Prenájom bytu či domu vám môže priniesť pravidelný príjem, no zároveň aj povinnosti, na ktoré sa často zabúda. Práve tu vznikajú chyby, ktoré vás môžu stáť zbytočné peniaze a pokuty. Prenajímanie nehnuteľnosti so sebou prináša nielen príjem, ale aj povinnosti voči štátu a zvýšenú mieru zodpovednosti.
Registrácia na daňovom úrade
Ak prenajímate byt ako bežná fyzická osoba (nie firma), musíte sa zaregistrovať na daňovom úrade. Väčšina ľudí na toto povolenie zabúda a začnú ho vybavovať až pred samotným podaním daňového priznania. Ide však o porušenie zákona, za ktoré vám môže daňový úrad uložiť pokutu v minimálnej výške 60 eur. Preto je lepšie, ak si povinnosť splníte v termíne a zaregistrujete sa na účely dane z príjmov najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúcom po mesiaci, kedy ste po prvýkrát prenajali nehnuteľnosť na území SR.
Daňové priznanie a oslobodenie od dane
Príjem z prenájmu nehnuteľnosti sa podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. považuje za zdaniteľný príjem. Prenajímateľ je povinný podať daňové priznanie vtedy, ak jeho zdaniteľné príjmy za zdaňovacie obdobie presiahnu zákonom stanovenú hranicu. Do týchto príjmov sa započítava aj príjem z prenájmu bytu, domu alebo ich častí. Daňové priznanie máte povinnosť podať vtedy, ak úhrn všetkých vašich zdaniteľných príjmov (ak ste zamestnanec, tak aj príjem zo závislej činnosti) za rok 2025 presiahol sumu 2 876,90 eura. Lehota na podanie je 31. marec 2026. Predĺžiť si ju môžete podaním oznámenia, a to najviac o tri kalendárne mesiace, do 30. 6. 2026 alebo šesť kalendárnych mesiacov, do 30. 9.
Zákon zároveň umožňuje uplatniť si oslobodenie časti príjmu z prenájmu, a to do výšky 500 € ročne pri dani z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti. To znamená, že od príjmov sa v daňovom priznaní odpočíta 500 € a zníži sa tak základ dane.
Daňová povinnosť nemusí vzniknúť ani vtedy, ak celkové zdaniteľné príjmy daňovníka za rok nepresiahnu zákonom stanovenú hranicu. V prípade, že preukázateľné daňové výdavky prevyšujú alebo sa rovnajú príjmu z nájmu nehnuteľnosti, tak taktiež nevznikne povinnosť zaplatiť daň z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti. Prenajímateľ však pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nikdy nemôže vykázať daňovú stratu, teda daňové výdavky si môže uplatniť najviac do výšky príjmov z prenájmu nehnuteľnosti.
Ako sa určí výška dane z prenájmu nehnuteľnosti?
Daň z prenájmu sa vypočítava ako súčasť dane z príjmov fyzickej osoby. Z príjmov z prenájmu sa najskôr odpočíta oslobodená suma 500 €, následne sa znížia o oprávnené preukázateľné výdavky. Takto vzniknutý základ dane sa pripočíta k ostatným príjmom daňovníka a zdaňuje sa sadzbou 19 % alebo 25 %, v závislosti od výšky celkového základu dane.
Príklad výpočtu:
Prenajímateľ dosiahol v roku 2025 príjmy z prenájmu bytu vo výške 7 440 eur. Preukázateľné výdavky spojené s prenájmom mal 2 250 eur. Do základu dane sa nezahŕňa celá suma príjmov, pretože 500 eur je od dane oslobodených. Keďže sa zdaňuje len časť príjmov, rovnakým pomerom sa musia upraviť aj výdavky.
- Príjem z prenájmu: 7 440 €
- Oslobodená suma: 500 €
- Zdaniteľný príjem: 7 440 € - 500 € = 6 940 €
- Pomer krátenia výdavkov: 6 940 € / 7 440 € = 0,9327
- Upravené výdavky: 2 250 € * 0,9327 = 2 098,58 €
- Základ dane z prenájmu: 6 940 € - 2 098,58 € = 4 841,42 €
Ako vyplniť tlačivo k daňovému priznaniu k dani z nehnuteľnosti? Magazín Nehnuteľnosti.sk
Výdavky spojené s prenájmom nehnuteľnosti
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti si môžete uplatniť len skutočné, preukázateľné daňové výdavky, pričom prehľad príjmov a výdavkov vediete v daňovej evidencii alebo v jednoduchom účtovníctve. Ak si z príjmu z prenájmu odpočítate oslobodených 500 eur, musíte rovnakým pomerom „krátiť“ aj výdavky. Výšku preukázateľných výdavkov ovplyvňuje skutočnosť, či prenajímanú nehnuteľnosť zaradíte do obchodného majetku alebo nie. POZOR! Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP si daňovník nemôže uplatniť výdavky percentom z príjmov podľa § 6 ods.
Nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku
Ak daňovník zaradí prenajímanú nehnuteľnosť do obchodného majetku, znamená to, že o nej účtuje ako o obchodnom majetku alebo ju eviduje v daňovej evidencii. V takomto prípade má povinnosť viesť si jednoduché alebo podvojné účtovníctvo, prípadne daňovú evidenciu.
Nehnuteľnosť nezaradená do obchodného majetku
Ak prenajímaná nehnuteľnosť nie je zaradená do obchodného majetku, rozsah daňových výdavkov je obmedzený len na náklady na riadnu prevádzku nehnuteľnosti. Daňovník si v takomto prípade nemôže do daňových výdavkov zahrnúť napríklad výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností ani ďalšie náklady súvisiace s vlastníctvom nehnuteľnosti. Odporúča sa evidovať výdavky napr. v exceli.
Prehľad uplatniteľných výdavkov:
| Výdavky | Nehnuteľnosť nezaradená do OM | Nehnuteľnosť zaradená do OM |
|---|---|---|
| Náklady za energie (elektrina, voda, plyn)* | ✔️ | ✔️ |
| Služby súvisiace s prenájmom (odpadová voda, stočné, osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov, používanie výťahu, odvoz smetí, kontrola a čistenie komínov, čistenie žumpy, poplatky za TV a internet) | ✔️ | ✔️ |
| Ostatné výdavky špecifikované v nájomnej zmluve - zariadenie (napr. práčka, sporák, sedačka, posteľ atď.)** | ✔️ | ✔️ |
| Poistenie bytu | ❌ | ✔️ |
| Daň za nehnuteľnosť platená obci | ❌ | ✔️ |
| Príspevok do fondu opráv | ✔️ | ✔️ |
| Úroky z hypotéky vzťahujúcej sa na byt | ❌ | ✔️ |
| Odpisy nehnuteľnosti | ❌ | ✔️ |
*iba v prípade, ak tieto položky nehradí priamo nájomník, tj. zmluva s dodávateľmi energií je na meno prenajímateľa
**vybavenie bytu musí byť konkrétne špecifikované v nájomnej zmluve
Výdavky na nákup hnuteľných vecí prenajímaných ako príslušenstvo nehnuteľnosti (napríklad práčka, nábytok a iné) je možné považovať za daňový výdavok, ak sú splnené podmienky vymedzené pre daňový výdavok v ZDP. Ak vlastník nehnuteľnosti vykoná v súvislosti s dosahovaním príjmov podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov na prenajímanej nehnuteľnosti opravu alebo technické zhodnotenie, pričom prenajímanú nehnuteľnosť nemá vloženú vo svojom obchodnom majetku, sú takto vynaložené výdavky výdavkami na jeho osobnú potrebu, a to v súlade s § 21 ods. 1 písm. i) zákona o dani z príjmov. Tieto výdavky si bude môcť daňovník uplatniť až v prípade, keď z predaja predmetnej nehnuteľnosti dosiahne zdaniteľný príjem podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov. Preukázateľne vynaložené výdavky na opravu alebo technické zhodnotenie predávanej nehnuteľnosti si v takomto prípade daňovník uplatní ako výdavok na dosiahnutie príjmov z predaja nehnuteľnosti, a to v súlade s § 8 ods. 5 písm.
Dôležitosť poistenia pri prenájme
Nájom nehnuteľnosti prináša vyššie riziká ako vlastné bývanie. Poistenie je dôležitým prvkom finančnej istoty prenajímateľa, keďže chráni hodnotu jeho majetku.
- Poistenie nehnuteľnosti: Poistenie bytu alebo domu kryje riziká ako požiar, vytopenie, víchrica či vandalizmus. V prípade prenájmu je dôležité, aby poistná zmluva zohľadňovala skutočnosť, že nehnuteľnosť je prenajímaná tretej osobe, keďže niektoré poistné podmienky rozlišujú medzi vlastným užívaním a prenájmom.
- Poistenie domácnosti: Poistenie domácnosti sa spravidla vzťahuje na hnuteľné veci. Ak je byt prenajímaný zariadený, môže byť vhodné poistiť aj vybavenie vo vlastníctve prenajímateľa.
- Zodpovednosť voči nájomníkovi a tretím osobám: Osobitnú pozornosť si zaslúži poistenie zodpovednosti za škodu.
Akceptácia príjmu z prenájmu pri žiadosti o hypotéku
Príjem z prenájmu nehnuteľnosti môže byť akceptovaný ako vedľajší príjem pri žiadosti o úver, čo môže zvýšiť priemerný mesačný príjem a teda aj výšku hypotéky. Väčšina bánk ho akceptuje, ale líšia sa v podmienkach, ako napríklad akceptovaný podiel z nájmu (napr. ČSOB 70%) a požiadavka, aby bol príjem z prenájmu uvedený v daňovom priznaní za posledné účtovné obdobie, respektíve ako dlho prenájom trvá.
Ako banky dokladujú príjem z prenájmu?
Existujú dva spôsoby, ako banky dokladujú príjem z prenájmu:
- Výpis z účtu: Predloží sa výpis z účtu za posledných 6 mesiacov spolu s nájomnou zmluvou. Základom na výpočet je dohodnutý a riadne hradený nájom.
- Daňové priznanie: Používa sa, ak banka vyžaduje, aby nájom plynul už v predchádzajúcom účtovnom období a bol zahrnutý v daňovom priznaní. Pri prenájme nehnuteľnosti je potrebné registrovať sa na pridelenie daňového identifikačného čísla a podávať daňové priznanie typu B. Na daňovom priznaní typu B nájdete celkový príjem z prenájmu na riadku 11 na 3. strane. Pre banku je dôležité, aby po odrátaní nákladov spojených s prenájmom bol základ dane z príjmu z prenájmu kladný. Výsledný základ dane príjmu z prenájmu nájdete na strane 5, riadok 65.
Ak dokladujete príjem s daňovým priznaním, je potrebné predložiť banke potvrdenie o vysporiadaní dane voči daňovému úradu. Banky, ktoré podporujú oba typy metodík, si vyberú najvyšší výsledok.
Ako dlho by ste mali prenajímať, aby Vám bol príjem akceptovaný?
Niektoré banky vedia akceptovať príjem z prenájmu už po prvých 3 mesiacoch, respektíve prvých troch utŕžených nájmoch.
Prehľad akceptácie príjmu z prenájmu v bankách
| Banka | Podiel | Daňové priznanie |
|---|---|---|
| SLSP | Počíta formou 50% z tržieb z nájmu za posledné 3 mesiace alebo 50% tržieb na základe daňového priznania (teda za minulý rok), vyberie si ten, ktorý je vyšší. | Vyžaduje |
| VÚB | Rovnako ako SLSP počíta obe metódy a vyberie si tú najvyššiu. | Vyžaduje |
| 365.bank | Neakceptuje príjem z prenájmu z nehnuteľnosti, kde má záložné právo ako financujúca banka. | Neuplatňuje sa |
| ČSOB | Podmienkou je, aby nájom trval od októbra predchádzajúceho roku. Akceptuje 50 % z danej sumy. Nehnuteľnosť musí byť prenajímaná minimálne pol roka. | Vyžaduje |
| UniCredit Bank | Počíta len z daňového priznania, teda 100% základu dane uvedeného v daňovom priznaní. Akceptujú však 100 % z daňového základu z príjmov z prenájmu, a to pri paušálnych výdavkoch aj reálnych nákladoch. V prípade, že ste SZČO menej ako 12 mesiacov, takýto príjem UniCredit Bank neakceptuje. | Vyžaduje |
| Tatra banka | Počíta oboma metódami, buď na základe daňového priznania alebo ako 55% podiel na nájomnom. Akceptuje príjem z prenájmu, ak žiadateľ alebo aspoň jeden zo spolužiadateľov zároveň dokladuje ďalší štandardne akceptovateľný príjem. Nájomná zmluva musí existovať najmenej 3 mesiace ku dňu podania žiadosti a musí byť dohodnutá na min. Na schválenie je potrebné, aby šlo o rezidenčnú nehnuteľnosť a nájomné musí byť vyplácané bezhotovostne na bankový účet. | Vyžaduje alebo akceptuje 55% z nájomného |
| mBank | Akceptuje až do 70 % výšky nájomného, treba ho však doložiť výpismi z účtu. Nájomné musí byť zasielané na daný účet najmenej 6 mesiacov. | Nevyžaduje, ale vyžaduje výpisy z účtu a platnú nájomnú zmluvu. |
| Poštová banka | Akceptuje 50 % z príjmu, ktorý reálne chodí na účet. Ak nájomná zmluva trvá minimálne tri mesiace, ak zasahuje aj do predchádzajúceho roku, musí byť podané daňové priznanie. | Vyžaduje daňové priznanie, ak nájom zasahuje aj do predchádzajúceho roku. |
| OTP Banka | Prioritne vyžaduje daňové priznanie a počíta príjem vzorcom: (základ dane príjmov z prenájmu - daň) /12. Akceptuje aj príjem z nehnuteľnosti prenajímanej v priebehu aktuálneho roku (40% z výšky nájmu). | Vyžaduje daňové priznanie, ale akceptuje aj príjem z prenájmu v priebehu roka s 40% akceptáciou. |
| Prima banka | Neakceptuje príjem z prenájmu nehnuteľnosti. | Neuplatňuje sa |
| Fio banka | Fio banka akceptuje príjem z prenájmu v celej výške, v sume, ktorá chodí reálne na účet. Treba priniesť tri posledné výpisy a nájomnú zmluvu. | Nie je uvedené |