Nárok spoluvlastníka na náhradu za užívanie spoločnej veci: Právne východiská a riešenia

Ako určite viete, veci nemusí vlastniť len jedna osoba, ale môžu byť aj v spoluvlastníctve viacerých osôb. Náš Občiansky zákonník rozoznáva bezpodielové spoluvlastníctvo, ktoré je charakteristické pre manželov, a podielové spoluvlastníctvo. Podielové spoluvlastníctvo je charakteristické tým, že každý spoluvlastník má na veci určitý podiel (napr. polovičný, štvrtinový a pod.). Podiely nemusia mať spoluvlastníci rovnaké, jeden spoluvlastník môže mať podiel napr. 2/3 a druhý 1/3.

Podľa § 137 ods. 1 Občianskeho zákonníka podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Mieru práv a povinností podielového spoluvlastníka k spoločnej veci vyjadruje jeho spoluvlastnícky podiel. Častou príčinou nešvárov medzi podielovými spoluvlastníkmi je otázka užívania spoločnej veci.

Nezhody o užívaní mávajú najmä dve podoby. Na jednej strane sa spoluvlastníci zvyknú sporiť o spôsobe užívania veci (kvalitatívna stránka užívania, "ako sa vec užíva?"). Pravidelne sa však objavujú aj spory ohľadom rozsahu užívania veci (kvantitatívna stránka užívania, "koľko sa vec užíva?"). Bežne sa stáva, že spoluvlastník užíva vec viac, než na čo má právo podľa výšky podielu, dohody spoluvlastníkov, rozhodnutia väčšiny či súdneho rozhodnutia.

Pokiaľ ste spoluvlastníkom určitej veci (napr. rodinného domu, bytu, pozemku), no z rôznych dôvodov ju v rozsahu svojho spoluvlastníckeho podielu neužívate, kým iný spoluvlastník ju užíva v plnom rozsahu, vzniká tým situácia, kedy má neužívajúci spoluvlastník nárok na náhradu. Predstavte si, že ste s bratom zdedili rodinný dom. Váš brat vlastní 2/3 a vy 1/3 tejto nehnuteľnosti. Dom však v plnom rozsahu užíva len váš brat so svojou rodinou a vy z tejto nehnuteľnosti tak povediac nič nemáte, teda ju ani nevyužívate, ani vám súrodenec nič neplatí. Ide o tzv. Nadužívanie nehnuteľnosti spoluvlastníkom je veľmi častou právnou diagnózou nehnuteľností, ktoré na Realitnej klinike riešime.

Čo je spoluvlastnícky podiel a jeho užívanie?

Spoluvlastnícky podiel neznamená, že by podielový spoluvlastník mal právo využívať konkrétne určenú časť spoločnej veci v rozsahu jeho podielu. Spoluvlastnícky podiel je totiž ideálny, to znamená, že ak podielový spoluvlastník má napr. 1/2 spoluvlastnícky podiel, tak ho má, úplne zjednodušene povedané, v každej jednej tehle, v každom jednom kameni či centimetri či milimetri štvorcovom spoločnej veci. Nemôže sám rozhodnúť o tom, že bude užívať konkrétnu časť spoločnej veci, a to ani v prípade, ak by presne zodpovedala jeho spoluvlastníckemu podielu.

Príklad, ak je v spoluvlastníctve 4-izbový byt a jeden spoluvlastník má štvrtinový podiel, neznamená to, že vlastní jednu z izieb. V skutočnosti platí, že tento spoluvlastník vlastní v štvrtinovom podiele celý tento byt, avšak na právach a povinnostiach z neho sa podieľa len v štvrtinovom rozsahu. Základné pravidlo je, že každý spoluvlastník smie užívať vec podľa výšky svojho podielu, čím má väčší podiel, tým viac smie užívať a naopak (§ 137 ods. 1 OZ). Každý zo spoluvlastníkov je v zmysle § 137 ods. 1 OZ oprávnený spoločnú vec užívať v rozsahu svojho spoluvlastníckeho podielu.

Vznik nároku na náhradu za nadužívanie alebo neužívanie

Nárok spoluvlastníka na náhradu za neužívanie spoločnej veci v rozsahu svojho spoluvlastníckeho podielu vyplýva z ustanovenia § 137 ods. 1 Obč. zákonníka. Neužívanie veci v rozsahu spoluvlastníckeho podielu spoluvlastníkom musí byť dôsledkom jej užívania druhým spoluvlastníkom nad rozsah svojho spoluvlastníckeho podielu. Len v takomto prípade sa spoluvlastník užívajúci spoločnú vec nad rozsah spoluvlastníckeho podielu podieľa na prisvojovaní si úžitkovej hodnoty veci vo väčšej miere, než zodpovedá jeho podielu.

Je zrejmé, že ak by spoločná vec vôbec nebola spoluvlastníkmi užívaná, žiaden nárok na náhradu za jej neužívanie by medzi nimi nevznikol. Rovnako takýto nárok nevzniká ani v prípade, ak spoluvlastník užíva len časť veci v rozsahu neprevyšujúcom jeho spoluvlastnícky podiel, pretože v takomto prípade nič nebráni druhému spoluvlastníkovi, aby sa tiež podieľal na svojom užívacom oprávnení v rozsahu svojho podielu a to užívaním zostávajúcej časti veci (uznesenie Najvyššieho súdu SR, zo dňa 27. 10. 2010, sp. zn. 3 Cdo 108/2007). V prípade, že spoluvlastníkovi nie je zabezpečené užívanie spoločnej veci v rozsahu jeho spoluvlastníckeho podielu, má právo na poskytnutie tomu zodpovedajúcej náhrady vo forme peňažného plnenia. Tomuto právu potom korešponduje povinnosť spoluvlastníka, ktorý vec užíva, takéto plnenie spoluvlastníkovi vylúčenému z užívania spoločnej veci poskytnúť.

Je pritom nepodstatné, či takáto situácia vyplýva z dohody spoluvlastníkov (okrem ak by jej súčasťou bola aj dohoda o bezplatnom užívaní celej veci alebo jej časti), alebo z rozhodnutia väčšinového spoluvlastníka, alebo či ide o faktický stav. Rovnako nie je právne významný dôvod, prečo druhý spoluvlastník nehnuteľnosť v rozsahu svojho podielu nevyužíva.

Nadužívanie na základe dohody alebo rozhodnutia väčšiny

O tom, kto a akým spôsobom bude užívať spoločnú vec, rozhodujú podieloví spoluvlastníci väčšinou podľa veľkosti podielov. Prehlasovaní spoluvlastníci sa musia rozhodnutiu podriadiť. Jedine, ak by sa jednalo o dôležitú zmenu spoločnej veci, by sa mohli na súde domáhať zvrátenia rozhodnutia hlasovania (§ 139 ods. 3 Občianskeho zákonníka). Spoluvlastníci môžu rozhodnúť, že spoločnú vec bude užívať len jeden, či viacerí z nich. Vzniká otázka, či majú nárok na finančnú náhradu.

To záleží od toho, ako sa dohodli, resp. čo presne si odhlasovali. Ak bolo predmetom dohody, či hlasovania právo užívať vec bezodplatne, potom nárok na finančnú náhradu za užívanie veci nad rámec spoločného podielu podľa právneho názoru nevzniká. V občianskom práve má totiž prednosť zmluvná sloboda, a teda dohoda zmluvných strán. Ak však o tom, či pôjde o odplatné, či bezodplatné užívanie veci rozhodnuté nebolo, potom právo na finančnú náhradu za užívanie spoločnej veci nad rámec spoluvlastníckeho podielu ostatní spoluvlastníci majú.

Vysvetlenie k tomu podáva napr. aj Najvyšší súd ČR, ktorý v rozhodnutí sp.zn. 22Cdo/2624/2003 uviedol: „Bezdôvodné obohatenie podielového spoluvlastníka, ktorý užíva vec nad rozsah svojho spoluvlastníckeho podielu, vzniká bez ohľadu na to, či o užívaní rozhodla väčšina spoluvlastníkov počítaná podľa veľkosti ich spoluvlastníckych podielov, alebo bolo upravené dohodou spoluvlastníkov, alebo o užívaní rozhodol súd, pokiaľ, hoci aj s konkludentne uzavretej dohody spoluvlastníkov, nevyplýva niečo iné, napríklad, že si za užívanie nad rámec zodpovedajúci spoluvlastníckemu podielu nebudú nič uhrádzať.“ Ak nejde o špecifické okolnosti, pokiaľ vec v podielovom spoluvlastníctve užíva len jeden zo spoluvlastníkov, obohacuje sa na úkor ostatných spoluvlastníkov, ktorí vec neužívajú. Na strane takéhoto užívajúceho spoluvlastníka preto vzniká bezdôvodné obohatenie, ktoré by mal vydať ostatným spoluvlastníkom, ktorí vec neužívajú.

Svojvoľné nadužívanie veci spoluvlastníkom

Pokiaľ sa jeden, či viacerí spoluvlastníci rozhodnú, že budú užívať celú spoločnú vec, a to bez akejkoľvek dohody, či súhlasu, alebo hlasovania, v takom prípade majú podľa názoru právnikov jednoznačne ostatní spoluvlastníci nárok na finančnú náhradu za užívanie spoločnej veci jedným zo spoluvlastníkov nad rámec jeho spoluvlastníckeho podielu.

Určenie výšky náhrady za užívanie a postup pri uplatňovaní nároku

Výška náhrady sa určuje podľa ustálenej súdnej praxe odborným vyjadrením, či znaleckým posudkom, prípadne inými dôkazmi preukazujúcimi výšku tzv. bežného nájomného v danej lokalite a čase, pri porovnateľnej nehnuteľnosti. Je vhodné osloviť niekoľko realitných kancelárií, prípadne priamo znalca, aby túto výšku stanovil a následne je možné si túto náhradu uplatňovať od dotyčného spoluvlastníka.

Ak je napr. bežné nájomné porovnateľnej nehnuteľnosti v danej lokalite a danom čase povedzme 500 € a spoločný dom užíva len 1 spoluvlastník, ktorý má 1/2 spoluvlastnícky podiel, v takom prípade by sme sa bavili o náhrade vo výške 250 € za každý mesiac užívania. Upresnením príkladu: ak je byt prenajatý a nájomca za jeho užívanie platí nájomné vo výške 400,- eur mesačne, ak sa spoluvlastníci nedohodli inak, štvrtinový spoluvlastník má právo na štvrtinu z tohto nájomného (tzn. 100,- eur).

Ako postupovať pri vymáhaní náhrady?

Najskôr odporúčam podielového spoluvlastníka vyzvať mimosúdne, aby náhradu uhradil dobrovoľne. Spoluvlastník, ktorý nehnuteľnosť neužíva si svoj nárok môže u druhého spoluvlastníka uplatniť a môžu sa dohodnúť na výške primeranej náhrady. Pokiaľ odmietne, neostane Vám nič iné, len podať žalobu, kde budete ale musieť svoj nárok a jeho výšku patrične preukázať. Ak sa nedohodnú, môže si svoj nárok uplatniť na súde, resp. na súd podať žalobu.

Premlčacia doba a právna kvalifikácia nároku

Rovnako si dovoľujem upozorniť na premlčaciu dobu, ktorá v danej veci plynie. Názory na jej dĺžku sa v zásade líšia a závisia od právnej povahy nároku, a teda či existuje dohoda (či hlasovanie) o tom, že spoluvlastník môže vec užívať alebo nie a užíva ju svojvoľne. Podľa jedného názorového prúdu je potrebné tieto nároky posudzovať podľa ustanovení o bezdôvodnom obohatení (§ 451 Občianskeho zákonníka), iní zase tvrdia, že nárok vyplýva priamo z vlastníckeho práva, a teda by sa mal posudzovať podľa § 123 Občianskeho zákonníka. Bude však záležať na okolnostiach daného prípadu, ako to vyhodnotí súd. Potom môže byť v závislosti od toho premlčacia doba dvoj alebo trojročná. Vždy však odporúčam žalovať nárok preistotu v kratšej premlčacej lehote.

V rozsudku NS SR z 18.03.2008, sp. Zn. 3 Cdo 108/2007 sa uvádza: „Z uvedeného je zrejmé, že z hľadiska premlčania uplatneného práva je v posudzovanej veci určujúca správna právna kvalifikácia žalovaného nároku. Bolo preto potrebné riešiť otázku, či právo spoluvlastníka na náhradu za to, že neužíva spoločnú vec v rozsahu zodpovedajúcom jeho spoluvlastníckemu podielu v prípade, ak nedošlo k dohode o náhrade za jej neužívanie, je nárokom vyplývajúcim priamo zo zákona (§ 137 ods. 1 OZ) alebo ide o nárok z bezdôvodného obohatenia (§ 451 a nasl. OZ).“

Z vyššie citovaných zákonných ustanovení vyplýva, že obsahom vlastníckeho (spoluvlastníckeho) práva, je okrem iného, aj oprávnenie vlastníka vec v medziach zákona užívať. Vec môže byť v spoluvlastníctve aj viacerých osôb, pričom spoluvlastnícky podiel vyjadruje mieru účasti spoluvlastníka na vzťahu k spoločnej veci. To znamená, že vyjadruje aj mieru účasti, pokiaľ ide o užívanie spoločnej veci. Treba zdôrazniť, že aj keď medzi podielovými spoluvlastníkmi nedôjde k dohode o užívaní spoločnej veci a jeden alebo viacerí z nich ju užívajú, nie je možné dospieť k záveru, že vec je užívaná bez právneho dôvodu (o to viac, takýto záver neprichádza do úvahy, ak sa spoluvlastníci na spôsobe užívania dohodli). Právnym dôvodom na užívanie veci je aj v takomto prípade ich spoluvlastnícke právo.

Spoluvlastnícky podiel vyjadrujúci mieru účasti spoluvlastníka na právach a povinnostiach k spoločnej veci nie je totiž podiel na veci reálne vymedzený tak, ako to správne uviedol aj odvolací súd, ale je len podielom ideálnym. V rámci neho nie je možné preto oddeliť, čo je výlučne podiel jedného spoluvlastníka a čo je výlučne podiel druhého spoluvlastníka, resp. ani to, čo je užívané bez právneho dôvodu a čo s právnym dôvodom.

Z vyššie uvedeného možno vyvodiť, že ak sa podielový spoluvlastník domáha náhrady vo forme peňažného plnenia voči druhému spoluvlastníkovi za to, že neužíva spoločnú vec v rozsahu svojho spoluvlastníckeho podielu, ide o právny vzťah z podielového spoluvlastníctva osobitne v Občianskom zákonníku upravený. V prípade, že sa spoluvlastníci o spôsobe užívania spoločnej veci, prípadne o jej náhrade nedohodnú, ide o nárok, ktorý vyplýva z ustanovenia § 137 ods. 1 OZ v spojení s § 123 OZ. Toto právo je nepochybne majetkovej povahy, ktoré sa premlčuje v trojročnej všeobecnej premlčacej dobe podľa § 101 OZ. Uvedený nárok nemožno právne kvalifikovať ako nárok z bezdôvodného obohatenia. Ustanovenia o bezdôvodnom obohatení majú len podpornú povahu a ich použitie nemožno preto rozširovať na práva, ktoré sa opierajú o osobitné zákonné ustanovenia. Napokon, v prípade práva podielového spoluvlastníka na náhradu za to, že neužíva spoločnú vec v rozsahu zodpovedajúcom jeho spoluvlastníckeho podielu, nie je splnená ani jedna zo skutkových podstát vzniku bezdôvodného obohatenia. Nejde totiž a to ani vtedy, ak spoluvlastník vec v celosti užíva bez dohody s ostatnými spoluvlastníkmi, o užívanie veci bez právneho dôvodu a teda o majetkový prospech získaný bez právneho dôvodu, ani o majetkový prospech získaný plnením z neplatného právneho úkonu, plnením z právneho dôvodu, ktorý dodatočne odpadol, prípadne získaný z nestatočných zdrojov (porovnaj rozsudok Najvyššieho súdu SR z 30. mája 2000 sp. zn. 3 Cdo 108/2007).

Premlčacia doba je kľúčová pre uplatnenie nároku. Jej dĺžka sa líši v závislosti od právnej kvalifikácie nároku, hoci Najvyšší súd SR zaujal k tejto otázke jasné stanovisko.

Napriek rozdielnym názorom, judikatúra Najvyššieho súdu SR (napr. Rozsudok z 18.03.2008, sp. Zn. 3 Cdo 108/2007) jasne preferuje kvalifikáciu nároku z podielového spoluvlastníctva s trojročnou premlčacou dobou, odmietajúc aplikáciu ustanovení o bezdôvodnom obohatení.

Prevencia a riešenie budúcich sporov

Vyššie sme si objasnili čo sa dá robiť, ak už k nadužívaniu spoluvlastníckeho podielu došlo. Ako však predísť tomu, aby sa takáto situácia opakovala v budúcnosti?

Dohoda o užívaní nehnuteľnosti

Vašou prvou možnosťou je s druhým spoluvlastníkom uzavrieť dohodu o užívaní nehnuteľnosti. „Zákon pre tento typ dohody nevyžaduje písomnú formu, avšak pre prípadné riešenie budúcich sporoch ju odporúčame uzavrieť písomne. Takáto dohoda sa nezapisuje do katastra nehnuteľnosti a odporúčame ju vypracovať s advokátom so špecializáciou na realitné právo.“ Občiansky zákonník predpokladá predovšetkým dohodu všetkých spoluvlastníkov o tom, ako budú spoločnú vec užívať, v opačnom prípade rozhodne o tejto otázke na návrh jedného z nich súd.

Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva

Ak už nemáte záujem zotrvať v podielovom spoluvlastníctve, môžete s druhým spoluvlastníkom uzavrieť dohodu o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. Táto dohoda musí byť písomná a vyžaduje sa jej vklad do katastra nehnuteľnosti. Ak spoluvlastník naozaj nepotrebuje vec, nehnuteľnosť a nie je ani účelné riešiť náhradu za jeho podiel, môže žiadať o zrušenie spoluvlastníctva.

Spoluvlastníci sa môžu spolu jednoducho dohodnúť o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní. Jedným z riešení nezhôd medzi spoluvlastníkmi je aj zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva. Ak nedôjde k dohode, ktorýkoľvek spoluvlastník môže podať na súd žalobu o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Podľa § 142 Občianskeho zákonníka „Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd.“

Súd autoritatívne rozhodne jedným z nasledujúcich spôsobov: nehnuteľnosti rozdelí medzi spoluvlastníkov; pokiaľ to nie je možné, rozhodne o tom, že nehnuteľnosti nadobudne jeden zo spoluvlastníkov s povinnosťou vyplatiť zostávajúceho spoluvlastníka alebo súd rozhodne o tom, že sa dom so záhradou predá a výťažok z predaja rozdelí medzi spoluvlastníkov podľa výšky ich spoluvlastníckych podielov. V rozsudku Krajského súdu v Trnave, sp. zn. 24Co/ 138/2011 zo dňa 04.04.2012 sa uvádza: „Ak došlo k vyporiadaniu predajom nehnuteľnosti a rozdelením podľa výťažku, spoluvlastníctvo zaniká až skutočným predajom.“

Povinnosti spoluvlastníkov a úhrada nákladov

Teda už zo samotného znenia uvedeného ustanovenia vyplýva, že tak ako pri výlučnom vlastníctve tak aj pri podielovom spoluvlastníctve platí, že obsahom vlastníckeho práva nie sú len oprávnenia (napr. oprávnenie vec užívať v rozsahu svojho spoluvlastníckeho podielu) ale aj povinnosti (napr. povinnosť podieľať sa na nákladoch vynaložených na spoločnú vec).

Ak spoluvlastníci nedohodli inak, štvrtinový spoluvlastník má právo na štvrtinu z tohto nájomného (tzn. 100,- eur). Rovnako, pokiaľ by z tohto bytu vznikli náklady, štvrtinový podielový spoluvlastník sa podieľa na náhrade týchto nákladov v rozsahu jednej štvrtiny. Ak ste spoluvlastníci domu, platí, že každý spoluvlastník je povinný podieľať sa na nákladoch spojených s bežnou údržbou a správou spoločnej veci podľa veľkosti svojho podielu, čo vyplýva z ust. § 137 a § 139 Občianskeho zákonníka.

Váš brat teda môže požadovať úhradu primeranej časti nákladov aj od ostatných spoluvlastníkov, nielen od Vás. Ak by ste boli jediným ďalším spoluvlastníkom, týka sa to len Vás dvoch; ak je spoluvlastníkov viac, každý z nich je povinný prispieť podľa svojho podielu. Ak však Váš brat nie je vlastníkom, ale napríklad len býva v dome, ktorý patrí inej osobe, nemá právo požadovať úhradu nákladov od ostatných, pokiaľ sa na tom výslovne písomne nedohodnete.

Rovnako, ak ide o investície alebo úpravy, ktoré neboli vopred odsúhlasené všetkými spoluvlastníkmi, môže byť vymáhanie týchto nákladov problematické - zákon vyžaduje, aby sa na podstatných zmenách a investíciách dohodli všetci spoluvlastníci. Odporúčam Vám zistiť, aký je presný právny stav vlastníctva domu a aké konkrétne náklady Váš brat požaduje preplatiť. Ak ide o bežnú údržbu (napr. oprava strechy, výmena okien), spoluvlastníci by sa mali na týchto nákladoch podieľať.

Pre podielové spoluvlastníctvo je charakteristické, že podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Odrazom tejto zákonnej úpravy je aj znenie ustanovenia § 5 ods. 4 zákona o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady, podľa ktorého ak je pozemok v spoluvlastníctve viacerých daňovníkov, daňovníkom dane z pozemkov je každý spoluvlastník podľa výšky svojho spoluvlastníckeho podielu. Ak sa všetci spoluvlastníci dohodnú, daňovníkov dane z pozemkov zastupuje jeden z nich a ostatní spoluvlastníci za daň ručia do výšky svojho podielu na dani.

Na základe Vami popísaného skutkového stavu a uvedených právnych záverov (vychádzajúcich z § 137 ods. 1 Občianskeho zákonníka) preto možno konštatovať, že ak ako spoluvlastníčka spoločnú vec - byt neužívate a druhý spoluvlastník ju užíva nad rozsah prislúchajúci veľkosti jeho spoluvlastníckeho podielu, nie ste ani povinná podieľať sa vo veľkosti Vášho spoluvlastníckeho podielu na úhradách za náklady spojené s užívaním bytu (ako sú napr. poplatky za elektrinu, vodu, plyn, kúrenie a pod.), ak tieto náklady vznikli výlučne v dôsledku jeho užívania.

Pre úplnosť možno ešte dodať, že dodávky energií do bytu sa dodávajú na základe osobitných zmlúv o poskytovaní týchto služieb. Zmluvnými stranami týchto zmlúv sú vždy na jednej strane dodávateľ príslušného druhu energie a na strane druhej odberateľ, ktorý je určený v zmluve - nemusí to byť nevyhnutne vlastník bytu, prípadne všetci spoluvlastníci bytu a pod. Naopak, v prípade viacerých spoluvlastníkov môže túto zmluvu uzatvoriť aj len jeden z nich, prípadne ako objednávateľ v zmluve vôbec nemusí byť vlastník ani podielový spoluvlastník, môže to byť aj tretia osoba - napr. nájomca. Tejto osobe, ktorá je odberateľom týchto služieb následne vyplýva na základe týchto zmlúv aj povinnosť platiť za dodané služby.

Ak by bola táto zmluva uzavretá len s Vaším partnerom, situácia by bola jednoduchšia, pretože v danom prípade ani ako spoluvlastníčka nie ste z vyššie uvedených dôvodov povinná podieľať sa na nákladoch spojených s užívaním bytu a súčasne aj na základe zmluvy by bol na úhradu povinný len Váš partner. V prípade, ak ste ako objednávatelia týchto služieb na týchto osobitných zmluvách uvedený obidvaja alebo len Vy, v takomto prípade by ste boli povinná tieto náklady uhradiť Vy (prípadne polovicu z nich, ak ste zmluvu uzatvárali obidvaja), a to preto, že vzťahy medzi spoluvlastníkmi nemajú vplyv na tretie strany. Avšak aj v takomto prípade, keďže byt neužívate a druhý spoluvlastník ho užíva nad rozsah veľkosti svojho spoluvlastníckeho podielu, by ste po vykonaní úhrady, resp. jej časti mali (regresné) právo na náhradu nákladov, ktoré Vám v tejto súvislosti vznikli, a to voči osobe, ktorá energie, príp. služby odoberala a využívala, resp. ktorá bola povinná ich hradiť.

Podieloví spoluvlastníci zodpovedajú a sú povinní sa podieľať na právach a povinnostiach k veci podľa veľkosti podielu. Máte možnosť od nej požadovať, aby Vám uhradila náklady na opravy a úpravy, avšak netreba zabúdať na premlčaciu lehotu, ktorá je v tomto prípade 2 roky. Ak by ste investovali do domu, kvôli nutnej rekonštrukcii mohli by ste od nej požadovať, aby Vám časť uhradila.

Osobitné situácie a odporúčania

Pokiaľ jeden zo spoluvlastníkov užíva vec nad rozsah svojho spoluvlastníckeho podielu bez toho, aby bola medzi spoluvlastníkmi uzavretá nájomná zmluva alebo iná zmluva, dochádza k bezdôvodnému obohateniu tohto spoluvlastníka na úkor druhého. V dôsledku uvedeného je možné žiadať poskytnutie primeranej finančnej náhrady.

Prípad, keď ste spoluvlastníkom bytu s podielom 1/4, pričom sestra je väčšinový vlastník s podielom 1/2, a nemáte kľúče, je typický pre nezhody. Ako spoluvlastníci máte právo na prístup k spoločnej nehnuteľnosti. Vaša sestra, ako väčšinová spoluvlastníčka, nemá právo Vám brániť v takomto prístupe. Odporúčam nasledovné kroky: 1. Žiadosť o prístup: Najskôr sa pokúste so sestrou vyjednať prístup k bytu písomnou formou. V listine uveďte, že máte zákonné právo na prístup a používate byt rovnakým dielom. 2. Súdne konanie: Ak nebudete úspešní, môžete podať návrh na súd na zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva podľa § 142 Občianskeho zákonníka. Súd pri tom prihliada na veľkosť podielov a účelné využitie veci. 3. Neplatenie inkasa: Vzhľadom na to, že inkaso neplatí väčšinový vlastník, máte právo vymáhať od nej náklady na základe podielu, ktorý vlastní.

V situácii po rozvode, kedy sa bývalá manželka nechce dohodnúť na vysporiadaní majetku a navrhuje rozdelenie rodinného domu, avšak vy o časť domu nemáte záujem a delenie by si vyžadovalo rozsiahle rekonštrukcie, za predpokladu, že už nechcete v podielovom spoluvlastníctve zotrvať, môžete zrušiť a vyporiadať vaše podielové spoluvlastníctvo súdnou cestou. Podľa zákona platí, že nikoho nemožno nútiť, aby proti svojej vôli zotrvával v podielovom spoluvlastníctve. V žalobe navrhnite, aby súd prikázal nehnuteľnosť vašej exmanželke s povinnosťou výplaty voči vám. Súčasne súdu vysvetlite, že za vás nehnuteľnosť nie je deliteľná, a nemáte o ňu záujem, a že ak by aj podľa názoru súdu deliteľná bola, vy nie ste ochotní vynaložiť finančné prostriedky na jej rozdelenie. Súd je síce povinný postupovať v zmysle zákonného poradia vyporiadania podielového spoluvlastníctva, v zmysle ktorého najprv musí skúmať, či je nehnuteľnosť deliteľná. Až keď zistí, že nie je, potom môže pristúpiť k vyporiadaniu prikázaním veci jednému (alebo viacerým) zo spoluvlastníkov za náhradu. Súčasne však súd musí prihliadať na to, či sú spoluvlastníci ochotní vynaložiť finančné prostriedky na rozdelenie nehnuteľnosti.

V inom prípade, kde spoluvlastník systematicky ničí zariadenie domu a spaľuje veci ostatných súrodencov, je potrebné najskôr odlišovať, čo patrí do podielového spoluvlastníctva a čo je výlučným vlastníctvom niektorého z Vašich súrodencov alebo Vašim vlastníctvom. Ničenie majetku, ktorý vlastnícky patrí inej osobe, je v rozpore so základnými morálnymi hodnotami a zakladá nárok na náhradu škody a za určitých okolností aj trestnoprávnu zodpovednosť. Ani majetok patriaci do podielového spoluvlastníctva nemôže jeden zo spoluvlastníkov (aj keď väčšinový) svojvoľne zničiť, pričom toto protiprávne konanie má rovnaké právne následky. Odporúčam Vám preto podať žalobu o náhradu škody spoločne s neodkladným opatrením, v ktorom súd nariadi Vášmu súrodencovi, aby sa zdržal tohto protiprávneho konania, prípadne privolať policajnú hliadku a podať trestné oznámenie. Ako výlučná vlastníčka pozemku, môžete svojmu súrodencovi zamedziť, aby na tento vstupoval, avšak len v prípade, ak k tomuto pozemku nemá žiadne užívacie právo.

tags: #narok #spoluvlastnika #na #nahradu #za #uzivanie