Predaj nehnuteľnosti je významný finančný krok, ktorý so sebou prináša daňové povinnosti a potenciálne nároky na štátne príspevky. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o zdaňovaní príjmu z predaja nehnuteľnosti a o daňovom bonuse na zaplatené úroky z úveru na bývanie (predtým známy ako hypotéka pre mladých).
Zdaňovanie príjmu z predaja nehnuteľnosti
Príjem z predaja nehnuteľnosti podlieha dani z príjmu fyzických osôb. Existujú však prípady, kedy je takýto príjem od dane oslobodený, ak sú splnené určité podmienky. Tieto podmienky sa líšia v závislosti od spôsobu nadobudnutia nehnuteľnosti (kúpou, darovaním alebo dedičstvom).
Moment nadobudnutia nehnuteľnosti
Dôležitým faktorom je moment nadobudnutia nehnuteľnosti, ktorý sa určuje nasledovne:
- Kúpou: Deň zápisu návrhu na vklad do katastra nehnuteľností.
- Dedením: Termín smrti poručiteľa.
- Darovaním: Vlastníkom nehnuteľnosti pri darovacej zmluve sa stávate vkladom do katastra nehnuteľnosti.
- Rozhodnutím štátneho orgánu: Deň určený v rozhodnutí.
Kedy je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane?
Príjem z predaja nehnuteľnosti je od dane oslobodený, ak uplynulo viac ako 5 rokov odo dňa nadobudnutia vlastníctva nehnuteľnosti. Päťročná lehota sa začína počítať odo dňa vkladu do katastra nehnuteľností, nie od podpisu kúpnej zmluvy. Ak ste vlastníkom predmetnej nehnuteľnosti viac ako 5 rokov, daň z príjmu neplatíte a zároveň Vám nevzniká povinnosť podať daňové priznanie.
Dôležité: Pri bytoch a domoch sa táto lehota počíta od nadobudnutia vlastníctva bytu alebo domu, pri pozemkoch od nadobudnutia vlastníctva pozemku.
Pozor na pascu: Mnohí vlastníci si myslia, že ak stihne vklad do katastra až po 5 rokoch, daň sa im vyhne. Nie je to tak. Ak podpíšete zmluvu o budúcom predaji do 5 rokov od nadobudnutia, daň sa platí aj vtedy, keď sa samotný vklad do katastra realizuje až po 5 rokoch.
Ak ste nehnuteľnosť nadobudli pred 1. januárom 2011, predáte ju so ziskom po 1.1.2011 a zároveň ste v nej mali trvalý pobyt najmenej dva roky bezprostredne pred predajom, budete od dane z príjmu oslobodený. V iných prípadoch platí 5-ročná lehota vlastníctva.
Oslobodenie platí aj pri dedení - s výhodou
Ak ste nehnuteľnosť zdedili po rodičoch, starých rodičoch alebo inom príbuznom v priamej línii (dedenie v priamom rade), má to dve výhody:
- Päťročná lehota začína plynúť už smrťou poručiteľa, nie vkladom do katastra.
- Roky vlastníctva sa sčítavajú - napočítavajú sa aj roky, počas ktorých bol vlastníkom váš predchodca.
POZOR: Ak dedíte v nepriamom rade (súrodenec, teta, ujo), časový test sa NESČÍTAVA. Príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola nadobudnutá dedením v nepriamom rade, je oslobodený od dane z príjmov až po uplynutí piatich rokov odo dňa, kedy nadobudol takúto nehnuteľnosť do vlastníctva dedič.
Praktický príklad dedenia
Zdedili ste dom po dedovi v roku 2020. Dedo ho vlastnil od roku 1978. Vy ho predáte v roku 2022 za 180 000 eur.
- Výpočet: Vy ste ho vlastnili 2 roky + dedo 42 rokov = spolu 44 rokov. Vlastníctvo trvalo výrazne viac ako 5 rokov, daň neplatíte vôbec.
Zdanenie príjmu
Ak nie sú splnené podmienky pre oslobodenie od dane, príjem z predaja nehnuteľnosti sa zdaňuje. Daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov fyzických osôb (typ B) a príjem zdaniť.
Sadzba dane závisí od výšky základu dane:
- 19 % zo zisku do 37 163,36 €
- 25 % z tej časti zisku, ktorá presahuje 37 163,36 €
Nezabúdajte: Okrem dane z príjmu musíte zaplatiť aj odvody do zdravotnej poisťovne. Z vymeriavacieho základu sa platí poistné vo výške 14%. V prípade, ak ste osoba so zdravotným postihnutím, sadzba poistného sa znižuje o polovicu - na 7% z vymeriavacieho základu. Tieto sa však nezahŕňajú do daňových výdavkov.
Ako sa počíta základ dane
Ak ste vlastníkom nehnuteľnosti menej ako 5 rokov, daň sa platí zo zisku, nie z celej predajnej ceny. Základ dane si totiž môžete výrazne znížiť.
Základný vzorec výpočtu:
Základ dane = Predajná cena - Kúpna cena - Preukázateľné výdavky
Výdavky pri predaji nehnuteľnosti
Pri zdaňovaní príjmu z predaja nehnuteľnosti si daňovník môže uplatniť vzniknuté náklady, ktoré vymedzuje § 8 ods. 5 ZDP. Tu je priestor, kde môžete ušetriť tisíce eur. Do výdavkov, ktoré znižujú základ dane, patrí všetko, čo ste na nehnuteľnosť vynaložili počas obdobia vlastníctva.
5 najväčších chýb pri kúpe nehnuteľnosti (môžu vás stáť desaťtisíce eur)
1. Náklady na obstaranie nehnuteľnosti
- Kúpna cena: Cena, za ktorú ste nehnuteľnosť kúpili.
- Všeobecná hodnota majetku pri dedení: Cena zistená na základe znaleckého posudku v čase dedenia.
- Obstarávacia cena darcu: Ak by príjem z predaja nehnuteľnosti u darcu v čase darovania nebol oslobodený od dane z príjmov, výdavkom u predávajúceho je obstarávacia cena nehnuteľnosti zistená u darcu.
- Zostatková cena pri majetku zaradenom v obchodnom majetku: Ako výdavok k príjmu z predaja bytu zaradeného v obchodnom majetku sa neuplatňuje kúpna cena, ale zostatková cena podľa § 25 ods. 3 ZDP. Zostatková cena je rozdiel medzi vstupnou cenou (kúpna cena) a celkovou výškou odpisov z bytu zahrnutou do daňových výdavkov.
2. Rekonštrukcie a technické zhodnotenie
Najväčšiu položku tvoria rekonštrukcie. Započítať si môžete:
- Výmenu okien a dverí
- Novú kuchynskú linku a spotrebiče
- Výmenu podláh
- Stolárske práce
- Maľovanie a murárske práce
- Výmenu kúpeľne
- Zateplenie domu
- Výmenu strechy
Podmienka: Musíte mať faktúry alebo bloky, ktoré to preukazujú. Bez dokladov si nič odpočítať nemôžete. Pozor: Ak ste napríklad vymaľovali sami, do nákladov si smiete dať iba materiál, nie prácu.
3. Provízia pre realitného makléra
Ak ste predávali alebo kupovali cez realitku, provízia je plnohodnotný výdavok. To platí pre províziu pri kúpe aj pri predaji.
4. Úroky z hypotéky alebo stavebného úveru
Môžete si odpočítať úroky z hypotekárneho alebo stavebného úveru, ktorý ste čerpali na kúpu alebo rekonštrukciu nehnuteľnosti.
Výnimka: Ak ste tieto úroky už uplatnili ako daňový výdavok počas zaradenia nehnuteľnosti do obchodného majetku, znova si ich odpočítať nemôžete.
5. Prevod družstevného bytu
Ak ste kupovali družstevný byt, do výdavkov patrí aj úhrada za prevod členských práv a povinností.
Príklad na výpočet dane z príjmu pri predaji nehnuteľnosti
Predpokladajme, že v roku 2017 ste cez hypotekárny úver kúpili byt za 100 000 €. Začiatkom roka 2020 ste ho prostredníctvom realitnej kancelárie predali za 130 000 €. Byt ste zrekonštruovali za 20 000 € (nová kuchynská linka, kúpeľňa, rozvody elektriny,...), zaplatené úroky pri úvere za 3 roky boli vo výške 1 230 €, provízia realitnej kancelárie 3 900 € (3 %).
Keďže byt ste mali vo vlastníctve iba 3 roky, príjem z predaja nehnuteľnosti nie je oslobodený od dane z príjmu.
Výpočet: 130 000 € (predajná cena) - (100 000 € kúpna cena + 20 000 € rekonštrukcia + 1 230 € úroky + 3 900 € provízia) = 4 870 € (základ dane).
Daň zaplatíte vo výške 19 % zo základu dane: 4 870 € * 0,19 = 925,30 €.
Kedy a ako podať daňové priznanie
Ak ste predali nehnuteľnosť v priebehu roka, daňové priznanie k dani z príjmov fyzických osôb (typ B) musíte podať do 31. marca nasledujúceho roka. V rovnakej lehote musíte vypočítanú daň aj zaplatiť. Príjem z predaja uvediete v oddiele pre ostatné príjmy podľa §8 zákona o dani z príjmov. Do časti výdavkov uvádzate kúpnu cenu, za ktorú ste kúpili nehnuteľnosť VY, preukázateľné náklady na technické zhodnotenie a opravu nehnuteľnosti - rekonštrukcia, preukázateľné náklady pri predaji nehnuteľnosti (napr. aj provízia pre realitnú kanceláriu), úroky z hypotekárneho úveru alebo stavebného úveru, ktorý ste čerpali v súvislosti s kúpou predávanej nehnuteľnosti.
Dôležité: V daňovom priznaní si môžete uplatniť výdavky len do výšky príjmov. Nemôžete si teda vytvoriť daňovú stratu z predaja nehnuteľnosti a použiť ju na zníženie iných príjmov. Daň na úhradu vypočítaná v daňovom priznaní sa neplatí, ak nepresiahne 5 eur.
Predaj nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM)
Ak ide o predaj nehnuteľnosti, ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, stačí, ak daňové priznanie podá jeden z nich. Dosiahnuté príjmy z predaja nehnuteľnosti prináležia každému z manželov v rovnakom pomere. V tom istom pomere sa delia aj výdavky vynaložené, ak by každý chcel podať daňové priznanie sám. Ak sa manželia nedohodnú inak, zahrnú dosiahnuté príjmy do základu dane (čiastkového základu dane) v rovnakom pomere. V zákone nie je ustanovená forma takejto dohody.
Predaj nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve
Ak ide o predaj nehnuteľnosti, ktorá je v podielovom spoluvlastníctve dvoch alebo viacerých, potom sa spoločne dosiahnuté príjmy z predaja nehnuteľnosti a spoločne vynaložené výdavky zahŕňajú medzi jednotlivých podielových spoluvlastníkov podľa ich spoluvlastníckych podielov.
Predaj rozostavanej stavby
Ak sa predáva rozostavaná stavba spolu s pozemkom, tieto sa na daňové účely posudzujú samostatne. Ak je rozostavaná stavba evidovaná v katastri nehnuteľností, momentom nadobudnutia je deň právoplatného vkladu. Príjem z predaja takejto stavby (ak nie je splnená podmienka oslobodenia) sa zaraďuje medzi príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľností. Ak stavba nie je evidovaná v katastri, príjem z jej predaja sa posudzuje ako príjem z predaja majetku daňovníka (iné príjmy), a nie je možné uplatňovať ustanovenia týkajúce sa oslobodenia príjmov z predaja nehnuteľnosti.
Príjem zo zámeny nehnuteľností
Ak dochádza k zámene bytov (ak nejde o byty zahrnuté do obchodného majetku), pričom nie je splnená podmienka oslobodenia, príjem (peňažný aj nepeňažný) získaný zámenou sa považuje za ostatný príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Do základu dane sa zahŕňa zdaniteľný príjem znížený o preukázateľne vynaložené výdavky.
Predaj nehnuteľnosti nerezidentom Slovenskej republiky
Predaj nehnuteľnosti nerezidentom Slovenskej republiky má osobitné podmienky. Zdanenie príjmov sa riadi zákonom o dani z príjmov a článkom "Zisky zo scudzenia majetku" v príslušnej zmluve o zamedzení dvojitého zdanenia (ak existuje).
- Rezidenti EÚ/EHP: Svoju daňovú povinnosť si vysporiadajú na území Slovenska po skončení zdaňovacieho obdobia.
- Nerezidenti mimo EÚ/EHP: Slovenský platiteľ príjmu je povinný z vyplácaného príjmu zraziť preddavok na zabezpečenie dane, ak príjmy nie sú oslobodené od dane.
Dodatočné daňové priznanie
Ak daňovník po uplynutí lehoty na podanie daňového priznania zistí, že jeho daň má byť vyššia, je povinný podať dodatočné daňové priznanie do konca mesiaca nasledujúceho po zistení tejto skutočnosti.
Daňový bonus na zaplatené úroky z úveru na bývanie
Daňový bonus na zaplatené úroky z úveru na bývanie (predtým známy ako hypotéka pre mladých) je daňová úľava, ktorá má uľahčiť prístup k vlastnému bývaniu.
Podmienky pre získanie daňového bonusu
- Účel úveru: Úver musí byť účelový, určený na kúpu bytu alebo domu, výstavbu nehnuteľnosti alebo jej časti, alebo rekonštrukciu nehnuteľnosti.
- Doba trvania: Nárok na daňový bonus si môžete uplatniť od mesiaca, v ktorom sa začalo úročenie úveru, počas 5 po sebe nasledujúcich rokov.
- Výška daňového bonusu: Daňový bonus sa vypočíta ako 50 % zo zaplatených úrokov v príslušnom zdaňovacom období, maximálne do výšky dane vypočítanej za príslušné zdaňovacie obdobie zníženej o daňový bonus na dieťa.
- Dlžník: Daňový bonus si môže uplatniť len daňovník, ktorý je v zmluve o úvere uvedený ako dlžník.
Podmienky pre zmluvy o úvere uzatvorené do 31.12.2023
- Príjem: Priemerný hrubý mesačný príjem za predchádzajúci rok (rok predchádzajúci roku, kedy ste uzavreli zmluvu o úvere) nesmie presiahnuť 1,3-násobok priemernej mesačnej mzdy zamestnanca v hospodárstve SR (1 695,20 EUR).
- Vek: K dátumu podania žiadosti o úver nesmiete byť starší ako 35 rokov.
Podmienky pre zmluvy o úvere uzatvorené od 1.1.2024
- Príjem: Priemerný hrubý mesačný príjem za kalendárny rok predchádzajúci kalendárnemu roku, v ktorom uzavriete zmluvu o úvere na bývanie, nesmie presiahnuť 1,6-násobok priemernej mzdy zamestnanca v hospodárstve SR (2 288 EUR). Pri dvojici žiadateľov je to 4 576 EUR.
- Spoludlžník: Ak je na úvere spoludlžník, vekovú podmienku musí spĺňať aj on. Spoludlžník nemá nárok na vlastný daňový bonus.
Ako si uplatniť daňový bonus
- Zamestnanec: Zamestnávateľ vykoná ročné zúčtovanie preddavkov na daň z príjmov zo závislej činnosti.
- Fyzická osoba, ktorá si podáva daňové priznanie: Požiada o vyplatenie rozdielu daňový úrad.
Dôležité informácie
- Potvrdenie o zaplatených úrokoch: Banky vystavujú klientom potvrdenie o výške zaplatených úrokoch, ktoré je potrebné predložiť zamestnávateľovi alebo účtovníčke.
- Spoludlžník: Ak figurujete ako spoludlžník na zmluve o úvere, z ktorej si dlžník uplatňuje daňový bonus, vám už na uplatnenie tohto bonusu nárok nevzniká.
- Hypotéka pre mladých: Niektoré banky ponúkajú produkt s názvom hypotéka pre mladých, čo je hypotekárny úver s daňovým bonusom.
DPH pri predaji nehnuteľnosti firmou
Ak firma vlastní nehnuteľnosť viac ako 5 rokov a rozhodne sa ju predať, predaj je oslobodený od DPH. Platiteľ (predajca) sa však môže rozhodnúť, že toto dodanie nebude oslobodené od DPH a pri predaji uplatní DPH. Ak však DPH neodvedie do štátneho rozpočtu a bude naňho vyhlásený konkurz, vznikajú otázky ohľadom zodpovednosti a sankcií. V tomto prípade je dôležité, či kupujúci vedel o skutočnosti, že predávajúci neodvedie DPH daňovému úradu. Ak kupujúci nevedel a má daňový doklad s vyčíslenou DPH, situácia je zložitejšia. Vinným je predávajúci, ktorý neodviedol DPH. Voči nemu budú vyvodené prípadné sankcie.
Lehoty a sankcie
Miestna príslušnosť sa neriadi zákonom o daniach z príjmov, ale od 1.1.2012 zákonom č. 563/2009 Z.z. o správe daní (daňovým poriadkom). Správcom dane je pri dani z príjmov daňový úrad.
- Sankcie a pokuty: Upravuje ich §155 a nasl. zákona č. 563/2009 Z.z. (daňový poriadok). Správca dane ukladá pokuty za podanie daňového priznania po lehote alebo za nepodanie daňového priznania na výzvu správcu dane.
- Sankčný úrok: Vyrubuje sa za daň síce priznanú, ale nezaplatenú v lehote pre platenie dane alebo nezaplatenú v správnej výške.
- Premlčacia lehota: Správca dane nemôže vyrubiť daň po uplynutí piatich rokov od konca roka, kedy vznikla povinnosť podať daňové priznanie, prípadne po uplynutí siedmich rokov, ak si daňovník uplatňuje odpočítanie straty. Ak od konca roka, kedy daňový nedoplatok vznikol, uplynie šesť rokov, takýto nedoplatok je premlčaný, ale musíme vzniesť námietku premlčania.