Odkúpenie bývania do osobného vlastníctva: Družstevné, obecné a limity pri sociálnych bytoch

V čase, keď dostupnosť bývania na Slovensku dosahuje historické minimá a vlastné bývanie je druhé najnedostupnejšie v rámci Európskej únie, sa čoraz viac ľudí obracia k alternatívnym formám bývania. Cieľom tohto článku je priblížiť záujemcom povinnosti, ktoré ich čakajú v procese odkúpenia rôznych typov bývania a niektoré s tým súvisiace právne inštitúty. Poskytuje komplexný pohľad na podmienky, postupy a možné úskalia spojené s týmto procesom, pričom vychádza z platnej legislatívy a praktických skúseností. Dôležité je rozlišovať medzi rôznymi typmi bytov a spôsobmi ich nadobudnutia.

Sociálny byt: Majetok obce bez možnosti odkúpenia

Na úvod je kľúčové objasniť podstatu sociálneho bytu, keďže jeho odkúpenie do osobného vlastníctva nie je možné. Sociálny byt je majetkom obce. Keď v ňom bývate, platíte nájomné a energie. Keď sa odsťahujete, môžete si zobrať len svoj osobný majetok. Byt ostáva obci a ani ho nemôžete odkúpiť do osobného vlastníctva, ako sa dali odkúpiť štátne byty kedysi. Bývanie v sociálnom byte je síce lacnejšie ako podnájom, ale nikdy to nebude váš byt. Niektoré obce sociálne byty poskytujú len na určitú dobu, na prekonanie ťaživej situácie, po jej uplynutí sa musí nájomník odsťahovať.

Obecný nájomný byt nie je pre každého. Kto doň chce, nemôže mať mesačný príjem vyšší ako trojnásobok životného minima - napríklad pre štvorčlennú domácnosť. Každé tri roky prehodnotia jej príjem za minulý rok a keď zistia, že je vyšší, nepredĺžia jej nájomnú zmluvu. Ministerstvo prispieva mestám a obciam na výstavbu nájomných bytov v Programe rozvoja bývania. Vyžaduje však od nich, aby nájomné zmluvy uzatvárali najviac na tri roky - s možnosťou predĺženia. Program je určený na pomoc mladým s nižšími príjmami, ide o štartovacie byty.

Obecné byty: Možnosť odkúpenia do osobného vlastníctva

Na rozdiel od sociálnych bytov, existujú obecné byty, kde je možné bývať aj dlhodobo a zároveň prichádza do úvahy aj ich odkúpenie do osobného vlastníctva. Tento proces sa riadi zákonom č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a Občianskym zákonníkom.

Podmienky odkúpenia obecného bytu

• Predpokladom predaja bytu je preukázanie, že v súvislosti s užívaním bytu neexistujú nedoplatky. V opačnom prípade obec nemôže pristúpiť k predaju bytu doterajšiemu nájomcovi.
• Ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru, prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru je aj vyhlásenie prenajímateľa (tu obce) o tom, že nájomca bytu alebo nebytového priestoru nemá žiadne nedoplatky na nájomnom a na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru.

Prednostné právo na odkúpenie

Byt, ktorého nájomcom je fyzická osoba, môže vlastník domu previesť do vlastníctva len tomuto nájomcovi. Podmienkou však je, že nájom bytu nie je dohodnutý na určitý čas. Za týchto okolností by vám prislúchalo prednostné právo na odkúpenie bytu. Týmto ustanovením však nie je dotknuté predkupné právo spoluvlastníka domu.

Dôsledky straty nájomného vzťahu

Ak nájomcovi nájom bytu skončil z dôvodu hrubého poškodzovania bytu alebo sústavného narušovania pokojného bývania ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, alebo z dôvodu, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa, môže vlastník bytu previesť byt do vlastníctva tretej osoby, ak táto osoba poskytne nájomcovi bytovú náhradu.

Obnovenie nájomnej zmluvy

Podľa § 676 Občianskeho zákonníka, nájom sa skončí uplynutím doby, na ktorú sa dojednal, ak sa prenajímateľ nedohodne s nájomcom inak. Ak vy ako nájomca užíva vec aj po skončení nájmu a prenajímateľ nepodá návrh na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní od skončenia nájmu, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne. Nájom dojednaný na dobu dlhšiu ako rok sa obnovuje vždy na rok, nájom dojednaný na kratšiu dobu sa obnovuje na túto dobu. Toto ustanovenie sa ale nevzťahuje na nájom bytu. Špeciálne ustanovenie o nájme bytu v § 710 ods. 2 Občianskeho zákonníka hovorí, že ustanovenie § 676 ods. 2 sa na nájom bytu nepoužije.

Družstevné bývanie: Alternatíva k osobnému vlastníctvu s potenciálom odkúpenia

Družstevné bývanie predstavuje atraktívnu možnosť najmä pre tých, ktorí z rôznych dôvodov (ako napríklad príjem alebo vek) nedosiahnu na klasickú hypotéku, no zároveň už majú našetrenú istú sumu. Môže ísť o rodičov pred dôchodkom, ktorí by chceli kúpiť byt deťom, ale nemajú dostatok financií na celú kúpnu cenu, alebo o mladých ľudí, ktorí chcú začať bývať vo vlastnom, no bankové podmienky im to neumožňujú. Na Slovensku síce nie je také rozšírené, no jeho potenciál rastie, podobne ako v okolitých krajinách, napríklad v Česku, kde takto žije približne 12 percent obyvateľov, alebo vo Viedni, kde až takmer polovica obyvateľov býva v družstevných bytoch.

Čo je družstevné bývanie a ako funguje?

Družstevné bývanie nie je v tradičnom zmysle slova o kúpe nehnuteľnosti do osobného vlastníctva. Namiesto toho sa stanete členom bytového družstva, ktoré je vlastníkom celej budovy alebo komplexu. Ako člen družstva získavate právo byt užívať, nie ho vlastniť. Váš vzťah k bytu je teda v podstate nájomný, hoci ho fakticky obývate a často aj rekonštruujete ako „vlastný“. Hlavný rozdiel spočíva v dĺžke splácania - zatiaľ čo auto zvyčajne splácate kratšie, napríklad päť rokov, úver v družstve môže byť dlhodobý, až na obdobie 30 rokov, podobne ako pri hypotéke.

Jednou z kľúčových výhod družstevného bývania je, že členovia družstva sa nezadlžujú voči banke priamo. Dlžníkom voči banke je samotné družstvo, ktoré si berie úver na výstavbu bytov. Úroky, ktoré družstvo získa na financovanie výstavby, sú zvyčajne porovnateľné s úrokmi na hypotéky pre bežných klientov.

V prvom rade je dôležité si uvedomiť rozdiel medzi družstevným bytom a bytom v osobnom vlastníctve. Pri kúpe družstevného bytu nekupujete byt samotný, ale členské práva a povinnosti v bytovom družstve. Prevod družstevného bytu sa realizuje na základe dohody o prevode členských práv a povinností spojených s členstvom v bytovom družstve. Ide o písomnú dohodu, ktorú vydáva konkrétne bytové družstvo. Súčasne zúčastnené strany uzatvoria dohodu, ktorá obsahuje dohodnutú kúpnu cenu za odstúpenie členstva v bytovom družstve.

V praxi to znamená, že ste vlastníkom bytu, ktorý je zapísaný na liste vlastníctva a s takouto nehnuteľnosťou môžete disponovať podľa vašich individuálnych preferencií a potrieb. Pri kúpe alebo obývaní družstevného bytu naopak nie ste vlastníkom tejto nehnuteľnosti. V zmysle platnej a účinnej legislatívy ste v takomto prípade považovaný len za člena družstva, ktorý disponuje členskými právami k užívaniu predmetného bytu. Na záver tak možno zhrnúť, že s bytom v družstevnom vlastníctve sa spájajú viaceré dispozičné obmedzenia, pričom v skutočnosti nie ste jeho vlastníkom.

Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len ako „zákon o vlastníctve bytov“) upravuje spôsob a podmienky nadobudnutia vlastníctva bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, práva a povinnosti vlastníkov bytových domov, nebytových priestorov a ich vzájomné vzťahy k pozemku. Právny rámec vzťahujúci sa na práva a povinnosti vlastníkov domov, bytov a nebytových priestorov ďalej upravuje aj zákon č. 40/1964 Zb.

Financovanie družstevného bytu: Cesty mimo klasickej hypotéky

Klasická hypotéka na kúpu družstevného bytu nie je možná, pretože banky obvykle poskytujú hypotéky len na nehnuteľnosti zapísané v katastri nehnuteľností. Pri družstevnom byte osobné vlastníctvo nevzniká - vlastníkom zostáva družstvo, a preto naň nie je možné uvaliť záložné právo, ktoré je pre hypotéku nevyhnutné. Financovanie kúpy družstevného bytu hypotekárnym úverom nie je priamo možné, nakoľko kupujete členské práva, nestávate sa vlastníkom bytu, a preto byt nie je možné založiť.

Ak by ste však chceli družstevný byt odkúpiť do osobného vlastníctva od družstva, banka vám požičia prostriedky formou účelovej hypotéky na kúpu družstevného bytu do osobného vlastníctva. Podmienky takéhoto úveru sú potom podobné ako pri štandardnej hypotéke. Aj pri financovaní družstevného bytu je dôležité overiť si u bytového družstva, či súhlasí s prevodom členského podielu, a zistiť, či existuje možnosť prevodu bytu do osobného vlastníctva v budúcnosti. Sledujte tiež výšku anuity (pravidelná platba na pokrytie nákladov na výstavbu alebo opravy) a staršie úvery družstva, ktoré sa môžu premietnuť do vašich mesačných nákladov.

Prehľad alternatívnych možností financovania družstevného bytu

Ak vlastníte inú nehnuteľnosť alebo vám ju niekto z blízkych (napr. rodičia) poskytne na ručenie, môžete získať klasický hypotekárny úver. V takom prípade sa záložné právo zapíše na inú nehnuteľnosť, nie na kupovaný družstevný byt. Po odkúpení bytu do osobného vlastníctva je možné úver refinancovať bežnou hypotékou s výhodnejšími podmienkami.

Odkúpenie družstevného bytu do osobného vlastníctva

Zákon o vlastníctve bytov umožňuje členom družstva, aby si odkúpili družstevný byt do osobného vlastníctva. Pri prevode vlastníckeho práva k družstevnému bytu je tak kupujúci povinný uhradiť zostatkovú hodnotu takéhoto úveru podľa evidencie príslušného družstva, tzv. anuitu. V praxi sa tieto sumy pohybujú v rozmedzí od 1 000 do 10 000 eur v závislosti od veku stavby, v mnohých prípadoch je však suma aj nulová. Byt môžete kúpiť do osobného vlastníctva, ak už máte splatenú anuitu. Cena za vklad do katastra nehnuteľností je 66 Eur alebo 266 Eur, podľa toho, či sa jedná o bežný vklad vlastníckeho práva alebo urýchlený vklad. Člen družstva nadobúda vlastnícke právo k bytu dňom podania návrhu na vklad na príslušnom katastri nehnuteľností.

Ak sa už stanete členom družstva, celý proces odkúpenia bytu do osobného vlastníctva trvá spravidla 3 až 5 týždňov. Niektorých ľudí v praxi odrádza administratívny proces spojený s prevodom vlastníctva k družstevnému bytu.

Postup a dôležité upozornenia

1. Overenie skutočností: Predtým, ako pristúpite k podpísaniu akejkoľvek zmluvy alebo prevodu financií, si musíte overiť viacero skutočností. Najprv by ste mali bytové družstvo, ktoré daný byt vlastní, požiadať o sprístupnenie stanov a vzor zmluvy o prevode práv a povinností, ktoré sú spojené s členstvom v bytovom družstve.
2. Nedoplatky: Ak má predávajúci na bytovom družstve nedoplatky, byt nie je možné odkúpiť do osobného vlastníctva, preto sa v dostatočnom predstihu informujte o všetkých možných dlhoch.
3. Anuita: Po dokúpení členských práv v bytovom družstve môžete v byte bývať a anuitu splácať postupne, v mesačných splátkach. Niektoré bytové družstvá umožňujú zaplatenie anuity, a teda i odkúpenie bytu do osobného vlastníctva len v určitých časových obdobiach, napríklad raz za 3 alebo 4 mesiace.
4. Žiadosť o prevod členských práv: Keď ste sa pre kúpu družstevného bytu rozhodli definitívne, môžete pristúpiť k podpísaniu zmluvy o prevode členských práv s predávajúcim. Proces prebieha tak, že podáte žiadosť (väčšinou ide o predpísané tlačivo) spolu s podpísanou zmluvou na podateľni daného bytového družstva. Vtedy sa prevod členského podielu podlieha schváleniu družstva, a teda každá zmena „vlastníka“ musí byť schválená vedením družstva.
5. Odkúpenie do osobného vlastníctva (OV): Teraz ste sa stali právoplatným vlastníkom členských práv v bytovom družstve, posledným krokom je teda jeho odkúpenie do osobného vlastníctva. Aj v tomto prípade je potrebné podať písomnú žiadosť na BD, na ktorej základe bude vypracovaná kúpna zmluva. Následne vás čaká podanie návrhu na vklad a prevedenie vlastníckych práv na katastrálnom úrade.

V prípade záujmu môže aj naďalej ostať členom družstva, vo väčšine prípadov však o takéto zotrvanie nie je reálny záujem. Ak ste vlastníkom družstevného bytu a nebývate v ňom, ale radi by ste ho prenajali, stanovy vášho družstva to však nepovoľujú, vhodnou cestou je odkúpenie tejto nehnuteľnosti do osobného vlastníctva.

Práva a povinnosti člena družstva

Člen družstva má právo byt počas celého obdobia užívania, ale aj prenajímať, predať (členské práva) alebo previesť svoj podiel na inú osobu. Pri kúpe či prevode družstevného bytu je však nevyhnutná spolupráca s bytovým družstvom. Družstvo by vám malo poskytnúť vzor zmluvy o prevode práv a schváliť predaj či prevod práv, často aj na členskej schôdzi.

Každé družstvo má v zmysle zákona vytvorené stanovy, v ktorých uvádza do života pravidlá fungovania daného družstva, ako aj práva a povinnosti jeho členov a možnosti spojené s užívaním bytu.

V prípade, že člen družstva neplní svoje záväzky, napríklad nezaplatí nájomné, družstvo ho môže zažalovať a vymáhať nezaplatené sumy aj penále. Vysťahovanie neplatiaceho nájomníka je síce zložitý a zdĺhavý proces, ale za neplatiča musia nakoniec platiť ostatní členovia družstva. Preto je pred kúpou družstevného bytu vhodné informovať sa o finančnom zdraví družstva a o tom, či jeho majiteľ nie je neplatič.

Za určitých podmienok, ktoré si družstvo určí v stanovách, môže byť členovi družstva vypovedaná nájomná zmluva a môže byť z družstva vylúčený. V takom prípade prichádza aj o byt. Vylúčený člen má nárok na takzvaný vyrovnávací podiel, ktorý sa zvyčajne vypočíta z majetku družstva a je to najčastejšie výška jeho pôvodného vkladu do družstva.

Konkurz na bytové družstvo a jeho dôsledky

Situácia sa komplikuje v prípade vyhlásenia konkurzu na bytové družstvo. Hoci sú družstevné byty zaradené do konkurznej podstaty, správca konkurznej podstaty je podľa zákona povinný ponúknuť takýto byt jeho nájomcovi, teda členovi bytového družstva. Ak nájomca na kúpu nemá dostatok prostriedkov, môže si požičať od banky alebo od rodiny. Ak však ani v tomto prípade nedôjde k zaplateniu, byt pôjde do konkurzu a bude predaný v dražbe.

Výhody a nevýhody družstevného bývania

Výhody:

• Nižšia obstarávacia cena: Družstevné byty bývajú často lacnejšie ako porovnateľné byty v osobnom vlastníctve.
• Financovanie bez klasickej hypotéky: Možnosť financovania alternatívnymi úvermi pre tých, ktorí nespĺňajú podmienky pre hypotéku.
• Flexibilita pri prevode: Členské práva možno predať alebo previesť bez nutnosti čakať na zápis do katastra nehnuteľností.
• Dostupnosť pre širšiu skupinu ľudí: Nezohľadňuje sa vek žiadateľa, čo otvára možnosti aj pre seniorov.

Nevýhody:

• Obmedzené vlastnícke práva: Nestávate sa vlastníkom bytu, ale len jeho užívateľom.
• Komplikovanejšie financovanie: Klasická hypotéka nie je možná, je potrebné využiť alternatívne úvery.
• Závislosť od družstva: Každá zmena vlastníka alebo výraznejšie úpravy bytu podliehajú schváleniu družstva.
• Riziko v prípade problémov družstva: Neplatenie nájomného inými členmi alebo konkurz na družstvo môžu ovplyvniť vašu situáciu.
• Nutnosť overenia stavu družstva: Pred kúpou je dôležité zistiť finančné zdravie družstva a prípadné dlhy.

Kedy sa oplatí zvážiť družstevné bývanie?

Družstevné bývanie nie je pre každého, ale môže byť skvelou cestou k dostupnému bývaniu pre tých, ktorí:

• Majú obmedzený rozpočet a nedosiahnu na klasickú hypotéku.
• Hľadajú štartovacie bývanie a nechcú sa viazať dlhodobým hypotekárnym úverom.
• Chcú kúpiť byt pre svoje deti alebo rodičov a nemajú dostatok vlastných prostriedkov.
• Ocenia nižšiu obstarávaciu cenu a potenciál rastu popularity tohto typu bývania v budúcnosti.

Je dôležité si uvedomiť, že kúpa družstevného bytu nie je len o finančnej transakcii, ale aj o pochopení špecifických právnych vzťahov a pravidiel fungovania bytového družstva. Preto je vždy vhodné vyhľadať odbornú radu a dôkladne si overiť všetky aspekty pred kúpou.

Spoločnosti ako YIT Slovakia už úspešne rozbehli projekty s družstevnými bytmi, pričom záujem o tento typ bývania naplnil ich očakávania. Ešte aj v súčasnosti je na trhu množstvo bytov, ktoré sú vlastníctve družstiev a niektorí naši klienti sa nás obracajú s otázkami, ako postupovať pri odkúpení družstevného bytu a aké to má pre nich benefity.

Dedenie a majetkové vyporiadanie družstevného bytu

V prípade družstevného bytu existujú špecifické pravidlá, ktoré sa týkajú dedenia členstva v bytovom družstve a využívania družstevného bytu. Prevod bytu do osobného vlastníctva by priniesol niekoľko výhod, medzi ktoré patrí jasnejšia právna situácia v súvislosti s dedením a väčšia flexibilita v nakladaní s majetkom. Osobné vlastníctvo bytu znamená, že byt bude predstavovať vaše vlastnícke právo, ktoré môžete prenášať, darovať, alebo predávať podľa vašich predstáv. Pri osobnom vlastníctve by vaše deti dedili byt priamo ako nehnuteľnosť, nie len členstvo v družstve a právo na užívanie bytu.

Na to, aby ste predali spoločný byt, je nevyhnutné, aby ste mali súhlas aj vášho exmanžela. Ak však už od vášho rozvodu uplynuli tri roky, potom je váš byt v zmysle zákonnej domnienky vo vašom podielovom spoluvlastníctve. V tomto prípade stačí ak vyhotovíte kúpnu zmluvu, ktorou vaše podiely na spoločnom byte prevediete na kupujúceho. Kúpna zmluva musí byť písomná, nakoľko sa jedná o nehnuteľnosť a vlastnícke právo sa nadobúda až vkladom do katastra nehnuteľností. S katastrálnym konaním sú spojené aj správne poplatky.

Kúpa pozemku pod bytovým domom

Vlastníci bytov v bytovom dome často riešia otázku odkúpenia pozemku pod bytovým domom a priľahlých pozemkov. Hoci nie ste vlastníkom pozemku pod bytovým domom, zo zákona máte k pozemku pod bytovým domom právo zodpovedajúce vecnému bremenu, ktoré vám umožňuje užívať aj tieto pozemky, čomu zodpovedá povinnosť vlastníkovi týchto pozemkov takéto ich užívanie jednotlivými vlastníkmi bytov v bytovom dome strpieť. Toto zákonné vecné bremeno je ustanovené v § 23 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. Teda nie je žiadny dôvod na to, aby ste pozemok pod bytovým domom kupovali, keďže právo užívať ho máte už zo zákona. Uvedené zákonné vecné bremeno pôsobí voči každému vlastníkovi pozemku, nemusíte mať preto obavy z toho, že pozemok odkúpi tretia osoba. Je preto výlučne na vašom rozhodnutí, či pozemok pod bytovým domom odkúpite alebo nie.

Financovanie kúpy pozemku z fondu opráv

Pokiaľ ide o hospodárenie s prostriedkami z fondu prevádzky, údržby a opráv, na toto sa vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome. Súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome by sa vyžadoval pri rozhodovaní o zmluve o prevode pozemku patriaceho k bytovému domu.

Reštituované byty a nájomné vzťahy

Začiatkom deväťdesiatych rokov bol prostredníctvom súboru tzv. reštitučných zákonov vrátený súkromný majetok pôvodným vlastníkom, resp. ich právnym nástupcom. Takto sa do vlastníctva pôvodných vlastníkov alebo ich dedičov dostali aj domy s bytmi obývanými nájomcami, ktorí nadobudli od štátu k bytom právo osobného užívania. Ustanovením § 871 ods. 1 a 4 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“) sa právo osobného užívania zmenilo na nájom na dobu neurčitú a v prípade spoločného užívania bytu na spoločný nájom na dobu neurčitú. V súlade s § 696 ods. 1 Občianskeho zákonníka sa v týchto prípadoch uplatňuje regulácia nájomného. Vzhľadom na osobitosti reštitúcií tieto byty v reštituovaných domoch nespadajú do transformácie podľa zákona NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.

Legislatívny rámec po roku 2011

V období samostatnosti Slovenskej republiky štát viackrát prejavoval snahu a ochotu riešiť nájomné a iné vzťahy, ktoré sa týkali bytov v tzv. reštituovaných bytových domoch, ale až schválením Koncepcie a následným prijatím legislatívneho rámca v podobe zákona č. 260/2011 Z. z. a zákona č. 261/2011 Z. z. Zákon č. 260/2011 Z. z. umožnil prenajímateľovi aj nájomcovi vypovedať nájom bytu, na ktorý sa zákon vzťahuje, aj bez udania dôvodu, t. j. nad rámec Občianskeho zákonníka.

Po podaní, resp. doručení výpovede bol nájomník povinný podať žiadosť o poskytnutie bytovej náhrady v prekluzívnych lehotách stanovených zákonom, inak jeho nárok zanikol priamo zo zákona. V ustanovení § 4 zákona č. 260/2011 Z. z. bola zároveň upravená možnosť jednostranného zvýšenia nájomného zo strany prenajímateľa raz ročne a to až o 20 % z výšky nájomného vypočítaného ku dňu účinnosti zákona v roku 2011 a o 20% z výšky nájomného vypočítaného v predchádzajúcom roku v rokoch 2012 až 2015. Podmienkou pre možné uplatnenie tohto jednostranného zvyšovania však bolo, že nájom daného bytu sa skončí na základe výpovede podanej podľa zákona č. 260/2011 Z. z.

tags: #moznost #odkupit #socialny #byt #do #osobneho