Pozemkové spoločenstvá, často označované ako urbariáty, predstavujú špecifickú formu spoločného vlastníctva lesných a poľnohospodárskych pozemkov. Tieto spoločenstvá sa riadia primárne Zákonom č. 97/2013 Z.z. o pozemkových spoločenstvách (ďalej len „Zákon o pozemkových spoločenstvách“) a subsidiárne Občianskym zákonníkom. Pre členov urbariátov je kľúčové poznať svoje práva a povinnosti, najmä pokiaľ ide o prístup k informáciám o zmluvách, hospodárení a prevode podielov.
Orgány pozemkového spoločenstva a ich zodpovednosť
Orgánmi pozemkového spoločenstva sú zhromaždenie, výbor, dozorná rada a iné orgány spoločenstva zriadené zmluvou o spoločenstve. Najvyšším orgánom spoločenstva je zhromaždenie, ktoré sa skladá zo všetkých členov spoločenstva, teda z vlastníkov spoločnej nehnuteľnosti (urbáru).
Výbor je výkonným a štatutárnym orgánom spoločenstva, ktorý zodpovedá za svoju činnosť zhromaždeniu. Zasadnutie zhromaždenia zvoláva výbor spoločenstva najmenej raz za rok. Výbor je povinný pozvať na zasadnutie zhromaždenia najmenej 30 dní pred termínom zasadnutia všetkých členov spoločenstva a Slovenský pozemkový fond (ak spravuje podiely spoločnej nehnuteľnosti). Oznámenie o zasadnutí zhromaždenia musí byť zverejnené aj na webovom sídle spoločenstva, v médiu s celoštátnou pôsobnosťou alebo na obvyklom mieste uverejnenia. V pozvánke musí byť uvedený názov a sídlo spoločenstva, miesto, dátum a hodina zasadnutia, program a poučenie o možnosti účasti prostredníctvom zástupcu.
Dozorná rada kontroluje činnosť spoločenstva a prerokúva sťažnosti jeho členov. Má právo zvolať zhromaždenie, ak dôjde k bezdôvodnému zníženiu majetku spoločenstva alebo ak je podozrenie na porušenie zákona či zmluvy o spoločenstve. Dozorná rada je tiež oprávnená kedykoľvek nahliadať do účtovných dokladov, spisov, záznamov a zoznamov týkajúcich sa spoločenstva a zisťovať reálny a vykazovaný stav spoločenstva.
Členovia orgánov spoločenstva sú povinní vykonávať svoju pôsobnosť zodpovedne v súlade so záujmami spoločenstva a všetkých jeho členov. Musia si zaobstarať a zohľadniť všetky dostupné informácie týkajúce sa predmetu rozhodovania, zachovávať mlčanlivosť o dôverných informáciách a nesmú uprednostňovať svoje záujmy, záujmy len niektorých členov spoločenstva alebo záujmy tretích osôb pred záujmami spoločenstva.
Právo členov na informácie
Členovia urbariátov a pozemkových spoločenstiev majú právo na prístup k informáciám o zmluvách, ktoré spoločenstvo uzatvára. Toto právo je kľúčové pre transparentné fungovanie spoločenstva a umožňuje členom kontrolovať hospodárenie s ich majetkom.
Zákon jasne ustanovuje, že členovia spoločenstva a SPF majú právo nahliadať do dokladov týkajúcich sa hospodárenia spoločenstva a vyžiadať si ich kópie. Ak člen požiada o nahliadnutie do zápisnice zo zhromaždenia, výbor je povinný ju poskytnúť v mieste sídla spoločnosti. Ak starý výbor odmieta odovzdať doklady, je potrebné obrátiť sa na príslušné orgány a právnou cestou vymáhať prístup k týmto informáciám.
V prípade, že v urbariáte neprebieha žiadne valné zhromaždenie, nie je žiaden plán čo pozemkové spoločenstvo robí a členovia nemajú dohľad nad ťažbou dreva, je možné proti výboru a predsedovi postupovať. Okresný úrad, pozemkový a lesný odbor môže upozorniť pozemkové spoločenstvo na porušovanie svojich povinností podľa Zákona a zároveň mu môže uložiť pokutu. Ak sa spoločenstvo dozvie o prevode vykonanom v rozpore s predkupným právom (tzv. prevod „na čierno“), mal by výbor podať žalobu na určenie neplatnosti prevodu.
How to Edit a Scanned Document :Tutorial
Predaj a prevod spoluvlastníckeho podielu
Predaj spoluvlastníckeho podielu na spoločnej nehnuteľnosti, často nazývanej urbársky pozemok, predstavuje špecifickú transakciu, ktorá sa riadi primárne Zákonom o pozemkových spoločenstvách a subsidiárne Občianskym zákonníkom. Pri prevode podielu majú pravidlá stanovené Zákonom o pozemkových spoločenstvách prednosť pred všeobecnou úpravou Občianskeho zákonníka, napríklad pred ustanovením § 140 OZ o predkupnom práve, pokiaľ zákon nestanovuje inak.
Povinnosti predávajúceho člena:
- Zákaz drobenia spoluvlastníckych podielov: Ak chce predávajúci previesť len časť svojho podielu na novú osobu, musí zabezpečiť, aby podiel, ktorý nový nadobúdateľ získa, bol minimálne 2 000 m². Výnimkou je situácia, keď nadobúdateľ už vlastní iný podiel v tej istej spoločnej nehnuteľnosti a súčet nového a už existujúceho podielu dosiahne aspoň 2 000 m².
- Prevod celého podielu ku všetkým parcelám: Predávajúci nesmie previesť podiel vzťahujúci sa len na niektoré parcely spoločnej nehnuteľnosti. Ak sa člen rozhodne predať podiel, musí byť prevádzaný vo vzťahu ku všetkým pozemkom, ktoré tvoria predmet jeho spoluvlastníctva. Porušenie tohto pravidla znamená, že zmluva je absolútne neplatná pre rozpor so zákonom, a kataster by vklad taktiež zamietol.
- Predkupné právo ostatných spoluvlastníkov: Ak predávajúci prevádza podiel na tretiu osobu (nečlena), má povinnosť ponúknuť podiel vopred ostatným spoluvlastníkom - členom spoločenstva. Ponuka musí byť spravidla urobená písomne a doručená všetkým ostatným spoluvlastníkom. V praxi sa často realizuje prostredníctvom výboru spoločenstva, napríklad zahrnutím ponuky do pozvánky na najbližšie valné zhromaždenie. Postup však môžu stanoviť stanovy urbáru. Predávajúci môže podiel previesť tretej osobe len vtedy, ak spoluvlastníci v stanovenej lehote neprejavia záujem, a to za rovnakých podmienok.
Výnimky z predkupného práva:
- Prevod medzi členmi spoločenstva: Ak podiel kupuje iný existujúci spoluvlastník spoločnej nehnuteľnosti, ostatní členovia nemajú predkupné právo.
- Prevod na blízku osobu: Predkupné právo sa neuplatňuje, ak sa podiel prevádza na blízku osobu v zmysle § 116 OZ (napríklad príbuzný v priamom rade, súrodenec, manžel/manželka). Pri prevode na blízkeho odpadá predávajúcemu ponuková povinnosť.
Ak sa podiel prevádza na osobu, ktorá nie je členom spoločenstva ani blízkou osobou, predkupné právo ostatných členov sa uplatní. Predávajúci musí ponúknuť podiel najprv spolupodielnikom za rovnakých podmienok, aké dohodol s treťou osobou (cena, veľkosť). Ak má záujem viac spoluvlastníkov, môžu sa dohodnúť. Výbor spoločenstva môže v mene všetkých spoluvlastníkov uzavrieť jednu kúpnu zmluvu a podiel sa tak rozdelí medzi všetkých členov pomerne.
Nadobúdateľom podielu môže byť aj samotné pozemkové spoločenstvo ako právnická osoba, ktorá obhospodaruje spoločnú nehnuteľnosť. Spoločenstvo však nemá zo zákona vlastné predkupné právo (ak samo nie je spoluvlastníkom) a nemôže predbehnúť členov. Spoločenstvo však môže nadobudnúť maximálne 49 % podielov na spoločnej nehnuteľnosti.
Ak predávajúci obíde predkupné právo a uzavrie zmluvu s treťou osobou bez ponuky, ide o tzv. relatívne neplatný právny úkon. Zmluva je platná, kým sa oprávnený spoluvlastník nedovolá jej neplatnosti na súde. Dôležité je, že predkupné právo sa vzťahuje nielen na predaj, ale aj na darovanie podielu.
Ako zistiť, či je pozemok urbársky?
Zistiť, či pozemok, ktorý vlastníte, je urbársky, sa dá jedine v katastri nehnuteľností. Je potrebné rozlišovať, či v danom katastrálnom území bol vykonaný register obnovenej evidencie pozemkov (ROEP). Ak áno, na urbárske pozemky by mal byť založený aspoň jeden list vlastníctva s poznámkou, že ide o spoločnú nehnuteľnosť podľa zákona č. 97/2013 Z.z. V minulosti však takéto poznámky neboli vždy uvádzané, preto je nutné zistiť, v akých vložkách pozemkovej knihy boli pôvodné urbárske pozemky zapísané.
Hospodárenie v lesoch a výzvy
Hospodárenie v lesoch je komplexná činnosť, ktorá zahŕňa ťažbu dreva, zalesňovanie, ochranu lesa a starostlivosť o lesné porasty. Vlastníci lesov majú právo ťažiť drevo vo svojich lesoch, ale musia pritom dodržiavať platné zákony a predpisy, vrátane lesného hospodárskeho plánu (LHP).
Slovenské lesy sú často postihované veternými a inými kalamitami, ktoré spôsobujú rozsiahle škody na lesných porastoch. Po kalamite je potrebné čo najskôr zabezpečiť obnovu lesa, aby sa predišlo ďalším škodám a zabezpečila sa produkcia dreva v budúcnosti. Vlastníci lesov by mali využívať vhodné sadenice a postupy zalesňovania, aby sa zabezpečila úspešná obnova lesa.
Členovia pozemkových spoločenstiev často čelia problémom s nízkymi cenami za prácu a úžerníctvom v lesnom hospodárstve. Lesy SR ako najväčší zadávateľ prác dlhodobo zneužívajú situáciu a ich cenová politika sa stáva neúnosnou. Riešením by mohlo byť zastavenie prác pre Lesy SR a hľadanie alternatívnych zdrojov príjmu.
Práca v lese je mimoriadne namáhavá, škodlivá a nebezpečná. Každý týždeň dochádza k úrazom a smrteľným nehodám ťažbárov v slovenských lesoch. Príčinou týchto tragédií sú často nízke mzdy, ktoré nútia ťažbárov pracovať v nebezpečných podmienkach a zanedbávať bezpečnostné predpisy. Je dôležité zlepšiť pracovné podmienky a zvýšiť bezpečnosť práce v lese.
Úloha Slovenského pozemkového fondu (SPF)
Slovenský pozemkový fond vykonáva práva člena spoločenstva, ktorého podiel spoločnej nehnuteľnosti spravuje alebo s ktorým nakladá, v záujme ochrany a výkonu vlastníckych práv a výkonu povinností vyplývajúcich z vlastníctva podielov spoločnej nehnuteľnosti vo vlastníctve štátu a vo vlastníctve tzv. neznámych vlastníkov. Pozemkové spoločenstvá majú možnosť uzatvárať nájomné zmluvy so SPF na pozemky, ktoré spoločenstvo obhospodaruje. Pri uzatváraní takejto zmluvy je potrebné predložiť SPF potrebné podklady, ako napríklad fotokópiu LHP. Výška nájmu sa určuje podľa platných predpisov a zohľadňuje výmeru a kvalitu pozemkov.
Transformácia pozemkových spoločenstiev
Pozemkové spoločenstvá bez právnej subjektivity majú povinnosť pretransformovať sa na spoločenstvá s právnou subjektivitou. Doterajšie skúsenosti preukazujú, že existencia pozemkových spoločenstiev bez právnej subjektivity je v súčasnosti nepostačujúca, najmä vzhľadom na chýbajúce ustanovenia o orgánoch spoločenstva a poskytovanie podpory zo štrukturálnych fondov len pre spoločenstvá s právnou subjektivitou.
Spoločenstvá založené podľa doterajších predpisov boli povinné prispôsobiť svoje právne pomery ustanoveniam nového zákona o pozemkových spoločenstvách a podať návrh na zápis do registra. Pozemkové spoločenstvá, ktoré vzniknú podľa nového zákona, sú právnickými osobami, majú teda právnu subjektivitu. Spoločenstvo podľa nového zákona o pozemkových spoločenstvách sa zakladá zmluvou o pozemkovom spoločenstve uzavretou vlastníkmi spoločnej nehnuteľnosti alebo vlastníkmi spoločne obhospodarovaných nehnuteľností. Notárska zápisnica sa vyhotoví pre potreby overenia zákonného postupu a z dôvodu právnej istoty pri založení spoločenstva, ako aj pri voľbe členov orgánov spoločenstva.