Problematika spoločných dvorov je na Slovensku dlhodobo predmetom diskusií a súdnych sporov, pretože slovenský právny poriadok nemá osobitnú úpravu tohto inštitútu. Spoločný dvor predstavuje špecifický inštitút, ktorého podstata spočíva v jeho spoločnom užívaní viacerými vlastníkmi, resp. užívateľmi bytov/domov. Je považovaný za predmet spoluvlastníckeho vzťahu v zmysle Občianskeho zákonníka. To znamená, že každý spoluvlastník má podiel na spoločnej veci, v tomto prípade spoločnom dvore.
S dôsledkami minulých režimov sa mnohí vyporiadavajú ešte do dnešných dní. Jedným z následkov sú aj spôsobené majetkové krivdy spočívajúce v skutočnosti, že v dotknutom období, t. j. od 25. februára 1948 do 1. januára 1990 prešlo vlastníctvo k niektorým pozemkom na štát alebo na právnickú osobu, a to zákonom predpokladaným spôsobom. Restitučné nároky sa týkajú vrátenia majetku pôvodným vlastníkom alebo ich právnym nástupcom. V kontexte spoločných dvorov je táto problematika často komplikovaná, pretože sa dotýka práv viacerých osôb.
Historický kontext a právny rámec
Spoločné dvory majú svoj pôvod v časoch, keď sa domy začali stavať pozdĺž ulice, rieky alebo potoka a boli orientované smerom do ulice (ulicový typ zástavby). Literatúra uvádza, že tento spôsob výstavby sa zaviedol za vlády Márie Terézie. Domy sa radili vedľa seba, čím sa úzke pozemky spájali a vytvárali spoločný dvor. Cez ten sa vchádzalo do viacerých domov. V minulosti bol zastávaný názor, že spoločný dvor je neoddeliteľnou súčasťou hlavnej veci, ktorá mala slúžiť na plnohodnotné užívanie inej nehnuteľnosti, teda domu / bytu. Táto nehnuteľnosť teda nebola ani vo vlastníctve jednej osoby a netvorila ani reálny podiel. Bola predmetom spoluvlastníckeho vzťahu, kde každý spoluvlastník mal ideálny podiel k spoločnému dvoru.
Čiže nadobudnutím vlastníctva, alebo užívacieho práva napr. k domu alebo bytu znamená nadobudnutie podielu k spoločnému dvoru (dnes napr. k spoločným priestorom v bytovom dome). Postupom času, a to najmä v období minulého režimu začali vznikať v tejto oblasti problémy, a to najmä pri prevádzaní vlastníctva nehnuteľnosti - vkladoch do katastra nehnuteľností. Vlastník síce mal v liste vlastníctva preukázaný vlastnícky vzťah k nehnuteľnosti- domu, no chýbal tam zápis o podiele k spoločnému pozemku-spoločnému dvoru.
V súčasnosti nájdeme pre tento stav niekoľko označení, napr. kondomínium (angl. a lat. condominium, angl. skrátene condo), pridružené spoluvlastníctvo či „přídatné spoluvlastníctví“. Posledné z nich upravuje český Občiansky zákonník v § 1223 - 1235. Keďže slovenský právny poriadok výslovnú právnu úpravu pridruženého spoluvlastníctva nemá, vynárajú sa otázky, na ktoré hľadá odpovede bežná i aplikačná prax. Týkajú sa najmä rozsahu a spôsobu užívania spoločného dvora, prekážok užívania (napr. zaprataním dvora niektorým zo spoluvlastníkov), údržby spoločného dvora a úhrad, ktoré sú s tým spojené či prevodu spoluvlastníckeho podielu na spoločnom dvore. Na spoločné vlastníctvo dvora je potrebné aplikovať ustanovenia o podielovom spoluvlastníctve, obsiahnuté v § 137 až 142 Občianskeho zákonníka.
Spoluvlastníctvo a reštitučné nároky
Spoluvlastníctvo vzniká, ak vec patrí súčasne viacerým osobám. Spoluvlastníctvo môže byť podielové alebo bezpodielové. Pri podielovom spoluvlastníctve je podiel každého spoluvlastníka vyjadrený zlomkom. Spoluvlastníci majú práva a povinnosti k celej veci, pričom ich rozsah je určený veľkosťou ich podielov. Úprava podielového spoluvlastníctva v Občianskom zákonníku upravuje situáciu, kedy tú istú vec vlastní viacero osôb (spoluvlastníkov), pričom mieru, akou sa jednotliví spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach k spoločnej veci, vyjadruje ich spoluvlastnícky podiel formou percenta alebo zlomku. Ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak, platí, že podiely všetkých spoluvlastníkov sú rovnaké (§ 137 ods. 2 OZ).
Spoluvlastnícky podiel má však ideálny charakter (opak tzv. reálneho spoluvlastníctva); to znamená, že každý zo spoluvlastníkov sa podieľa na právach a povinnostiach k celej spoločnej veci v rozsahu jeho spoluvlastníckeho podielu. Spoluvlastnícky podiel teda nie je reálne určená časť spoločnej veci, s ktorou by mohol spoluvlastník nakladať ako so samostatnou vecou (spoluvlastník nemôže predať konkrétnu časť pozemku napríklad o výmere 200 m2, aj keby táto výmera zodpovedala veľkosti jeho spoluvlastníckemu podielu na celom pozemku). V kontexte spoločných dvorov je dôležité zohľadniť, že ide o priestor, ktorý môže byť v spoluvlastníctve viacerých osôb. Pri uplatňovaní restitučného nároku na spoločný dvor je potrebné preukázať, že pôvodný vlastník alebo jeho právny nástupca mal právo na daný priestor.
Osobitosť užívania „spoločného dvora“ spočíva v tom, že rodinné domy sú predmetom výlučného vlastníctva ich vlastníkov, zatiaľ čo spoločný dvor je v podielovom spoluvlastníctve všetkých vlastníkov rodinných domov. Využívanie spoločného dvora je vecou ich vzájomnej dohody, hoci spôsob užívania je medzi vlastníkmi (resp. obyvateľmi) dlhodobo zaužívaný a preto osobitná dohoda spravidla neexistuje.
Uplatňovanie restitučných nárokov a prekážky
Zákon o navrátení vlastníctva k pozemkom obdobie od 25. februára 1948 do 1. januára 1990 označuje ako rozhodujúce obdobie, v ktorom prešlo vlastníctvo k pozemku na štát alebo na inú právnickú osobu, v dôsledku napr. výroku o prepadnutí majetku, prepadnutí veci alebo zhabaní veci v trestnom konaní, odňatím pozemku bez náhrady, postupom podľa zákona Slovenskej národnej rady č. 81/1949 Zb. SNR o úprave právnych pomerov pasienkového majetku bývalých urbárnikov, komposesorátov a podobných právnych útvarov, zmluvou o darovaní nehnuteľnosti uzavretej darcom v tiesni, vyvlastnením bez vyplatenia náhrady alebo iným postupom uvedeným v ustanovení § 3 ods. 1 zákona o navrátení vlastníctva k pozemkom. Oprávnenou osobou je osoba, ktorej vlastníctvo k pozemku prešlo v rozhodujúcom období do vlastníctva štátu alebo inej právnickej osoby. Pokiaľ táto osoba zomrela či bola vyhlásená za mŕtvu do pozície oprávnenej osoby sa dostáva štátny občan Slovenskej republiky - fyzická osoba, ktorej túto možnosť ukladá zákon o navrátení vlastníctva k pozemkom v ustanovení § 2.
Osoba, ktorá sa domnieva, že by mala byť v pozícii oprávnenej osoby si mohla uplatniť právo na navrátenie vlastníctva k pozemku do 31. decembra 2004 na obvodnom pozemkovom úrade príslušnom podľa obvodu, v ktorom oprávnená osoba vlastnila pozemok. Neuplatnením práva v tejto lehote, právo zaniká. Obvodný pozemkový úrad rozhoduje aj o priznaní práva na náhradu za pôvodný pozemok, a to z dôvodu prípadnej existencie zákonnej prekážky, pre ktorú nemôže byť vlastníctvo k pôvodnému pozemku vrátené. Medzi zákonné prekážky upravené v ustanovení § 6 zákona o navrátení vlastníctva k pozemkom zaraďujeme najmä skutočnosť, že pozemok je vo vlastníctve inej fyzickej osoby alebo právnickej osoby, na pozemku je situovaný cintorín, pozemok sa nachádza v obvode projektu schválených pozemkových úprav a iné.
Z dôvodu existencie zákonnej prekážky môžu byť do vlastníctva oprávnenej osoby bezodplatne prevedené iné pozemky vo vlastníctve štátu v primeranej výmere a bonite porovnateľnej s pôvodným pozemkom. Potom, ako obvodný pozemkový úrad prizná oprávnenej osobe existenciu práva na náhradu za pôvodný pozemok, oprávnená osoba by mala Slovenský pozemkový fond vyzvať na vydanie náhrady najneskôr do troch rokov odo dňa nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia obvodného pozemkového úradu, pričom v tejto výzve uvedie akú formu náhrady požaduje - náhradný pozemok alebo náhrada v peniazoch.
Náhradný pozemok sa poskytuje primárne v katastrálnom území, v ktorom sa nachádzal pôvodný pozemok, resp. v inom katastrálnom území danej obce. Slovenský pozemkový fond realizuje ponukové konanie, ktoré pozostáva z troch ponukových prerokovaní kedy ponúkne oprávnenej osobe náhradný pozemok. Oprávnená osoba tiež môže Slovenskému pozemkovému fondu dať protiponuku spočívajúcu v písomnej ponuke iného náhradného pozemku. Oprávnená osoba protiponuku musí doručiť najneskôr päť pracovných dní pred samotným prerokovaním ponuky náhradného pozemku Slovenského pozemkového fondu.
Spoločné užívanie a spory
Ak sa podielové spoluvlastníctvo viaže k spoločnému dvoru, spôsob a rozsah jeho užívania si môžu spoluvlastníci upraviť vo vzájomnej dohode, ktorá nemusí byť písomná. Spoluvlastníci si v nej môžu napríklad určiť, že každý z nich bude užívať určitú vymedzenú časť spoločného dvora, kosiť ju a obhospodarovať na svoje náklady a popri tom bude prispievať na údržbu brány do spoločného dvora prípadne cesty cez spoločný dvor mierou, ktorá zodpovedá jeho spoluvlastníckemu podielu. Ak sa spoluvlastníci na užívaní spoločného dvora nedokážu dohodnúť, môže sa ktorýkoľvek z nich obrátiť na súd. Často dochádza k nesprávnemu výkladu a chápaniu podielového spoluvlastníctva v štýle, že podiel je vlastne právo jedného spoluvlastníka užívať a nakladať s určitou vymedzenou časťou veci (reálny podiel) ako keby bol výlučným vlastníkom. Takéto zamieňanie je chybné.
V taktom prípade by išlo o podiel reálny, a ten vzniká až po vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. V súčasnosti sa vyskytuje čoraz viacej susedských sporov pri užívaní spoločného dvora. Väčšinou ide o snahu jedného zo susedov nadobudnúť celý spoločný dvor do svojho vlastníctva, resp. vyporiadať podielové spoluvlastníctvo, aby mu pripadol reálny podiel zo spoločného dvora alebo problémy vzhľadom na to, že spoločný dvor je zapísaný ako samostatná parcela. Ak sa spoluvlastníci nedohodnú, čo je dosť častý prípad, vzhľadom na to že prvotný účel tohto inštitútu bol, uľahčiť užívanie domu, môže niektorý zo spoluvlastníkov podať návrh na súd v zmysle § 142 OZ ods.1: Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd.
Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Zástancovia tohto inštitútu zastávajú názor, že ide o súčasť veci podľa § 120 zákona 40/1964 Zb. (Občiansky zákonník), podľa ktorého je súčasťou veci všetko, čo k nej podľa jej povahy patrí a nemôže byť oddelené bez toho, že by sa tým vec znehodnotila.
Taktiež pripodobňujú tento inštitút k tzv. spoločným častiam a spoločným zariadeniam bytového domu podľa § 13 ods.1 a 2 (č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, podľa ktorého s vlastníctvom bytu a nebytového priestoru v dome je nerozlučne spojené spoluvlastníctvo spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a spoluvlastníctvo alebo iné spoločné práva k pozemku. Oponenti sa zase opierajú o fakt, že tieto pozemky sú samostatnú vecou a teda môžu byť samostatným predmetom občiansko-právnych vzťahov. Iným argumentom je, že vyporiadanie spoluvlastníctva žiadnym zásadným spôsobom neznehodnotí dom (podľa zástancov tzv. hlavnú vec). Táto otázka je veľmi diskutabilná a ani judikatúra slovenským súdov nemá ustálený právny názor na túto problematiku.
K vyššie spomenutému je vhodné dodať, že podľa zákona 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorý sa síce vecne vzťahuje len na byty a nebytové priestory (nie rodinné domy) a teda ho nie je možné aplikovať na prípady týkajúce sa spoločného dvora medzi rodinnými domami, je možné nájsť istú podobnosť s inštitútom spoločného dvora najmä v úvodných ustanoveniach zákona, konkrétne v §2 ods. 6, podľa ktorého spoločnými časťami domu a príslušenstvom domu, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu a pritom nie sú stavebnou súčasťou domu (ďalej len „príslušenstvo“), sa na účely tohto zákona rozumejú oplotené záhrady a stavby, najmä oplotenia, prístrešky a oplotené nádvoria, ktoré sa nachádzajú na pozemku patriacom k domu (ďalej len „priľahlý pozemok“).
Rozhodovacia prax súdov v tejto problematike je rovnaká ako pri posudzovaní ostatných prípadov spoluvlastníctva. Teda ak sa spoluvlastníci spoločného dvora nedohodnú, môže niektorý z nich podať návrh na zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva. Súd návrh dôkladne posúdi, najmä zápisy v katastri nehnuteľností a vo veci rozhodne. V praxi ak je spoločný dvor, alebo jeho časť vedený ako samostatná parcela, súd toto spoluvlastníctvo zruší a vyporiada podľa výšky podielov. Po prípade zriadi vecné bremeno podľa § 151n, §151o, §151p OZ.
Prevody podielov a predkupné právo
Slovenské právo nemá osobitnú úpravu „spoločného dvora“. Vzhľadom na to, že aplikácia ustanovení ohľadom predkupného práva spoluvlastníckeho podielu nie je zákonom pre tento prípad vylúčená, sme toho názoru, že svoj spoluvlastnícky podiel musíte v súlade so zákonom najprv ponúknuť na predaj susedom. S ohľadom na okolnosti prípadu je možné rátať s tým, že nebudú mať záujem, resp. nebudú môcť odkúpiť ho.
Vo všeobecnosti platí, že vlastník spoluvlastníckeho podielu je oprávnený so svojím podielom nakladať, to znamená, že ho môže predať, darovať, založiť a pod. Pri prevode spoluvlastníckeho podielu však platí dôležité zákonné obmedzenie - ak sa totiž spoluvlastnícky podiel prevádza, majú ostatní spoluvlastníci predkupné právo (§ 140 OZ). To neplatí, ak spoluvlastník prevádza svoj spoluvlastnícky podiel na tzv. blízku osobu (§ 116 OZ: Blízkou osobou je príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu.).
Na predkupné právo spoluvlastníka podľa § 140 OZ treba podporne a primerane použiť niektoré ustanovenia o predkupnom práve pri kúpnej zmluve (§ 602 až 606 OZ), ktoré sa svojou povahou neviažu výlučne na zmluvné predkupné právo, k čomu dospejeme pomocou ustanovenia § 853 ods. 1 OZ o analógii legis (§ 852 ods. 1: „(1) Občianskoprávne vzťahy, pokiaľ nie sú osobitne upravené ani týmto ani iným zákonom, sa spravujú ustanoveniami tohto zákona, ktoré upravujú vzťahy obsahom aj účelom im najbližšie.“). Ak je spoluvlastnícky podiel na spoločnom dvore spojený s užívaním rodinného domu a ak zároveň platí, že bez práva k spoločnému dvoru by nebolo užívanie rodinného domu dobre možné, mala by byť súčasťou ponuky nielen kúpa spoluvlastníckeho podielu na spoločnom dvore, ale aj kúpa samotného rodinného domu; oslovený spoluvlastník by tak mohol úspešne využiť svoje predkupné právo iba v prípade, ak akceptuje všetky podmienky ponuky, t. j. ak oslovený spoluvlastník neprijme ponuku do dvoch mesiacov po ponuke, predkupné právo na kúpu spoluvlastníckeho podielu mu v tomto konkrétnom prípade zanikne, § 605 OZ (ostane mu však zachované pri budúcich prevodoch spoluvlastníckych podielov).
Alternatívne by prichádzalo do úvahy zrušenie podielového spoluvlastníctva písomnou dohodou spoluvlastníkov, resp. na návrh jedného z nich súdom. Týmto spôsobom sa dvor rozdelí na jednotlivé časti, ktoré budú vo výlučnom vlastníctve jednotlivých vlastníkov domov. Právo prechodu a prejazdu cez spoločný dvor sa v uvedenom prípade zabezpečí prostredníctvom vecného bremena prechodu a prejazdu.
tags: #restitucny #narok #na #spolocny #dvor