Úrokové sadzby a poplatky v bankovom sektore sú dynamické a neustále sa menia. Pre klientov je kľúčové, aby boli informovaní o týchto zmenách a rozumeli im, aby mohli robiť informované finančné rozhodnutia. Tento článok sa zameriava na prehodnotenie úrokových sadzieb a podmienok v Sberbank, ako aj na zmeny v poplatkoch a službách v iných bankách, ako sú VÚB a Privatbanka. Zároveň poskytuje komplexný pohľad na možnosti zníženia úrokovej sadzby na hypotéke prostredníctvom "reštartu hypotéky" alebo refinancovania.
Reštart hypotéky: Zníženie úroku bez refinancovania
Reštart hypotéky je skvelá možnosť, ako si znížiť úrok na svojej hypotéke bez toho, aby ste ju museli refinancovať. Predstavte si situáciu: zobrali ste si hypotéku s úrokovou sadzbou 4% alebo vám už na existujúcej hypotéke prišiel refixačný list, v ktorom vám banka oznámila zmenu úrokovej sadzby na 3,59%. Ubehlo niekoľko mesiacov a medzitým sa úrokové sadzby na trhu znížili. Je úplne prirodzené, že nechcete platiť splátku s úrokom, ktorý nezodpovedá aktuálnej trhovej situácii.
Reštart hypotéky je skvelou alternatívou voči refinancovaniu hypotéky pre tých klientov, ktorí nie sú spokojní s ich aktuálnou úrokovou sadzbou na hypotéke, avšak chcú dať najprv šancu svojej banke. Je to prehodnotenie, t.j. zníženie úrokovej sadzby na už existujúcej hypotéke a počas trvania prebiehajúcej fixácie. Na základe zníženia úrokovej sadzby banka prepočíta aj novú mesačnú splátku a klient získava aj novú fixáciu, ktorá nahradí pôvodnú. Zaujímavosťou je, že u niektorých bánk dokáže klient získať reštartom nižšiu sadzbu, ako keby žiadal novú hypotéku.
Navyše, nie je nutné riešiť nanovo znalecký posudok či nové záložné zmluvy, čím klient usporí aj 100 € a v neposlednom rade poplatok za predčasné splatenie hypotéky. Reštart hypotéky je servisný úkon, s ktorým vám v drvivej väčšine bánk nedokáže pomôcť hypotekárny poradca, ktorý vám hypotéku sprostredkoval.
Ako požiadať o reštart hypotéky?
Klient si požiada na pobočke o reštart hypotéky, resp. prehodnotenie úrokovej sadzby, a banka mu ponúkne nový úrok a fixáciu. Odporúča sa v prvom kroku osloviť svoju banku, t.j. banku, v ktorej má klient aktuálne hypotéku. Banke vo väčšine prípadov ide o udržanie existujúceho klienta, no málokedy proaktívne oslovuje klientov za účelom zníženia úrokových sadzieb. Navyše je proces jednoduchý, pomerne rýchly a lacný. O toto prehodnotenie sadzby môže klient požiadať v podstate už po pol roku od čerpania úveru.
Ako dôvod uveďte, že aktuálne trhové sadzby sú oveľa nižšie, ako máte podmienky vy. V tomto bode je veľmi dobré, aby ste ovládali aj reálne nejaké ponuky konkurenčných bánk. Buďte pripravení na to, že pokiaľ aktívne nevyužívate bežný účet vašej banky, resp. žiadne ich produkty, bude veľmi ťažké získať úrok nižší ako kampaňový, pretože ich jednoducho nepustí vaša profitabilita ako klienta. V takom prípade je nutné uzatvoriť si nejaký ďalší produkt (budú veľmi tlačiť na životné poistenie), ktoré ale viete po niekoľkých mesiacoch zrušiť.
Obrovskou výhodou prehodnotenia úrokovej sadzby je to, že banka v danom čase už neskúma klientov príjem, nerieši pôvodnú výšku LTV ani účel hypotéky. Pri podaní žiadosti o prehodnotenie sadzby stačí klientovi doklad totožnosti, keď navštívi pobočku banky. Štandardne žiadosť o zmenu podmienok na úvere vypĺňa pracovník banky.
Sberbank: Zmeny v podmienkach pre zľavy a poplatkoch
Od 1. apríla sa zmenili podmienky získania 100-percentnej zľavy z poplatku za vedenie balíka služieb môjÚČET active1 a môjÚČET active2 s programom poistenia a asistenčnými službami. Takúto zľavu získate, ak na váš účet v mesiaci bude pripísaný bezhotovostný vklad vo výške minimálne 400 eur (s výnimkou prevodov medzi účtami vedenými na meno klienta v Sberbank a pripísanými úrokmi na účet) a zároveň zrealizujete minimálne 10 platieb debetnou platobnou kartou vydanou k účtu. Platby kartou musia byť zúčtované v aktuálnom mesiaci. Doteraz mohol klient realizovať vklad na účet hotovostne alebo bezhotovostne.
Nárok na 100-percentnú zľavu máte aj vtedy, ak priemerný denný kreditný zostatok na vašom účte bude vyšší ako 10 000 eur. Banka zrušila 50-percentnú zľavu z poplatku za vedenia balíka služieb môjÚČET active1 a môjÚČET active2 pre manželov. Zrušená bola aj 100-percentná zľava z poplatku za vedenie balíka služieb môjÚČET active1 a môjÚČET active2 za priemerný mesačný zostatok všetkých vkladov klienta vo všetkých menách v Sberbank Slovensko vo výške minimálne 25 000 eur. Banka zrušila účty pre mladých a študentov môjÚČETgo14, môjÚČETgo18 a môjÚČETgo26.
Poplatok za výber hotovosti v eurách z bankomatov inej banky v SR a zahraničí sa zvýšil z 1,50 eura na 2 eurá. Za porušenie zmluvných povinností pri spotrebiteľských úveroch aj úveroch na bývanie banka zaviedla poplatok vo výške 200 eur. V rámci úverov na bývanie banka zrušila poplatok za prehodnotenie úrokovej sadzby mimo výročia fixácie úrokovej sadzby vo výške 50 eur a poistenie schopnosti splácať úver.
Najväčšia ruská banka SBERBANK na Slovensku
Refinancovanie hypotéky: Kedy zvážiť presun do inej banky?
Hypotéku refinancujte do inej banky, až keď dohoda s vašou materskou bankou ohľadom úroku nie je možná. Alebo v prípadoch, pokiaľ by ste chceli na vašej hypotéke niečo meniť (vyňať žiadateľa, zmeniť predmet zálohy a pod.) a vaša materská banka vám to neumožní. Refinancovanie znamená prenesenie hypotéky do novej banky. Svoju existujúcu hypotéku predčasne splatíte novou, výhodnejšou hypotékou v inej banke. Hlavným cieľom je získať lepší úrok a znížiť tak celkové náklady na úver.
V prípade refinancovania hypotéky, teda jej prenesenia do inej banky, klient predkladá doklady k refinancovaným úverom, doklady totožnosti a doklady k zakladanej nehnuteľnosti. Podľa druhu refinančného úveru a voľby banky pre refinancovanie vie využiť buď starý znalecký posudok, alebo je potrebné nechať vyhotoviť nový znalecký posudok. Pokiaľ klient žiada o refinančnú hypotéku, banka opätovne posudzuje celkovú situáciu klienta ako pri schvaľovaní novej hypotéky.
Výnimku tvorí tzv. "čisté refinancovanie" (nemení sa nehnuteľnosť ani žiadatelia a klient nežiada navyše viac ako 2 000 eur), kedy niektoré banky nepreverujú výšku príjmu, ale iba existenciu trvalého pracovného pomeru alebo SZČO. Pri refinancovaní hypotéky je potrebné doložiť aj znalecký posudok (štandardne maximálne 5 rokov starý) a je nutné rátať s nákladmi za kolky na kataster a s poplatkom za spracovanie a vedenie účtu v danej banke. Bankové inštitúcie akceptujú pôvodný znalecký posudok, pokiaľ nenastali výrazné zmeny na nehnuteľnosti, ktorá je predmetom zabezpečenia.
Aktuálne uhrádzajú pokutu za predčasné splatenie z inej banky Slovenská sporiteľňa (len ak ide klient priamo cez banku), Tatra banka, ČSOB, Prima banka a 365.bank. Sú banky, ktoré za klienta pri refinancovaní zaplatia poplatok za predčasné splatenie úveru v inej banke, ako napríklad Tatra banka, Prima banka, 365.bank, SLSP.
Pri refinancovaní úveru sa spolu so žiadosťou predkladá doklad totožnosti a znalecký posudok. Banka pri prenose hypotéky môže žiadať predloženie pôvodnej zmluvnej dokumentácie k vyplácanému úveru. Za spracovanie žiadosti o splatenie skôr poskytnutých úverov klient banke neplatí žiaden poplatok.
Poplatky spojené s refinancovaním
Poplatok za predčasné splatenie mimo výročia fixácie: Toto je zvyčajne najvyššia položka. Zákon ju obmedzuje na maximálne 1 % zo zostatku vášho úveru. V snahe získať nového klienta sú niektoré banky ochotné preplatiť poplatok za predčasné splatenie alebo poskytnúť finančný bonus, napríklad vo forme vrátenia niekoľkých splátok. Tieto kampane môžu výrazne ovplyvniť celkovú výhodnosť refinancovania.
Poplatok za spracovanie úveru: Dobrou správou je, že banky pri refinancovaní na tento poplatok zvyčajne poskytujú 100 % zľavu, aby prilákali nových klientov.
Poplatok za znalecký posudok: Tento náklad môže vzniknúť, ak nová banka neakceptuje váš starý posudok alebo nevie hodnotu nehnuteľnosti určiť interne. Obe možnosti majú svoje špecifické náklady a výhody. V jednom aj druhom prípade sa uvažovať o zmene oplatí pri poklese úrokovej sadzby aspoň o 0,5%, a ak sa náklady spojené so zmenou vrátia v rozumnom časovom horizonte.
Porovnanie „reštartu“ a refinancovania
Obrovský boom refinancovania hypoték je už dávno za nami. Ak to však nejde vo vlastnej banke, čo sa občas stáva, tak je čas odísť do konkurencie. Takmer každá banka vám s radosťou dá lepšie podmienky, ako máte na existujúcej hypotéke v starej banke. Navyše už niekoľko bánk na trhu stále prepláca poplatok za predčasné splatenie hypotéky. Reálna podoba úrokov pri prehodnotení sadzby je pre každý bankový dom a každého klienta individuálna.
Ak by sme však počítali s priemernými sadzbami naprieč trhom, pri prehodnotení úrokovej sadzby by sa klienti vedeli dostať na hodnoty 0,5 až 0,7 % pri 3-ročnej fixácii, respektíve 0,8 až 0,9 % pri 5-ročnej fixácii. Banky však hodnotia viacero parametrov pri stanovení novej úrokovej sadzby, preto môžu byť rozdiely v poskytnutých úrokoch výrazne odlišné. Je potrebné upozorniť, že nie všetky banky poskytujú možnosti prehodnotenia úrokovej sadzby. Výška prehodnocovaných úrokových sadzieb pre jednotlivé doby fixácie sa pohybuje v každej banke individuálne, na základe osobitného posúdenia.
Tabuľka 1: Porovnanie priemerných úrokových sadzieb pri reštarte hypotéky
| Fixácia | Priemerná úroková sadzba |
|---|---|
| 3-ročná fixácia | 0,5 % - 0,7 % |
| 5-ročná fixácia | 0,8 % - 0,9 % |
Dôležité faktory pre optimálne rozhodnutie
Najnižší úrok neznamená vždy najväčšiu úsporu. Zamerať sa výlučne na najnižšiu úrokovú sadzbu je častou chybou. Rôzne poplatky môžu ponuku s na pohľad nízkym úrokom urobiť v konečnom dôsledku drahšou. Zľava zo sadzby výmenou za účet/poistenie môže byť výhodná, ak produkty reálne využijete a ich celkový náklad neprevýši úsporu na úroku. Poistka len kvôli zľave môže dlhodobo predražiť úver. Sledujte RPMN, ktorá zahŕňa poplatky a je lepším porovnaním než samotná sadzba.
Požiadajte o ponuku na zníženie úroku vo vašej banke a zároveň si nechajte vypracovať konkurenčné ponuky na refinancovanie. Počítajte nekompromisne všetko. Nedajte sa zlákať nízkym úrokom. Konzultujte svoje možnosti s odborníkmi. Najlacnejšia hypotéka nie je tá s „najnižšou sadzbou na bannery“, ale tá, ktorá v celkovom preplatení (úrok + poplatky - zľavy/bonusy) vyjde najlepšie.
Štátny príspevok pre mladých a hypotéky
Každý občan do 35 rokov s hrubým príjmom do 1090,70 € (údaj k 1.7.2015) má možnosť získať štátny príspevok pre mladých, ktorý znižuje úrokovú sadzbu pri hypotéke. Je však dôležité vedieť, že rozdiel v zostatku úveru medzi bankami môže byť po piatich rokoch splácania značný, dosahujúc takmer 3000 €.
Priamy a nepriamy spôsob pripisovania štátneho príspevku
Základný rozdiel spočíva v spôsobe pripisovania štátnej prémie. Existujú dva hlavné spôsoby:
- Priamy spôsob: Banka odpočíta štátny príspevok v podobe 3% (2% štát a 1% banka) od úrokovej sadzby, ktorú klient dostane od banky.
- Nepriamy spôsob: Banka nechá klienta zaplatiť úrokovú sadzbu, ktorá mu vyjde, odpočíta od nej výšku prémie banky (1%) a následne mu posiela štátny príspevok na účet. Banka nechá klienta zaplatiť úrokovú sadzbu a následne mu posiela štátny príspevok od štátu vo výške 2% aj banky vo výške 1% na účet. Je dôležité si uvedomiť, že klient v jeden deň zaplatí úrok 2,1% a vzápätí mu banka pripíše štátny príspevok vo výške 2%.
tags: #prehodnotenie #urokovej #sadzby #sberbank