Prenajímanie nehnuteľnosti na Slovensku môže byť atraktívnym zdrojom príjmu, avšak prináša so sebou aj špecifické daňové povinnosti a administratívne kroky. Pre úspešné a bezproblémové fungovanie v úlohe prenajímateľa je nevyhnutné dôkladne poznať pravidlá týkajúce sa zdanenia príjmov z prenájmu, ako aj možnosti uplatnenia výdavkov, ktoré môžu znížiť vašu daňovú záťaž.
Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľností upravuje zákon č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov. Fyzické osoby môžu prenajímať nehnuteľnosť ako súkromná osoba bez živnostenského oprávnenia, alebo na základe živnostenského oprávnenia. Rozhodnutie, či nehnuteľnosť zaradiť do obchodného majetku, alebo ju prenajímať ako fyzická osoba - nepodnikateľ, má zásadný vplyv na rozsah a druh daňovo uznateľných nákladov.
Typy príjmov z prenájmu a ich posudzovanie
Ak fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť na základe živnostenského oprávnenia, predstavuje prenájom nehnuteľnosti pre fyzickú osobu podnikateľskú činnosť. Tieto príjmy sú posudzované podľa § 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov ako príjmy z podnikania.
Ak fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť bez živnostenského oprávnenia, čiže ako súkromná osoba (vrátane dôchodcov), dosahuje príjmy podľa § 6 ods. 3 Zákona o dani z príjmov - príjmy z prenájmu nehnuteľností, vrátane príjmov z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo nehnuteľnosti. Poberanie tohto druhu príjmu nie je u fyzickej osoby - prenajímateľa podmienené vydaním živnostenského oprávnenia. Tieto príjmy plynú na základe podmienok dohodnutých s nájomcom v nájomnej zmluve.
Medzi príjmy z prenájmu nehnuteľností vymedzené v ustanovení § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov patria príjmy z ich prenájmu bez poskytovania ďalších služieb, ako sú napr. služby hotelového typu. Za základné služby možno považovať služby podmieňujúce riadnu prevádzku nehnuteľnosti ako napr. dodávku energií, odvoz komunálneho odpadu, upratovanie spoločných priestorov a pod. Ak okrem základných služieb spojených s prenájmom prenajímateľ poskytuje aj ďalšie služby, ako napr. upratovanie, považuje sa takýto prenájom za živnosť a príjmy plynúce z takéhoto prenájmu sa považujú za príjmy vymedzené v § 6 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov.
Registračná povinnosť na daňovom úrade
Podľa slovenskej legislatívy je každý, kto prenajíma nehnuteľnosť, povinný registrovať sa na príslušnom daňovom úrade. Fyzická osoba - prenajímateľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť bez živnostenského oprávnenia, je povinný registrovať sa na príslušnom miestnom daňovom úrade. Registračnú povinnosť si musí splniť najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúcom po mesiaci, v ktorom na území Slovenskej republiky začal nehnuteľnosť prenajímať. Túto povinnosť musí splniť aj fyzická osoba, ktorá ďalej prenajíma nehnuteľnosť, ktorú má sama v nájme. Povinnosť registrácie na daňovom úrade sa vzťahuje na tie fyzické osoby, ktoré ešte nie sú registrované na daňovom úrade a nemajú pridelené daňové identifikačné číslo (DIČ).
Tento záväzok platí aj pre tých, ktorí prenajímajú len časť zo svojej nehnuteľnosti (napríklad jednu či dve izby). Výnimkou je situácia, kedy už ste registrovaný na príslušnom miestnom daňovom úrade ako vykonávateľ samostatnej zárobkovej činnosti alebo ako podnikateľský subjekt. V takomto prípade nie je potrebné, aby ste sa na daňovom úrade opätovne registrovali. Rovnako tak to platí v situácii, keď už istú nehnuteľnosť alebo jej časť prenajímate a chcete si svoje portfólio len rozšíriť o ďalšiu nehnuteľnosť. Posledným prípadom, kedy vám nevzniká povinnosť registrácie na daňovom úrade je situácia, kedy prenajímate iba pozemok (a na ňom napríklad ornú pôdu).
Pri registrácii na daňovom úrade je takisto potrebné predložiť určité dokumenty a informácie týkajúce sa vašej nehnuteľnosti, ako napríklad doklad o vlastníctve nehnuteľnosti, originál zmluvy o prenájme. Možné je tiež vypýtanie potvrdenia o zaplatení dane z nehnuteľnosti. Správca dane vás zaregistruje do 30 dní od podania žiadosti o registráciu alebo odstránenia nedostatkov v žiadosti a následne vám pridelí daňové identifikačné číslo (DIČ). Okrem prvotnej registrácie je potrebné myslieť tiež na situácie, kedy sa hlásia možné zmeny (zmena priezviska, trvalého bydliska, či pridanie titulu). Nové údaje sa oznamujú správcovi dane najneskôr do 30 dní od danej zmeny.
Príjem z prenájmu a jeho zdanenie
Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti patria podľa slovenského Zákona o dani z príjmov medzi zdaniteľné príjmy. Prenajímateľ je povinný podať daňové priznanie, ak jeho celkové zdaniteľné príjmy za zdaňovacie obdobie presiahnu zákonom stanovenú hranicu. Pre zdaňovacie obdobie roku 2024 je táto hranica 2 823,24 eura. Pre zdaňovacie obdobie roku 2025 je táto hranica 2 876,90 eura.
Príjem z prenájmu nehnuteľnosti u fyzickej osoby bez živnosti je oslobodený od dane z príjmov do výšky 500 € za príslušné zdaňovacie obdobie, a preto daňovník zahrnie do základu dane len príjem z prenájmu nehnuteľností, ktorý prevyšuje sumu 500 €.
Po odpočítaní oslobodenej sumy 500 € sa príjem zníži o oprávnené preukázateľné výdavky. Výsledný základ dane sa následne pripočíta k ostatným príjmom daňovníka a zdaňuje sa sadzbou 19 % alebo 25 %, v závislosti od výšky celkového základu dane. Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nemôže prenajímateľ nikdy vykazať daňovú stratu. To znamená, že daňové výdavky si môže uplatniť najviac do výšky príjmov z prenájmu nehnuteľnosti. Ak preukázateľné daňové výdavky prevyšujú alebo sa rovnajú príjmu z nájmu, daňová povinnosť z prenájmu nevznikne, avšak nie je možné vykázanie záporného základu dane.
Návod ako vypísať daňové priznanie k nehnuteľnosti - BYT
Príklady výpočtu zdaniteľného príjmu
Príklad 1: Dôchodca s príjmom len z prenájmu
Starobný dôchodca v roku 2025 prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, teda na zdanenie mu zostane príjem vo výške 1 500 eur. Nakoľko však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá za zdaňovacie obdobie 2025 povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov, lebo jeho príjem nepresiahol sumu 2 876,90 eura.
Príklad 2: Daňovník s príjmami zo závislej činnosti a z prenájmu
Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 vo výške 1 550 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti oslobodenie od dane v sume 500 eur (1 550 - 500), t. j. po jej odpočítaní zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti predstavuje sumu 1 050 eur. Nakoľko úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka presiahol sumu 2 876,90 eura (5 000 + 1 050 = 6 050 eur), je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2025.
Príklad 3: Daňovník s nízkym príjmom z prenájmu
Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 vo výške 450 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur, t.j. po jej odpočítaní nemá žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti. V takomto prípade môže daňovník požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti a nie je povinný podať daňové priznanie.
Výdavky spojené s prenájmom: Kľúč k zníženiu dane
Výdavky spojené s prenájmom nehnuteľnosti sú kľúčovým prvkom pre optimalizáciu vašej daňovej povinnosti. Rozsah a druh uplatniteľných výdavkov závisí primárne od toho, či máte prenajímanú nehnuteľnosť zaradenú do obchodného majetku, alebo nie. Pri zisťovaní základu dane z príjmov z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov daňovník uplatňuje len preukázateľne vynaložené daňové výdavky, pričom vedie daňovú evidenciu podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov.
Ak si z príjmu z prenájmu odpočítate oslobodených 500 eur, musíte rovnakým pomerom „krátiť“ aj výdavky.
1. Nehnuteľnosť nie je zaradená do obchodného majetku
Ak prenajímate byt alebo dom ako fyzická osoba - nepodnikateľ, a nehnuteľnosť nie je evidovaná v obchodnom majetku, nemôžete si uplatniť všetky výdavky spojené s jej obstaraním či amortizáciou (napríklad odpisy, opravy alebo technické zhodnotenie). Ako daňovo uznateľné výdavky si môže zahrnúť iba tie náklady, ktoré súvisia priamo s jej prevádzkou, teda napríklad:
- platby za vodu, elektrinu, plyn a kúrenie,
- výdavky na upratovanie spoločných priestorov,
- poplatky za smeti, internet, správcovské poplatky a pod.,
- výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľnosti,
- výdavky týkajúce sa úhrad vlastníka bytu a nebytových priestorov do fondu prevádzky, údržby a opráv.
Všetky tieto výdavky musia byť vždy podložené relevantnými dokladmi, ako sú faktúry alebo potvrdenia o úhrade.
2. Nehnuteľnosť je zaradená do obchodného majetku
V prípade, že prenajímanú nehnuteľnosť zaradíte do obchodného majetku, vaše možnosti uplatnenia výdavkov sa výrazne rozširujú. Okrem vyššie uvedených položiek si môžete uplatniť aj:
- Odpisy nehnuteľnosti: Nehnuteľnosti zaradené do obchodného majetku sa odpisujú spravidla počas 40 rokov. Každý rok si môžete v daňovom priznaní uplatniť 1/40 z obstarávacej ceny, prípadne pomernú časť, ak nehnuteľnosť nebola prenajatá celý rok. Odpisy predstavujú náklad spojený s postupným znižovaním hodnoty majetku.
- Opravy a údržba: Sem patria napríklad náklady na maľovanie, opravu podlahy, výmenu spotrebičov, ktoré slúžia na udržanie nehnuteľnosti v dobrom stave.
- Technické zhodnotenie: Ide o významnejšie úpravy, ktoré zvyšujú hodnotu nehnuteľnosti, ako napríklad výmena okien, prístavba balkóna, inštalácia klimatizácie. Technické zhodnotenie sa odpisuje spolu s nehnuteľnosťou.
- Úroky z úverov a pôžičiek na zakúpenie prenajímanej nehnuteľnosti.
- Ostatné výdavky (napr. poplatok právnikovi za vypracovanie zmluvy o prenájme nehnuteľnosti).
Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku znamená, že o nej účtujete ako o obchodnom majetku alebo ju evidujete v daňovej evidencii. Toto rozhodnutie by malo vychádzať z individuálneho posúdenia vašich dlhodobých plánov s nehnuteľnosťou.
Prenájom nehnuteľnosti, ktorú vlastnia manželia (BSM)
Ak prenajímate nehnuteľnosť, ktorá je v bezpodielovom vlastníctve manželov, príjem z prenájmu si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti. Každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie od dane z príjmov vo výške 500 €.
Príklad: Manželia dôchodcovia a prenájom
Manželia, obidvaja poberatelia starobného dôchodku, prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Manželia si príjem z prenájmu nehnuteľnosti (napr. 4 200 eur) rozdelia v rovnakom pomere, t. j. na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur, t. j. zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní 500 eur predstavuje 1 600 eur. Nakoľko v roku 2025 nedosiahli žiadne iné zdaniteľné príjmy (poberaný starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem), nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov.
Daňová sadzba a daňové priznanie
Výšku daňovej povinnosti z prenájmu nehnuteľnosti bez živnosti vypočítame podľa § 15 zákona o dani z príjmov:
- sadzbou dane 19 % z časti základu dane, ktorá neprevyšuje alebo sa rovná 176,8-násobku sumy platného životného minima, čiže do sumy 47 537,98 eura,
- sadzbou 25 % z časti základu dane, ktorá je nad 176,8-násobok sumy platného životného minima, čiže nad sumu 47 537,98 eura.
Daňové priznanie k dani z príjmov za zdaňovacie obdobie 2024 má daňovník povinnosť podať do 31. marca 2025. V tejto lehote je povinný daň aj uhradiť. Lehota na podanie daňového priznania za rok 2025 je 31. marec 2026. Predĺžiť si ju môžete podaním oznámenia, a to najviac o tri kalendárne mesiace, do 30. 6. 2026 alebo šesť kalendárnych mesiacov, do 30. 9.
Zákon o DPH a prenájom nehnuteľnosti
Zákon o DPH sa na občana pri prenájme nehnuteľnosti vzťahuje vtedy, ak občan prenajíma nehnuteľný majetok nachádzajúci sa na území Slovenska na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu. V takomto prípade sa občan považuje za zdaniteľnú osobu.
Občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať žiadosť o registráciu pre DPH, ak v kalendárnom roku presiahne obrat z prenájmu nehnuteľností (alebo iných služieb či dodaní tovarov) 50 000 eur. Žiadosť o registráciu pre daň je občan povinný podať do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom presiahol obrat 50 000 eur.