Zľava z kúpnej ceny: Vaše práva pri vadách nehnuteľností a iných vecí

Kúpa hnuteľného alebo nehnuteľného majetku je významný krok, ktorý sa riadi Občianskym zákonníkom. Tento článok sa zameriava na práva kupujúceho v prípade objavenia sa vád po kúpe, najmä na nárok na zľavu z kúpnej ceny. Občiansky zákonník jednoznačne upravuje práva a povinnosti zmluvných strán pri kúpnej zmluve.

Zodpovednosť predávajúceho za vady

Základnou povinnosťou predávajúceho je upozorniť kupujúceho na všetky vady, o ktorých má vedomosť. Dôležitým aspektom tejto povinnosti predávajúceho je, že ten musí o existencii vady vedieť, a to bez ohľadu na to, či ide o faktickú alebo právnu vadu, resp. zjavnú alebo skrytú vadu. Taktiež platí, že predávajúci zodpovedá za vady, na ktoré neupozornil, a ktoré existovali v čase plnenia, teda v čase uzatvorenia zmluvy. To platí bez ohľadu na to, že sa vada prejavila neskôr. Ak sa neskôr objaví vada, na ktorú predávajúci neupozornil, kupujúcemu vzniká právo žiadať zľavu z ceny alebo odstúpiť od zmluvy.

Zodpovednosť predávajúceho za vady kúpenej veci má objektívny charakter, čo znamená, že sa nevyžaduje zavinenie predávajúceho. Fakticky to znamená, že predávajúci o vadách ani nemusel mať vedomosť. Predávajúci sa môže svojej zodpovednosti zbaviť jedine tým, že upozorní kupujúceho na konkrétne vady predávanej veci, ktoré mu už potom nemôže kupujúci vytýkať. Záverom je však nutné poukázať na fakt, že zodpovednosť predávajúceho sa vzťahuje len na vady kupovanej veci v čase plnenia, t.j. v čase uzatvorenia zmluvy.

Čo sa považuje za vadu?

Vadou sa pritom rozumie všetko, čo znižuje možnosti použitia veci, jej upotrebenia alebo čo vec akokoľvek znehodnocuje. Súdna prax vadu veci definovala ako neexistenciu takej vlastnosti veci, ktorá sa pri veci určitého druhu, veku a ceny všeobecne predpokladá a v dôsledku ktorej je možnosť využitia podstatne znížená. Podľa rozhodnutia Najvyššieho súdu ČR sp.zn. „Vadou sa rozumie nedostatok takej vlastnosti predávanej veci, ktorá sa pri hnuteľných, alebo nehnuteľných veciach rovnakého druhu a veku všeobecne predpokladá a jej absenciou je možnosť využitia veci podstatne znížená, teda pri ktorej možno očakávať, že jej absencia spôsobí, že vec vykazuje vadu (t.j. absencia určitej očakávanej vlastnosti).“

Práva kupujúceho pri zistení vady

Kúpili ste nehnuteľnosť a na tej sa dodatočne objavili vady? Ak sa po kúpe nehnuteľnosti objavia skryté vady, nie ste bezmocní. Zákon poskytuje jasnú ochranu a pri závažných problémoch môžete od zmluvy odstúpiť, pri menej závažných máte nárok na zľavu z ceny.

V prípade, ak sa kupujúci domnieva, že na veci, v tomto prípade jazdenom aute, ktoré kúpil, sa vyskytol nedostatok - vada, na ktorú ho predávajúci neupozornil, musí sa rozhodnúť, či si bude svoje práva zo zodpovednosti za vady uplatňovať alebo nie. Obdobne to platí aj v prípade práva na náhradu nevyhnutných nákladov.

• Zľava z kúpnej ceny: Primárne má kupujúci právo na primeranú zľavu z kúpnej ceny, pričom primeranosť sa určuje na základe povahy a rozsahu vady. V prípade bodu (i) platí, že kupujúci má právo na primeranú zľavu z kúpnej ceny. V zmysle vyššie uvedeného môže kupujúci uplatniť voči predávajúcemu svoj nárok na zaplatenie primeranej zľavy z kúpnej ceny. Ak vada nie je taká závažná, aby znemožňovala užívanie nehnuteľnosti, kupujúci má právo žiadať primeranú zľavu z kúpnej ceny.
• Odstúpenie od zmluvy: Ak však ide o takú zásadnú vadu, ktorá robí kúpenú vec neupotrebiteľnou (t.j. bráni užívaniu veci dohodnutým spôsobom), má kupujúci právo od zmluvy odstúpiť. V prípade bodu (ii) môže kupujúci od zmluvy dokonca odstúpiť. Odstúpenie od zmluvy prichádza do úvahy najmä v situáciách, keď vada zásadne ovplyvňuje možnosti užívania nehnuteľnosti. To znamená, že bývanie je nebezpečné alebo prakticky nemožné. Ak predávajúci tvrdil, že nehnuteľnosť má určité vlastnosti alebo že nemá žiadne vady, a neskôr sa ukáže opak, kupujúci má právo od zmluvy odstúpiť. Ak zamlčané vady spôsobia nemožnosť užívania nehnuteľnosti, kupujúci má právo od zmluvy odstúpiť.

Lehoty na uplatnenie vád

Vady musí kupujúci uplatniť u predávajúceho bez zbytočného odkladu. Práva zo zodpovednosti za vady sa môže kupujúci domáhať na súde, len ak vady vytkol najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia veci. Kupujúci musí vady a nároky vyplývajúce z vád kúpenej veci, resp. rozhodnutie, či od zmluvy odstupuje, alebo požaduje primeranú zľavu z dojednanej ceny, uplatniť u predávajúceho v zákonnej lehote 24 mesiacov od prevzatia veci. Kupujúci musí vytknúť vadu dostatočne určitým spôsobom. Pokiaľ uplatnenie vád u predávajúceho neviedlo k mimosúdnemu vyriešeniu veci, kupujúci sa môže svojich nárokov domáhať na súde za predpokladu, že vady vytkol najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia veci.

Postup pri objavení sa vád

Ak sa po kúpe objavia vady, je dôležité postupovať nasledovne:

1. Odborné posúdenie: Nechať auto alebo inú vec skontrolovať v autorizovanom servise alebo u odborníka. Odborné vyjadrenie servisu alebo znalca je dôležitým dôkazom pri uplatňovaní nároku. V praxi je vhodné pri určovaní výšky primeranej zľavy z kúpnej ceny kvalifikovaným spôsobom ustáliť napr. náklady na opravu vady (napr. znaleckým posudkom).
2. Písomná reklamácia: Písomne kontaktovať predávajúceho a uplatniť si právo na zľavu z ceny alebo na odstúpenie od zmluvy. K listu priložiť kópiu odborného vyjadrenia.
3. Lehota na vyjadrenie: Dať predávajúcemu lehotu na vyjadrenie, resp. na splnenie si povinnosti dať kupujúcemu zľavu.
4. Preukázanie tvrdení: Pre úspech v spore je dôležité nielen tvrdiť, ale aj preukázať svoje tvrdenia. Ak kupujúci tvrdí, že ho predávajúci na vady neupozornil, mal by to preukázať. Rovnakú povinnosť má aj predávajúci, ktorý by mal dokázať, že kupujúceho na vady upozornil a uviesť, na ktoré konkrétne.
5. Súdne konanie: Ak predávajúci nereaguje alebo odmieta nárok kupujúceho, je možné podať žalobu na súd. V žalobe je potrebné uviesť, čoho sa kupujúci domáha (zaplatenia istiny - zľava z ceny + prípadné náklady spojené s uplatnením práva zo zodpovednosti za vady), úroky z omeškania a náhradu trov (súdny poplatok, prípadne náhradu trov na právne zastúpenie). Ak ste si uplatnili svoje práva u predávajúceho a v tejto súvislosti Vám vznikli dodatočné náklady (napr. náklady na opravu vady), máte právo aj na ich náhradu.

Špecifiká pri kúpe nehnuteľnosti a podniku

Zodpovednosť za vady pri kúpe nehnuteľnosti

Kúpa nehnuteľnosti sa obligatórne realizuje na základe písomnej kúpnej zmluvy, resp. zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.

Zjavné vady

Pod zjavnými vadami nehnuteľnosti sa rozumejú vady, ktoré je možné zistiť pri bežnej obhliadke nehnuteľnosti. V závislosti od typu nehnuteľnosti (dom, byt či pozemok) ide napríklad o poškodenú omietku, podlahu, okno, či iné súčasti domu/bytu. Platí teda, že pokiaľ ide o vady zjavné, predávajúci za ne nezodpovedá, ibaže by výslovne (v zmluve) ubezpečil kupujúceho, resp. upozornil ho na ne.

Skryté vady

Vady nehnuteľnosti, ktoré vyjdú na javo dodatočne sa označujú ako skryté vady. Ide o také vady, ktoré nie je možné identifikovať pri bežnej prehliadke. Na to, aby bolo možné uplatňovať zodpovednosť za tzv. skryté vady nehnuteľnosti, je potrebné splniť niekoľko podmienok. Zodpovednosť predávajúceho za skryté vady má objektívny charakter.

Právne vady

Osobitnú pozornosť pri kúpe nehnuteľnosti treba venovať tzv. právnym vadám. Zatiaľ čo faktické vady sa viažu k povahovým a funkčným vlastnostiam nehnuteľnosti, medzi právne vady možno zaradiť najmä právo držby alebo detencie tretej osoby k nehnuteľnosti (napr. nájomná zmluva), vecné bremeno viaznuce na nehnuteľnosti alebo záložné právo. Predávajúci zodpovedá za právne vady viaznuce na nehnuteľnosti. Nezodpovedá však za tie, ktoré je možné zistiť z katastra nehnuteľností, resp. na ktoré kupujúceho upozorní.

Nárok na zľavu z kúpnej ceny podniku

Za chybné alebo chýbajúce veci má kupujúci právo na pomerné zníženie kúpnej ceny podniku. Pri posudzovaní chybovosti vecí sa prihliada na ich schopnosť slúžiť prevádzke podniku a tiež na čas ich používania, ktorý je uvedený v účtovných záznamoch. Podmienkou priznania zľavy z kúpnej ceny je, aby boli chybné a chýbajúce veci uvedené v zápisnici o prevzatí vecí. V opačnom prípade je zľava aj súdne ťažko vymožiteľná, jedine, že by sa preukázalo, že predávajúci o chybovosti vecí pri ich odovzdávaní vedel.

Ak by sa veriteľovi predajom podniku zhoršila možnosť vymožiteľnosti jeho pohľadávky, môže svoju situáciu riešiť súdnou cestou, a to tým, že požiada súd o určenie neúčinnosti prevodu záväzku z predávajúceho na kupujúceho v časti týkajúcej sa jeho pohľadávky. Lehota na podanie odporu je 60 dní odo dňa, keď sa veriteľ dozvedel o predaji podniku, najneskôr však do šiestich mesiacov odo dňa zápisu zmeny do obchodného registra. Ak súd určí neúčinnosť prevodu záväzku, povinnosť splniť záväzok v čase splatnosti voči veriteľovi ostáva na predávajúcom.

Kupujúci má právo od zmluvy odstúpiť, ak podnik nie je spôsobilý na prevádzku uvedenú v zmluve, a včas oznámené nedostatky sú buď neodstrániteľné, alebo nie sú predávajúcim odstránené v primeranej lehote, ktorú určí kupujúci. Ďalšou možnosťou odstúpenia od zmluvy, keď je predmetom zmluvy aj vlastnícke právo k nehnuteľnosti, je odstúpenie od zmluvy v prípade neprejdenia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti na kupujúceho.

Novela Občianskeho zákonníka od 1. júla 2024

Novela Občianskeho zákonníka, ktorá vstupuje do účinnosti od 1. júla 2024, prináša výrazné zmeny v úprave zodpovednosti za vady, a to ako všeobecnej, tak aj osobitnej. Všeobecnú zodpovednosť za vady nájdeme upravenú v rozmedzí ustanovení § 499 až § 510 OZ. Tieto ustanovenia sa vzťahujú na všetky druhy zmlúv uzatváraných podľa OZ, na základe ktorých sa prenecháva vec za určitú odplatu (teda nielen na tie, ktorých cieľom je prevod vlastníckeho práva, ale aj na nájomnú zmluvu či zmluvu o oprave a úprave veci).

Zmeny vo všeobecnej zodpovednosti za vady

• Generálna povinnosť scudziteľa: Zavádza sa nové pravidlo, ktoré spočíva v povinnosti scudziteľa (osoba, ktorá sa „zbavuje“ veci za odplatu, či už predajom, alebo jej prenechaním do dočasného užívania) upozorniť nadobúdateľa veci na všetky jej vady, ktoré sú mu známe, ešte pred uzavretím samotnej zmluvy. Pripomíname, že do 30. 6. 2024 platilo toto pravidlo len pri kúpnej zmluve (§ 596 OZ); po novom však ide o generálnu povinnosť každého scudziteľa (teda nie len predávajúceho) a nájdeme ju obsiahnutú v § 501 ods. 1 OZ.
• Zmeny v obchodnej záruke a lehotách na vytknutie vád: Do § 503 ods. 3 OZ sa pridávajú nové náležitosti obchodnej záruky, ktoré sa doposiaľ vzťahovali len na spotrebiteľskú záruku. Novelou sa zavádza možnosť účastníkov dohodnúť sa, že vady bude možné vytknúť aj v inej lehote, než stanovuje zákon. Zároveň sa pridáva nové ustanovenie § 505 ods. 2, podľa ktorého sa čas od vytknutia vady až do vykonania opravy do záručnej doby nepočíta.
• Práva nadobúdateľa pri vadách: Pri neodstrániteľnej vade, ktorá bráni tomu, aby sa vec mohla riadne užívať ako vec bezvadná, má nadobúdateľ právo od zmluvy odstúpiť. Novelou sa dopĺňa, že toto právo má nadobúdateľ aj vtedy, ak ide síce o vadu odstrániteľnú, no vada sa vyskytla po oprave veci a takisto vtedy, keď pre väčší počet vád nemôže vec riadne užívať (§ 507 ods. 2 OZ). Nadobúdateľ má právo na primeranú zľavu z ceny vtedy, ak vec trpí neodstrániteľnou vadou, no tá nebráni jej riadnemu užívaniu (§ 507 ods. 3 OZ). Novela dáva nadobúdateľovi možnosť odstúpiť od zmluvy aj v prípade, ak ho scudziteľ výslovne ubezpečil, že vec má určité vlastnosti (najmä vlastnosti vyžiadané nadobúdateľom), alebo že vec netrpí žiadnymi vadami a toto ubezpečenie sa ukázalo byť nepravdivým (§ 507 ods. 4 OZ).
• Premlčacia doba: Vyššie popísané nároky zo zodpovednosti za vady je potrebné uplatniť na súde vo všeobecnej trojročnej premlčacej dobe, ktorá plynie odo dňa, keď nadobúdateľ vytkol (reklamoval) vady u scudziteľa (§ 508 ods. 1 OZ). Novelou sa však stanovuje, že v niektorých špeciálnych prípadoch nie je reklamácia vady potrebná na to, aby si mohol nadobúdateľ uplatňovať práva zo zodpovednosti za vady na súde (ide napr. o spotrebiteľské zmluvy s digitálnym plnením). V takých prípadoch plynie premlčacia doba už odo dňa vadného plnenia.

Zmeny v osobitnej zodpovednosti za vady

• Zodpovednosť za vady digitálneho plnenia: V nadväznosti na úplne novú a originálnu úpravu zmlúv, ktorých predmetom je tzv. digitálne plnenie (napr. poskytovanie digitálnej služby po určitú nepretržitú dobu), sa stanovuje, že predávajúci zodpovedá za každú vadu digitálneho plnenia, ktorá sa prejaví kedykoľvek počas dohodnutej doby plnenia, najmenej však počas celých dvoch rokov od prvého dodania digitálneho obsahu či poskytnutia digitálnej služby (§ 619 ods. 2 OZ).
• Dôkazné bremeno: Pre ľahšie vyvodenie zodpovednosti za vady sa do OZ vkladá ustanovenie o dôkaznom bremene, ktoré hovorí, že pri vade, ktorá sa prejaví v priebehu plynutia záručnej doby (§ 619 ods. 1 až 3 OZ), sa uplatní vyvrátiteľná domnienka, že táto vada existovala už v čase dodania veci.
• Právo kupujúceho na výber spôsobu odstránenia vady: Kupujúci má právo zvoliť si odstránenie vady výmenou veci alebo opravou veci. Ak si kupujúci uplatní u predávajúceho nárok zo zodpovednosti za vady spočívajúci v oprave veci, od účinnosti novely OZ má predávajúci právo odmietnuť vadu odstrániť, ak oprava ani výmena veci nie sú možné alebo ak by si vyžadovali neprimerané náklady (§ 623 ods. 2 OZ).
• Zľava z kúpnej ceny a odstúpenie od zmluvy: Zľava z kúpnej ceny a odstúpenie od zmluvy predstavujú až sekundárne prostriedky nápravy vád. Vzhľadom na to, že odstúpenie od zmluvy je najvýraznejším zásahom do vzájomných práv a povinností zmluvných strán, preferuje sa oprava, výmena, resp. zľava z kúpnej ceny. Kupujúci však nemôže od zmluvy odstúpiť kvôli zanedbateľnej vade. Toto právo mu nepatrí ani vtedy, ak sa na vzniku vady sám pričinil.

tags: #narok #na #zlavu #z #kupnej #ceny