Pri kúpe nehnuteľnosti na podnikanie je kľúčové posúdenie nároku na odpočet DPH. Toto sa týka najmä platiteľov DPH v zmysle zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty (ďalej len „zákon o DPH“). Avšak ani spoločnosti, ktorá je platiteľom DPH, nevzniká automaticky nárok na odpočítanie DPH. Je nevyhnutné posudzovať hlavný účel využívania danej nehnuteľnosti.
Zákon o DPH, konkrétne §49 ods. 2, stanovuje podmienku, že platiteľ si môže DPH odpočítať z tých tovarov a služieb, ktoré použije na dodávky tovarov a služieb ako platiteľ DPH. Z uvedeného vyplýva, že predmetný byt alebo iná nehnuteľnosť musí byť používaná na také zdaniteľné plnenia, ktoré sú predmetom DPH.
V praxi však môže nastať situácia, kedy spoločnosť danú nehnuteľnosť využíva na plnenia, ktoré sú predmetom DPH, ako aj na tie, ktoré predmetom DPH nie sú. V takomto prípade sa uplatňuje inštitút zákona tzv. pomerného odpočtu dane.
Pomerný odpočet DPH
Ak spoločnosť využíva nehnuteľnosť na podnikanie aj na iné účely, nárok na odpočet DPH vzniká len z tej časti, ktorá je určená na podnikanie. Napríklad, ak byt s podlahovou plochou 100 m2 bude spoločnosť využívať 60% na bývanie a 40% na podnikateľskú činnosť (skladové priestory, kancelária a pod.), má nárok na odpočítanie DPH iba z tej časti, ktorú bude využívať na podnikanie, t.j. zo 40%.
Analogický postup sa uplatní aj v prípade, ak spoločnosť daný byt použije na dodávky tovarov a služieb, ktoré sú oslobodené od DPH podľa § 28 až 42 zákona o DPH.
Podľa ustanovenia § 49a zákona o DPH platiteľ dane môže odpočítať daň len vo výške zodpovedajúcej rozsahu použitia nehnuteľného majetku na podnikanie. Napríklad, platiteľ dane v januári 2024 nadobudol nehnuteľnosť s DPH 10 000 eur. Ak predpokladá využitie na podnikanie (krajčírsky salón) v rozsahu 70% a na iný účel ako na podnikanie (bývanie) v rozsahu 30%, pomerná výška dane, ktorá zodpovedá rozsahu použitia na podnikanie, predstavuje 7 000 eur (10 000 x 70%).
Ak platiteľ používa nehnuteľnosť na činnosti s daňou na výstupe aj na činnosti oslobodené od DPH, je navyše povinný túto pomernú výšku dane krátiť koeficientom podľa § 50 zákona o DPH.
Legislatívne zmeny od roku 2019
Od roku 2019 nastala významná legislatívna úprava v súvislosti s DPH a nehnuteľností určených na bývanie, najmä v súvislosti s ich prenájmom.
V minulosti mal platiteľ DPH možnosť rozhodnúť sa, či bude byt prenajímať s DPH, alebo prenájom oslobodí. S účinnosťou od roku 2019 táto možnosť zo zákona vypadla. Nehnuteľnosť určená na bývanie je podľa zákona o DPH oslobodená od DPH v prípade, že sa prenajíma zdaniteľnej osobe.
Legislatívna zmena má za následok, že ak spoločnosť obstarala byt resp. stavbu určenú na bývanie za účelom prenájmu, nemôže odpočítať DPH z danej nehnuteľnosti, pretože bude využívať nehnuteľnosť na plnenia, ktoré sú od DPH oslobodené v zmysle §38.
Od roku 2019 došlo k ďalšej významnej zmene v súvislosti s predajom stavieb na bývanie, t.j. aj bytov. Výsledkom je, že platiteľ DPH sa už nemôže rozhodnúť, že ak by bol predaj bytu uskutočnený po 5 rokoch (jeden z prípadov uvedených vyššie), tak by sa neuplatnilo oslobodenie od DPH, ale predaj bytu by sa zdanil. Z uvedeného vyplýva, že predaj takéhoto bytu od roku 2019 musí ísť v povinnom oslobodenom režime od DPH.
Oslobodenie od DPH pri predaji nehnuteľnosti po 5 rokoch
Zákon o DPH definuje podmienky oslobodenia predaja nehnuteľnosti, ak je dodanie uskutočnené po 5 rokoch odo dňa:
- kolaudácie stavby, ktorou sa povolilo prvé užívanie stavby na určený účel, alebo po 5 rokoch odo dňa začatia prvého užívania tejto stavby, a to podľa toho, čo nastane skôr,
- kolaudácie, ktorou sa povolila zmena účelu užívania stavby, ku ktorej došlo v dôsledku vykonaných stavebných prác, ak náklady na tieto stavebné práce sú vo výške najmenej 40 % z hodnoty stavby pred začatím stavebných prác;
- kolaudácie, ktorou sa povolilo užívanie stavby po vykonaní stavebných prác, v dôsledku ktorých došlo k podstatnej zmene podmienok doterajšieho užívania stavby; podstatnou zmenou podmienok doterajšieho užívania stavby sa rozumie vynaloženie nákladov na stavebné práce vo výške najmenej 40 % z hodnoty stavby pred začatím stavebných prác.
Ak sa predáva byt, pričom pri predaji sa uplatní oslobodenie od DPH, a zároveň pri kúpe tohto bytu bola DPH odpočítaná sčasti alebo v celom rozsahu, vzniká spoločnosti povinnosť úpravy odpočítanej DPH v poslednom zdaňovacom období kalendárneho roka.
Možnosti využitia nehnuteľnosti a ich vplyv na DPH
Ak sa spoločnosť rozhodne využívať byt na podnikateľskú činnosť ako platiteľ DPH, napríklad zriadi si v danom byte sídlo/kanceláriu, prípadne kupuje byt za účelom následného predaja resp. rekonštrukcie a následného predaja, má nárok na odpočet DPH.
V prípade, že sa byt kupuje za účelom rekonštrukcie a následného predaja, je dôležité sledovať, či predaj nehnuteľnosti nebude oslobodený od DPH podľa § 38 zákona o DPH. Ak bol pri kúpe DPH odpočítaná a pri následnom predaji sa uplatní oslobodenie, vzniká povinnosť úpravy odpočítanej DPH.
Pri kúpe nehnuteľnosti na firmu je dôležité zvážiť aj iné aspekty, ako napríklad:
Kúpa za účelom sídla spoločnosti
Ak sa byt použije ako sídlo/kancelária spoločnosti, a táto spoločnosť uskutočňuje zdaniteľné plnenia, má nárok na odpočet DPH.
Kúpa za účelom predaja
Pri kúpe za účelom následného predaja je potrebné posúdiť, či predaj nehnuteľnosti nebude oslobodený od DPH. Ak áno, a pri kúpe bola DPH odpočítaná, je nutná úprava odpočítanej DPH.
Kúpa za účelom prenájmu
Prenájom nehnuteľností určených na bývanie je od roku 2019 spravidla oslobodený od DPH. V takomto prípade platiteľ DPH nemá nárok na odpočet DPH z ceny kúpy.
Výhody a nevýhody kúpy nehnuteľnosti na firmu
Pri rozhodovaní, či kúpiť nehnuteľnosť na firmu alebo na fyzickú osobu, je potrebné zvážiť viacero faktorov.
Výhody kúpy na firmu:
- Možnosť odpisovania dane z hodnoty nehnuteľnosti.
- Zahrnutie prevádzkových nákladov (energie, opravy, údržba) do daňových výdavkov.
- V prípade splnenia podmienok možnosť vrátenia nadmerného odpočtu DPH pri kúpe.
Nevýhody kúpy na firmu:
- Evidencia nehnuteľnosti v účtovníctve, čo zvyšuje riziko jej likvidácie v prípade nepriaznivej podnikateľskej situácie.
- Ak sú vo firme dvaja spoločníci, byt nie je v rukách jedného majiteľa.
- Povinnosť odviesť DPH pri predaji nehnuteľnosti do 5 rokov od kolaudácie alebo prvého užívania.
- Zložitejšie výpočty a evidencia pri odpočte DPH.
- Nadmerný odpočet DPH býva vzhľadom na cenu nehnuteľnosti vo vyššej sume.
Úprava odpočítanej dane pri investičnom majetku
Od 1. januára 2019 sa zaviedla úprava odpočítanej dane pri odpisovanom hnuteľnom hmotnom majetku. Investičným majetkom sa na účely § 54d zákona o DPH rozumejú hnuteľné veci s obstarávacou cenou bez dane alebo vlastnými nákladmi 3 319,39 € a viac a s dobou použiteľnosti dlhšou ako jeden rok. Obdobie na úpravu odpočítanej dane pri hnuteľnom investičnom majetku je päť rokov vrátane roka, v ktorom platiteľ dane tento majetok nadobudol.
V prípade nehnuteľností je obdobie na úpravu odpočítanej dane dlhšie. Podľa § 54a ods. 2 zákona o DPH je toto obdobie 20 kalendárnych rokov vrátane roka, v ktorom platiteľ dane uviedol nehnuteľnosť do užívania.
Príklady z praxe
Príklad 1: Platiteľ dane nadobudol v januári 2024 nehnuteľnosť s DPH 10 000 eur. Predpokladá využitie na podnikanie v rozsahu 70% a na súkromné účely v rozsahu 30%. Pomerná výška dane na podnikanie je 7 000 eur. Ak by tieto podnikateľské činnosti boli aj oslobodené od DPH, túto sumu by bolo potrebné krátiť koeficientom.
Príklad 2: Platiteľka Anna kúpila budovu v sume 120 000 € s DPH (základ dane 100 000 € + DPH 20 000 €). Plánuje ju využívať na podnikanie (úctovníctvo) aj na súkromné účely. Odpočet dane si uplatní v pomere, v akom plánuje nehnuteľnosť používať na podnikanie.
Príklad 3: Spoločnosť BETA obstarala v auguste 2020 nehnuteľnosť s DPH 40 000 eur. Využíva ju na podnikanie (oprava obuvi) v rozsahu 70% a na bývanie v rozsahu 30%. Uplatnila odpočet v sume 28 000 eur (70% z 40 000 eur).
Príklad 4: Podnikateľ obstaral v roku 2019 nehnuteľnosť s DPH 40 000 eur. Nehnuteľnosť bude používať na podnikanie (autoservis) v rozsahu 70% a na bývanie v rozsahu 30%. V septembri 2024 predal nehnuteľnosť v súlade s § 38 ods. 1 zákona o DPH v režime oslobodenia. Týmto predajom zmenil rozsah použitia nehnuteľnosti na podnikanie z 70% na nulu a je povinný vykonať úpravu odpočítanej dane.
Príklad 5: Slovenský platiteľ kúpil v máji 2024 nehnuteľnosť s DPH 50 000 eur. Predpokladá využitie na podnikanie (masérsky salón) v rozsahu 90% a na súkromné účely 10%. V máji 2024 si odpočítal daň vo výške 45 000 eur. V septembri 2024 predal túto nehnuteľnosť inému platiteľovi s oslobodením od dane. Je povinný v decembri 2024 vykonať úpravu odpočítanej dane podľa § 54 ods. 1 zákona o DPH.
VYSVETLENIE DPH PRE PODNIKANIE!
Zásadná otázka pri kúpe nehnuteľnosti na podnikanie je jej účel. Každý prípad je individuálny a vyžaduje si dôkladné posúdenie všetkých relevantných skutočností a legislatívy.