Úloha sociálnych a zdravotných odborníkov pri prideľovaní bytov na Slovensku

Bývanie je základná ľudská potreba a jeho zabezpečenie je dôležité pre dôstojný život. Pridelenie nájomného bytu, či už sociálneho alebo štátom podporovaného, môže byť pre mnohých ľudí riešením ich bytovej situácie. Proces prideľovania je často zložitý a závisí od rôznych faktorov, vrátane sociálnych a zdravotných podmienok žiadateľa. Kapacity obecných nájomných bytov však vo väčšine prípadov nepostačujú pokryť dopyt po nich.

Pre bytový fond v Slovenskej republike je typický nedostatok bytov. Obce častokrát nevedia, či majú žiadosti o pridelenie obecného nájomného bytu posudzovať podľa všeobecne záväzného nariadenia obce o prideľovaní bytov, podľa poradia žiadostí, ako boli doručené obci, alebo či obec musí prideľovať obecné nájomné byty podľa všeobecných pravidiel o nájme podľa zákona SNER č. 138/1991 Zb. o majetku obcí v z. n. p.

Kritériá prideľovania nájomných bytov

Kritériá prideľovania nájomných bytov sa môžu líšiť v závislosti od obce alebo mesta, ktoré byty prideľuje. Vo všeobecnosti však platia určité základné princípy, ktoré zohľadňujú sociálne a zdravotné potreby žiadateľov. Zásady prideľovania nájomných bytov si určuje príslušná obec alebo mesto prostredníctvom svojich všeobecných záväzných nariadení v súlade s ustanoveniami § 6 ods. 1 a § 11 ods. 4 písm. g) zákona č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení v znení neskorších predpisov a v súlade so zákonom č. 443/2010 Z. z.

Sociálne pomery žiadateľa

Sociálne pomery žiadateľa sú jedným z kľúčových kritérií pri prideľovaní nájomných bytov. Medzi najdôležitejšie faktory patrí:

• Rodinný stav: Rodiny s deťmi majú často prednosť pred jednotlivcami, najmä ak ide o malometrážne byty.
• Príjem: Mesačný príjem žiadateľa a osôb s ním bývajúcich nesmie byť nižší ako životné minimum a neprevyšuje hranicu príjmu určenú Zákonom NR SR č. 443/2010 Z. z. Pri opakovanom uzavretí nájomnej zmluvy, mesačný príjem žiadateľa spolu s príjmom osôb žijúcich v byte k 31. decembru kalendárneho roka predchádzajúceho roku opakovaného prenájmu bytu podľa § 12 ods. 4 pism. a) b) zákona č. 443/2010 Z. z. nesmie byť vyšší ako štvornásobok životného minima domácnosti oprávnenej osoby podľa § 22 ods. 3 písm. a) zákona č. 443/2010 Z. z., alebo ako päťnásobok životného minima domácnosti oprávnenej osoby podľa § 22 ods. 3 písm. b) a c) zákona č. 443/2010 Z. z. Výšku životného minima určuje zákon č. 601/2003 Z. z. o životnom minime a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov, ktorá sa upravuje vždy k 1. júlu. Príjem sa vypočítava z príjmu za kalendárny rok predchádzajúci roku uzavretia zmluvy o nájme bytu, ako podiel tohto príjmu a príslušného počtu mesiacov, počas ktorých sa príjem poberal.
• Majetkové pomery: Žiadateľ a spoločne posudzované osoby nesmú byť vlastníkmi bytu alebo domu, ani iného priestoru na bývanie.
• Naliehavosť riešenia bytovej otázky: Za dôvody hodné osobitného zreteľa sú považované (platia pri žiadateľoch, ktorí nespĺňajú podmienky na pridelenie obecného nájomného bytu alebo na opakované uzavretie nájomnej zmluvy):
  • ak žiadateľ alebo niektorá osoba žijúca s nájomcom v byte vlastní nehnuteľnosť určenú na bývanie, ktorá je ponúknutá na predaj (napr. pri finančnom vyrovnaní manželov, dedičstve a pod.);
  • ak žiadateľ, ktorý žiada o opakované uzavretie nájomnej zmluvy si počas doby nájmu plnil všetky povinnosti vyplývajúce zo zmluvy a v období prehodnocovania príjmov sa ocitol vo finančnej tiesni.
• Trvalý pobyt: Žiadateľ by mal mať trvalý pobyt v meste alebo obci, kde žiada o byt. V prípade rovnosti kritérií môže byť rozhodujúci dátum doručenia úplnej žiadosti.
• Plnenie povinností voči obci: Dôležité je, aby žiadateľ ku dňu schvaľovania nájomcov mal voči obci, kde má trvalý pobyt, vysporiadané podlžnosti na daniach a poplatkoch.

Zdravotné hľadisko

Zdravotné hľadisko zohráva tiež dôležitú úlohu pri prideľovaní nájomných bytov.

• Zdravotné postihnutie: Ak je žiadateľ alebo člen jeho domácnosti osobou s ťažkým zdravotným postihnutím, môže to zvýšiť jeho šance na pridelenie bytu. Na bývanie sú vhodné štandardné byty v bytových domoch. K žiadosti je potrebné priložiť rôzne doklady, ktoré preukazujú splnenie kritérií.
• Bezdomovci, útulky, resocializačné strediská, domy na pol ceste: Tieto zariadenia by mali byť postavené novou výstavbou alebo prestavbou existujúcich nevyužívaných objektov. Pre bezbariérové byty existuje špeciálny poradovník.

Pre občanov so zdravotným postihnutím uvedeným v predlohe č. 2 a v predlohe č. 3 zákona č. 195/1998 Z.z. život s pomocou inej osoby, sú na bývanie vhodné štandardné byty v bytových domoch.

Proces podávania a posudzovania žiadostí

Podanie žiadosti

Žiadosť o pridelenie nájomného bytu sa podáva písomne na príslušnom úrade. Formulár žiadosti je možné nájsť na webovej stránke mesta alebo obce, alebo si ho vyzdvihnúť osobne. K žiadosti je potrebné doložiť:

• Doklady totožnosti
• Potvrdenia o príjme všetkých členov domácnosti za posledných 12 mesiacov
• Doklad o bezdlžnosti voči obci
• Čestné vyhlásenie, že žiadateľ nevlastní vhodnú nehnuteľnosť
• Ďalšie prílohy podľa pokynov úradu (napr. potvrdenie o návšteve školy pre deti, doklad o trvalom pobyte, rodinný stav)

Žiadosti o nájomné byty sú evidované v poradovníku, ktorý vedie obecný úrad. Poradovník začína číslom 1 a žiadatelia sú v ňom evidovaní vzostupne podľa dátumu podania žiadosti. Žiadosť o pridelenie nájomného obecného bytu je potrebné raz za dva roky aktualizovať.

Posudzovanie žiadostí

Po podaní žiadosti úrad preverí, či žiadateľ spĺňa všetky kritériá. Žiadosti posudzuje komisia pre prideľovanie nájomných bytov, ktorá sa skladá z odborníkov z mestského úradu a poslancov mestského zastupiteľstva. V prípade, že žiadosť nie je kompletná, úrad vyzve žiadateľa na doplnenie potrebných dokladov.

Mesačný príjem osôb, ktorých príjmy sa posudzujú spoločne podľa osobitného predpisu, neprevyšuje hranicu príjmu určenú Zákonom NR SR č. 443/2010 Z. z. Minimálny mesačný príjem nájomcu a príjem ostatných osôb žijúcich v byte nie je nižší ako životné minimum. Pri výpočte sa postupuje podľa § 22 ods. 5 zákona č. 443/2010 Z. z.

Pred podpísaním nájomnej zmluvy žiadateľ zloží na osobitný účet zriadený za účelom vedenia finančnej zábezpeky obce finančnú zábezpeku za užívanie bytu vo výške šesťmesačného nájomného, pričom výška finančnej zábezpeky nesmie presiahnuť maximálnu výšku finančnej zábezpeky určenú v zákone č. 443/2010 Z. z. Lehota na zloženie finančnej zábezpeky nájomcom nesmie byť dlhšia ako 30 kalendárnych dní pred podpísaním nájomnej zmluvy. Ak nedôjde k podpísaniu zmluvy, je prenajímateľ povinný už zloženú finančnú zábezpeku bezodkladne vrátiť.

Pokiaľ dôjde k použitiu finančnej zábezpeky, je nájomca povinný dorovnať sumu finančnej zábezpeky do jej výšky stanovenej v tabuľke vypočítanej výšky FZ, a to do 30 dní odo dňa, keď ho k tomu prenajímateľ vyzval. Po skončení nájmu bude nájomcovi zábezpeka vrátená vo výške 2/3 z celkovej sumy do 30 dní od skončenia zmluvy na účet nájomcu. Zvyšná 1/3 finančnej zábezpeky bude vysporiadaná po vyúčtovaní nákladov za služby.

Prideľovanie bytov

Byty sa prideľujú podľa poradia v poradovníku žiadateľov. V niektorých prípadoch môže primátor mesta rozhodnúť o pridelení bytu aj mimo poradia, ak ide o osobitne závažný prípad. V meste Žiar nad Hronom sa prideľovanie bytov uskutočňuje formou verejného žrebovania, aby sa zabezpečila transparentnosť procesu.

Špecifiká prideľovania v rôznych typoch obcí

Z platnej právnej úpravy vyplýva, že treba rozlišovať prenechávanie bytu obcou do nájmu v závislosti od veľkostnej kategórie obce. Rozdielne možnosti majú obce do 5 000 obyvateľov a obce od 5 000 obyvateľov. Rozhodujúce je pritom použitie § 3 ods. 1 písm. c) zákona 138/1991 Zb. zákona o majetku obcí.

• Obce nad 5 000 obyvateľov: Podľa § 12 ods. 1 zákona 189/1992 Zb. „Obec, ktorá má viac ako 5 000 obyvateľov alebo je sídlom obvodného úradu, môže ustanoviť všeobecne záväzným nariadením, že zmluvu o nájme bytu vo vlastníctve obce alebo vo vlastníctve inej právnickej osoby s prevažnou majetkovou účasťou obce možno uzavrieť predovšetkým s uchádzačom o byt podľa poradia určeného obcou.“ Takéto obce častokrát formou VZN stanovujú poradovníky v tzv. sociálnych bytoch a v tzv. malometrážnych bytoch.
• Obce do 5 000 obyvateľov: V obciach do 5 000 obyvateľov osobitná úprava pri prenechávaní bytov a nebytov do nájmu nie je v platnej právnej úprave obsiahnutá. Obce do 5 000 obyvateľov pre poradovníky zákonný podklad nemajú a pri prenechávaní bytov a nebytov do nájmu postupujú podľa všeobecných pravidiel zákona č. 138/1991 Zb. o majetku obcí. T. z. obec postupuje klasicky: rozhodne o spôsobe prenájmu, zverejní zámer prenájmu, schváli prenechanie do nájmu z dôvodu hodného osobitného zreteľa alebo realizuje súťaž o najvhodnejší návrh nájomnej zmluvy.

Príklad z praxe: Prideľovanie bytov v Zlatých Moravciach

V Zlatých Moravciach sa postupne rozbieha bytová výstavba. Bolo preto potrebné stanoviť si jasné pravidlá pri prideľovaní nájomných bytov vo vlastníctve mesta. Podľa schváleného VZN-ka bude bytová komisia rozdeľovať uchádzačov o byty do štyroch poradovníkov - pre bezbariérové byty, pre jednoizbové byty, pre dvojizbové byty a pre trojizbové byty. Na prvé miesta jednotlivých poradovníkov sa dostanú tí uchádzači, ktorí v bodovacom systéme získajú najviac bodov.

Hodnotiť sa bude dĺžka trvalého pobytu v Zlatých Moravciach ku dňu podania úplnej žiadosti o pridelenie bytu, dátum podania žiadosti o pridelenie bytu, rodinné pomery a sociálne postavenie. Body sa však nebudú len pridávať, môžu sa aj strhávať. Dôvodom na takýto krok môže byť spôsob života uchádzača a jeho rodinných príslušníkov, ako sú nezhody s inými nájomcami, ničenie vnútorného vybavenia, výchovné pomery v rodine s nezaopatrenými deťmi a iné závažné skutočnosti. Kombinácia jednotlivých kritérií a ich bodových hodnotení je možná. Vo finále pridelí komisia byt tomu uchádzačovi, ktorý podľa hodnotiacich kritérií získal najvyšší počet bodov. V prípade, ak bude na určitom mieste v poradí väčší počet uchádzačov, určí komisia poradie žrebovaním.

Bodovací systém v Zlatých Moravciach

Štátom podporované nájomné bývanie

Okrem sociálnych bytov, ktoré prideľujú obce a mestá, existuje aj štátom podporované nájomné bývanie. Tento projekt má za cieľ zvýšiť dostupnosť bývania pre ľudí, ktorí majú príjem, ale nedosahujú na hypotéku.

Podmienky štátnej podpory

Štátna podpora nájomného bývania je určená pre obce, samosprávne kraje, neziskové organizácie a iné právnické osoby, ktoré stavajú nájomné byty. Potenciálny nájomca môže mať príjem do trojnásobku životného minima pri spolufinancovaní stavby úverom a dotáciou, alebo do štvornásobku životného minima pri 100 % financovaní zo Štátneho fondu rozvoja bývania.

Výhody štátom podporovaného nájomného bývania

Nájomné v projekte štátom podporovaného nájomného bývania by malo byť lacnejšie v priemere o 62 % oproti splátke hypotéky. V zbierke zákonov pod číslom 77/2025 Z. z. bola vyhlásená novela zákona, ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 222/2022 Z. z. Za bytový dom sa bude považovať aj budova, v ktorej sa nenachádzajú iné byty ako nájomné byty a v ktorej aspoň 90 % nájomných bytov prislúcha samostatná terasa, lodžia, balkón alebo iná externá plocha okrem budovy, z ktorej bytový dom vznikol prestavbou. Agentúra štátom podporovaného nájomného bývania nebude schvaľovať spôsob financovania projektu nájomného bývania. Takýto projekt bude môcť schváliť len do 31.12.2028, od 1.1.2029 to už možné nebude. Novelou sú upravené podmienky nájomnej zmluvy a podmienky obmedzenia nakladania s nájomným bytom a bytovým domom.

tags: #socialny #a #zdravotny #odbornici #rozhodujuci #pri