálne 4 mesiace, štandardne 6 mesiacov. Slovenská sporiteľňa požaduje 13 mesiacov.
• Pri žiadosti v UniCredit Bank alebo Slovenskej sporiteľni je potrebné si pripraviť aj výpis z úverového registra z krajiny, kde pracujete.
• Banka vám schváli maximálne 90 % financovanie nehnuteľnosti a 10 % si budete musieť zafinancovať sami.
• Príjem v inej mene, než v eurách, akceptuje v súčasnosti štyri až päť bánk na Slovensku (napr. Slovenská sporiteľňa, ČSOB, VÚB, UniCredit). Tatra banka preferuje príjem v eurách, avšak nevylučuje individuálne posúdenie.

V minulosti sa zahraniční Slováci nevyhli nutnosti navštíviť Slovensko pri podaní žiadosti. Dnes to už neplatí a v niektorých bankách je možné podať žiadosť o hypotéku so zahraničným príjmom aj online, telefonicky, či plnou mocou osoby, ktorej dôverujete. Schválenie úveru môže trvať dlhšie ako štandardne pár dní, ale nemusí to byť pravidlom.

Proces kúpy nehnuteľnosti v Nemecku

Kúpa nehnuteľnosti v Nemecku má svoje špecifiká, ktoré je dôležité poznať.

Dokumentácia a notárske úkony:

• V Nemecku sa spravidla podpisujú dva dokumenty: rezervačná zmluva a štandardná kúpna zmluva.
• Podpis kúpnej zmluvy sa obligatórne koná v prítomnosti oboch strán pred notárom (zastúpenie na základe plnomocenstva je samozrejme možné).
• Notár overuje kúpnu zmluvu, čo je predpoklad pre zápis zmeny vlastníckeho práva v nemeckom katastri nehnuteľností. Notár je povinný vystupovať neutrálne a zo zákona tiež garantuje právnu správnosť kúpnej zmluvy a celej transakcie.

Poplatky a dane:

Pri kúpe nehnuteľnosti v Nemecku je potrebné počítať s dodatočnými nákladmi, ktoré môžu byť vyššie ako na Slovensku:

Ak nehnuteľnosť slúži ako investícia a nie na bývanie, a predá sa do 10 rokov od kúpy, platí sa daň zo zisku pri predaji.

Hľadanie práce a bývania v Nemecku

Pre Slovákov, ktorí uvažujú o presťahovaní do Nemecka, je dôležité poznať možnosti hľadania práce a ubytovania.

Ako si nájsť prácu v Nemecku:

• Portál EURES.sk ponúka širokú ponuku pracovných miest.
• Virtuálne Welcome center poskytuje informácie a podporu pri hľadaní zamestnania.
• Bundesagentur für Arbeit ponúka rozsiahlu databázu voľných pracovných miest.
• Európsky portál EURES je ďalšou možnosťou.
• Hľadanie práce prostredníctvom dennej tlače alebo online pracovných portálov.
• V Nemecku je tiež bežné zasielať iniciatívne žiadosti do spoločností.

Písomná žiadosť v Nemecku zvyčajne pozostáva z motivačného listu, životopisu s fotografiou a kópií osvedčení, certifikátov a referencií. Je dôležité nechať si preložiť osvedčenia o vzdelaní a zamestnaní do nemčiny.

Hľadanie ubytovania:

Hľadanie ubytovania v Nemecku môže byť náročné. Pri hľadaní bytu budete potrebovať formulár žiadosti, občiansky preukaz, doklad o príjme, potvrdenie, že nie ste dlžníkom, a doklad o úverovej bonite. Ponuky ubytovania nájdete v miestnych denníkoch, na internete alebo prostredníctvom stránky justlanded.de. Prenajímatelia zvyčajne očakávajú jednorazový vklad vo výške dvoch až troch mesačných nájmov.

Bývanie si možno ľahko nájsť cez množstvo portálov s nehnuteľnosťami, ktoré sa nazývajú aj „Wohnungsbörsen“ (burzy bývania). Burzy bývania uvádzajú zvyčajne cenu za „Kaltmiete“ (nájomné bez energií). Celá suma, ktorú nájomca musí zaplatiť prenajímateľovi, sa nazýva „Warmmiete“, ktorá zahŕňa aj prevádzkové náklady (Nebenkosten), ako sú náklady za vodu, odvoz odpadu a údržbu bytového domu. Je dôležité poznamenať, že náklady za elektrickú energiu sa často do prevádzkových nákladov nezapočítavajú!

tags: #prispevok #na #kupi #domu #v #nemecku