Vlastnícke právo je jedným zo základných pilierov právneho poriadku. Ak vec patrí viacerým osobám, hovoríme o spoluvlastníctve. Medzi spoluvlastníkmi často dochádza k sporom o spôsob užívania spoločnej veci, najmä ak ide o byt alebo dom. Tento článok sa zameriava na nárok spoluvlastníka na náhradu za užívanie spoločného bytu v kontexte judikatúry a príslušných právnych predpisov.
Základné formy spoluvlastníctva
Občiansky zákonník rozlišuje dve základné formy spoluvlastníctva: podielové a bezpodielové. Bezpodielové spoluvlastníctvo môže vzniknúť len medzi manželmi. Podielové spoluvlastníctvo je charakteristické tým, že každý spoluvlastník má na veci určitý podiel (napr. polovičný, štvrtinový a pod.). Podiely nemusia mať spoluvlastníci rovnaké, jeden spoluvlastník môže mať podiel napr. 1/2, druhý 1/4 a tretí 1/4. Podielové spoluvlastníctvo vzniká vtedy, ak je vlastníctvo k veci rozdelené medzi viacerých spoluvlastníkov, pričom každý z nich má určený spoluvlastnícky podiel, ktorý vyjadruje mieru jeho účasti na právach a povinnostiach spojených so spoločnou vecou. Podiel podielového spoluvlastníka vyjadruje mieru, akou sa podieľa na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci.
Práva a povinnosti spoluvlastníkov
Každý spoluvlastník má právo užívať spoločnú vec, avšak toto právo je obmedzené právami ostatných spoluvlastníkov. O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Ak sa spoluvlastníci nevedia dohodnúť, môže o spôsobe užívania rozhodnúť súd. Spoluvlastník má právo vstupu do nehnuteľnosti a mať kľúče. V prípade prenájmu nehnuteľnosti je nutné, aby s týmto úkonom súhlasili všetci spoluvlastníci. Zákon opäť prioritne predpokladá uzavretie dohody o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva.
Podieloví spoluvlastníci zodpovedajú a sú povinní sa podieľať na právach a povinnostiach k veci podľa veľkosti podielu. Ak ste spoluvlastníci domu, platí, že každý spoluvlastník je povinný podieľať sa na nákladoch spojených s bežnou údržbou a správou spoločnej veci podľa veľkosti svojho podielu, čo vyplýva z ust. § 137 a § 139 Občianskeho zákonníka. Hospodárenie so spoločnou vecou sa riadi podľa veľkosti podielov spoluvlastníkov a väčšina môže rozhodovať o jej užívaní. Vždy však treba dbať na to, aby výkon práva bol v súlade s dobrými mravmi a nedochádzalo k šikanóznym praktikám.
Nárok na náhradu za užívanie spoločnej veci
Pokiaľ jeden zo spoluvlastníkov užíva vec nad rozsah svojho spoluvlastníckeho podielu bez toho, aby bola medzi spoluvlastníkmi uzavretá nájomná zmluva alebo iná zmluva, dochádza k bezdôvodnému obohateniu tohto spoluvlastníka na úkor druhého. V dôsledku uvedeného je možné žiadať poskytnutie primeranej finančnej náhrady. Ak spoluvlastník naozaj nepotrebuje vec, nehnuteľnosť a nie je ani účelné riešiť náhradu za jeho podiel, môže žiadať o zrušenie spoluvlastníctva.
Judikatúra k nároku na náhradu
Nárok spoluvlastníka na náhradu za neužívanie spoločnej veci v rozsahu svojho spoluvlastníckeho podielu vyplýva z ustanovenia § 137 ods. 1 Obč. zákonníka. Neužívanie veci v rozsahu spoluvlastníckeho podielu spoluvlastníkom musí byť dôsledkom jej užívania druhým spoluvlastníkom nad rozsah svojho spoluvlastníckeho podielu. Len v takomto prípade sa spoluvlastník užívajúci spoločnú vec nad rozsah spoluvlastníckeho podielu podieľa na prisvojovaní si úžitkovej hodnoty veci vo väčšej miere, než zodpovedá jeho podielu.
Ak sa podielový spoluvlastník domáha náhrady vo forme peňažného plnenia voči druhému spoluvlastníkovi za to, že neužíva spoločnú vec v rozsahu svojho spoluvlastníckeho podielu, ide o právny vzťah z podielového spoluvlastníctva osobitne v Občianskom zákonníku upravený. V prípade, že sa spoluvlastníci o spôsobe užívania spoločnej veci, prípadne o jej náhrade nedohodnú, ide o nárok, ktorý vyplýva z ustanovenia § 137 ods. 1 OZ v spojení s § 123 OZ.
Najvyšší súd Slovenskej republiky vo svojom rozhodnutí z 27.10.2010, sp. zn. 3 Cdo 266/2009, dospel k záveru, že spoluvlastník má nárok na náhradu za neužívanie spoločnej veci v rozsahu svojho spoluvlastníckeho podielu, pričom nevyhnutným predpokladom na vznik tohto nároku je to, že druhý spoluvlastník (príp. ostatní spoluvlastníci) užívajú túto spoločnú vec nad rozsah jeho (ich) spoluvlastníckeho podielu. Rovnako nie je právne významný dôvod, prečo druhý spoluvlastník nehnuteľnosť v rozsahu svojho podielu nevyužíva. Najvyšší súd Českej republiky sa v rozhodnutí sp. zn. 22Cdo/2624/2003 vyjadril, že bezdôvodné obohatenie podielového spoluvlastníka, ktorý užíva vec nad rozsah svojho spoluvlastníckeho podielu, vzniká bez ohľadu na to, či o užívaní rozhodla väčšina spoluvlastníkov alebo bolo upravené dohodou spoluvlastníkov, pokiaľ z dohody nevyplýva niečo iné, napríklad, že si za užívanie nad rámec zodpovedajúci spoluvlastníckemu podielu nebudú nič uhrádzať.
Určenie výšky náhrady
Výška náhrady sa určuje na základe bežného nájomného v danej lokalite a čase, pri porovnateľnej nehnuteľnosti. Na určenie výšky náhrady je vhodné osloviť realitné kancelárie alebo znalca.
Dávid chce vedieť, či musí spoluvlastník domu zaplatiť polovicu výdavkov.
Premlčacia doba
Názory na dĺžku premlčacej doby sa líšia. Podľa jedného názoru je potrebné tieto nároky posudzovať podľa ustanovení o bezdôvodnom obohatení (§ 451 Občianskeho zákonníka), iní zase tvrdia, že nárok vyplýva priamo z vlastníckeho práva, a teda by sa mal posudzovať podľa § 123 Občianskeho zákonníka. Uvedený nárok nemožno právne kvalifikovať ako nárok z bezdôvodného obohatenia. V závislosti od toho môže byť premlčacia doba dvojročná alebo trojročná. Toto právo je nepochybne majetkovej povahy, ktoré sa premlčuje v trojročnej všeobecnej premlčacej dobe podľa § 101 OZ. Je potrebné dať si pozor na plynutie lehôt, pretože ako pri každom majetkovom práve, môže dôjsť k premlčaniu.
Postup pri uplatňovaní nároku
Pred podaním žaloby na súd je vhodné vyzvať spoluvlastníka, ktorý užíva byt nad rámec svojho podielu, na dobrovoľné uhradenie náhrady. Ak spoluvlastník odmietne, je potrebné podať žalobu na súd. Odporúčam Vám napísať mu písomnú výzvu, že ho žiadate o vydanie bezdôvodného obohatenia za obdobie užívanie Vášho podielu. Nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia je daný v prípade, ak by ste nemali možnosť tento byt užívať aj Vy.
Ak sa spoluvlastníci nedohodnú, môže o veci rozhodnúť súd na návrh ktoréhokoľvek zo spoluvlastníkov. Súd autoritatívne rozhodne jedným z nasledujúcich spôsobov:
- nehnuteľnosti rozdelí medzi spoluvlastníkov;
- pokiaľ to nie je možné, rozhodne o tom, že nehnuteľnosti nadobudne jeden zo spoluvlastníkov s povinnosťou vyplatiť zostávajúceho spoluvlastníka;
- súd rozhodne o tom, že sa dom so záhradou predá a výťažok z predaja rozdelí medzi spoluvlastníkov podľa výšky ich spoluvlastníckych podielov.
Zánik podielového spoluvlastníctva
V prípade, že nemáte záujem zotrvať v podielovom spoluvlastníctve, je možné ho zrušiť a vyporiadať. Zákon opäť prioritne predpokladá uzavretie dohody o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. Ak je uzavretie takej dohody nedosiahnuteľné, môžete sa obrátiť na súd, aby podielové spoluvlastníctvo zrušil a vyporiadal, keďže nikto nemôže iného nútiť, aby v takom právnom stave zotrval. Spoluvlastníci sa môžu spolu jednoducho dohodnúť o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní. Ak nedôjde k dohode, ktorýkoľvek spoluvlastník môže podať na súd žalobu o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva.
Príklady z praxe
- Neuhrádzanie nákladov na byt: Rozvedená matka, ktorá žije s dcérou v byte, ktorý vlastní spoločne s bývalým manželom, môže žiadať od bývalého manžela náhradu za to, že neuhrádza polovicu nákladov na byt.
- Užívanie bytu jedným zo spoluvlastníkov: Ak jeden zo spoluvlastníkov užíva byt, ktorý patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, aj po rozvode, môže druhý spoluvlastník žiadať náhradu za užívanie jeho podielu.
- Súhlas s užívaním bytu: Ak spoluvlastníci rozhodnú, že spoločný byt bude užívať len jeden z nich bezodplatne, ostatní spoluvlastníci nemajú nárok na finančnú náhradu za užívanie bytu nad rámec ich spoluvlastníckeho podielu.
- Blokovanie prístupu: Ak ostatní podieloví spoluvlastníci užívali predmet spoluvlastníctva (pozemok) nad rámec svojich podielov bez akejkoľvek náhrady a bránili vstupu, bezdôvodne sa obohatili.
- Neplatenie inkasa: Ako spoluvlastníci máte právo na prístup k spoločnej nehnuteľnosti. Ak inkaso neplatí väčšinový vlastník, máte právo vymáhať od neho náklady na základe podielu, ktorý vlastní.
