V posledných rokoch sa úrokové sadzby na hypotékach výrazne zmenili, čo ovplyvnilo mnohých ľudí na Slovensku. Ako reakcia na tento nárast úrokov vznikol systém štátneho príspevku k hypotékam, ktorý má pomôcť zmierniť dopady zvýšených splátok na rodinné rozpočty.
Dotované hypotéky sa stali realitou po schválení legislatívy, ktorá zaviedla štátnu pomoc. Tento článok sa podrobne venuje podmienkam, formám a zmenám v systéme príspevkov na hypotéku, aby ste vedeli, či máte nárok na podporu a ako ju získať.
Čo je refixácia a refinancovanie hypotéky?
Na úvod je dôležité objasniť pojmy refixácia a refinancovanie, keďže na ne je naviazaná štátna pomoc s hypotékami.
Refixácia hypotéky
Fixácia úrokovej sadzby pri hypotéke znamená istotu, že sa vám za určené obdobie nezmení výška pravidelnej mesačnej splátky. Ak vám banka napríklad vo februári 2020 poskytla hypotéku s fixáciou na 3 roky, počas troch rokov ste splácali mesačnú splátku v rovnakej výške. Po 3 rokoch splácania teda nastalo výročie fixácie, alebo inými slovami, refixácia hypotéky. O novom úroku vás banka musí informovať 2 mesiace vopred, aby ste sa mohli rozhodnúť, či nový úrok akceptujete, alebo sa poobzeráte po inej banke s výhodnejšou ponukou úroku.
V dnešnej dobe sú nové úrokové sadzby na hypotékach výrazne vyššie ako tomu bolo pred pár rokmi. Ľudí, ktorým končia fixácie na hypotékach v roku 2025, čaká celkom stále ešte celkom slušný nárast, keďže mnohí pôjdu z úroku 0,4 až 1 % p.a. Banka je povinná minimálne 2 mesiace pred výročím fixácie poslať vám oznámenie o novej výške úrokovej sadzby. Podľa toho budete vedieť vopred, ako na tom ste a čo vás čaká.
Refinancovanie hypotéky
Refinancovanie prakticky znamená prenesenie úveru z banky A do banky B. Hlavnou motiváciou, prečo sa klienti rozhodnú pre prenos úveru, sú lepšie podmienky, ktoré banka B ponúka. Rozdiel medzi refinancovaním a refixovaním je teda ten, že refinancovaním váš úver v banke A zaniká a začínate splácať nový úver v banke B. V období rastu úrokových sadzieb sa vo všeobecnosti refinancovať úver do inej banky mimo výročia fixácie neoplatilo. Zlom nastáva v momente, kedy sa vám v banke A blíži výročie fixácie a nastavujú sa nové podmienky na ďalšie obdobie. Tie však kopírujú súčasnú situáciu na trhu a navýšenie pôvodnej úrokovej sadzby, ktorú ste dostali pred 3 až 5 rokmi, môže spôsobiť rozdiel vo vašej splátke hypotéky rádovo v desiatkach až stovkách eur smerom nahor.
Štátny príspevok na zvýšenú splátku hypotéky
Komu v minulom alebo tomto roku skončila fixácia úrokovej sadzby pri úvere na bývanie a stúpla mu splátka, má nárok na preplatenie 75 % celkového navýšenia, maximálne však 150 EUR mesačne.
Príspevok má podobu finančnej kompenzácie, hradenej na Váš osobný účet uvedený v žiadosti, a to vo výške 75 % hodnoty rozdielu zvýšenej (novej splátky) a referenčnej splátky (pre jednoduchosť pôvodnej splátky, aj keď hodnota nie je totožná). Maximálna výška príspevku je však 150 EUR na mesiac. Referenčnú hodnotu splátky určuje banka, ktorá tieto informácie komunikuje priamo s úradom práce, sociálnych vecí a rodiny.
Ak vám mesačná splátka hypotéky narástla napríklad zo 170 eur na 300 eur, ide o navýšenie o 130 eur a štát vám preplatí 75 % zo 130 eur = 97,50 eura.
Kto má nárok na príspevok?
Skôr ako sa pustíte do hlbšieho študovania, najprv sa uistite, či spĺňate všetky podmienky na poskytnutie tohto príspevku, a to menovite:
- Máte trvalý alebo prechodný pobyt na území SR.
- Váš priemerný mesačný príjem nepredstavuje viac ako 2 086,40 EUR mesačne, respektíve ak ste dvaja, tak dvojnásobok tejto hodnoty (4 172,80 EUR) za obdobie roku 2022 (teda súčet zdaniteľných príjmov delene 12). Ak za rok 2022 príjem prekračuje, tak je možné tento príjem posúdiť za obdobie posledných 6 mesiacov k dátumu podania žiadosti o poskytnutie príspevku.
- Pre žiadosti podané v roku 2025 sa posudzuje príjem za rok 2023. Hranica maximálneho hrubého príjmu je 1,6 násobok priemernej nominálnej mzdy zamestnanca. Priemerný príjem sa berie za ten istý rok a podľa Štatistického úradu to bolo 1.430 EUR. V prípade, že sú na zmluve 2 osoby (napr. manžel a manželka, partner a partnerka), tak sa posudzuje príjem spoločne a vtedy je hranica hrubého príjmu 4 576 EUR pre dvoch ľudí.
- Vaša splátka bola zvýšená z dôvodu refixácie úveru (pozor: to znamená, že ste po zmene sadzby ostali v domácej banke a hypotéku neprenášali do inej banky).
- Splátky sú hradené načas a v plnej výške (overuje sa cez banku).
- Nehnuteľnosť, ktorá je predmetom financovania, užívate na vlastné bývanie.
- Finančná pomoc so splácaním sa dá získať len na úvery poskytnuté pred 1. januárom 2024.
Ľudia, ktorých príjem v roku 2022 bol nad horným limitom, no následne klesol, sa posudzujú špeciálne. Ak máte aktuálne nižší príjem, je tu možnosť vydokladovať príjem za posledných 6 mesiacov. Ak sa však mesačná splátka hypotéky znížila (napríklad z dôvodu mimoriadnej splátky pred refixáciou), na príspevok nemusí vzniknúť nárok.
Zmeny v nároku na príspevok od 1. júna 2024
Od 1. júna 2024 sa zmenili pravidlá súvisiace s dotáciou hypoték pri zvýšených splátkach. Po novom budú môcť žiadať o príspevok aj tí, ktorí majú refinančný úver, ktorým bol splatený pôvodný úver na bývanie s účelom aspoň z časti na kúpu, výstavbu alebo rekonštrukciu. Pôvodný úver zároveň musel byť poskytnutý pred 1. 1. 2024.
Nárok na štátnu pomoc teda vzniká aj tým klientom, ktorých aktuálna úverová zmluva obsahuje iba účel refinancovanie za predpokladu, že je možné preukázať účel „bývanie” pôvodného úveru. Stále platí, že nárok na štátnu pomoc nevzniká, ak máte refinančnú hypotéku určenú iba na splatenie skôr poskytnutého spotrebného úveru alebo úverov, či bezúčelovú hypotéku (americká hypotéka).
Ďalšou zmenou, ktorú novela priniesla, je rozšírenie dôvodov zvýšenia úrokovej sadzby a splátky úveru, čo je jednou zo základných podmienok pre uplatnenie príspevku od štátu. Okrem refixácie úrokovej sadzby po novom k zvýšeniu mohlo dôjsť aj refinancovaním úveru do inej banky, ktoré však muselo nastať v období medzi 1. 1. 2023 a 31. 5. 2024.
Veľkou novinkou je, že o príspevok si môžu po 1. 6. 2024 spätne požiadať klienti, ktorým naň vznikol nárok za obdobie od 1. 1. 2024 do 31. 5. 2024. Podať žiadosť o príspevok však musia stihnúť najneskôr do 31. 7. 2024.
Ako podať žiadosť o príspevok
Príspevok vypláca úrad práce, sociálnych vecí a rodiny na základe žiadosti občana. Vyplácanie prebieha spätne, teda v aktuálnom mesiaci (v ktorom podáte žiadosť) žiadate o kompenzáciu splátky za mesiac predošlý. Súčasne platí, že lehota na podanie žiadosti o príspevok je do konca mesiaca nasledujúceho po mesiaci, kedy ste splátku, ku ktorej žiadate kompenzáciu, zaplatili.
Žiadosť môžete podať vo forme písomnej žiadosti na pobočke úradu práce, sociálnych vecí a rodiny v mieste trvalého pobytu alebo elektronicky cez slovensko.sk, podmienkou je však konverzia listinnej žiadosti do zaručenej konverzie (vykonáva notár). Ak podávate žiadosť elektronicky, musíte mať zaručený elektronický podpis a občiansky preukaz s funkčným elektronickým čipom.
Prílohou žiadosti je aj kópia úverovej zmluvy. Ak ste hypotéku refinancovali, musíte doložiť aj kópiu zmluvy starej hypotéky, ktorú ste novou hypotékou refinancovali, a musí tam byť napísané, že hypotéka bola použitá na kúpu alebo rekonštrukciu nehnuteľnosti. Ak ste aj predchádzajúcu hypotéku refinancovali, tak musíte predložiť aj kópiu tretej úverovej zmluvy. Rozhoduje prvá hypotéka a jej účel.
O príspevok na hypotéku treba požiadať na úrade práce, sociálnych vecí a rodiny podľa trvalého bydliska. Úrad práce žiadosť posúdi a ak ho schváli, príspevok vám príde na účet uvedený v žiadosti. Súčasťou žiadosti je aj čestné vyhlásenie, že splácaná nehnuteľnosť sa používa na trvalé bývanie žiadateľa o príspevok alebo blízkych osôb či rodiny.
Podrobný postup aj s príslušným tlačivom žiadosti nájdete na stránke ústredia práce, sociálnych vecí a rodiny.
Ako vyplniť a podať DAŇOVÉ PRIZNANIE online (FO - typ B)
Zmeny vo vyplácaní príspevku od 1. decembra 2025
Od 1. decembra 2025 prichádza zásadná zmena v systéme štátneho príspevku k hypotékam. Štát ukončí svoje vyplácanie príspevku - od 1. 12. 2025 už nebude pokrývať žiadnu časť navýšenia splátky.
Pomoc prevezmú komerčné banky, ktoré môžu - na dobrovoľnej báze - pokračovať vo vyplácaní príspevku až do 30. 11. 2027. Výška podpory bude predstavovať 75 % z navýšenia splátky, maximálne 150 € mesačne.
Ak sa banka rozhodne príspevok poskytovať:
- Klienti, ktorí ho doteraz dostávali cez úrad práce, budú mať jeho vyplácanie automaticky pokračovať zo strany banky.
- Ostatní klienti budú musieť podať žiadosť a splniť zákonné podmienky.
- Banka bude pritom posudzovať príjem iba raz - na začiatku poskytovania príspevku.
Ďalšie formy štátnej podpory bývania
Štátna podpora je zvýhodnenie poskytované štátom za účelom podpory cieľovej skupiny poberateľov finančných produktov.
Daňový bonus na zaplatené úroky pri hypotéke pre mladých
Štát podporuje poskytovanie hypoték pre mladých plnoletých poberateľov do 35 rokov na účely nadobudnutia nehnuteľnosti (dom alebo byt) alebo jej časti, výstavby nehnuteľnosti alebo zmeny dokončenej stavby. Podpora spočíva v daňovom bonuse na zaplatené úroky.
Keďže ide o formu daňového bonusu, podmienkou je, aby poberateľ pracoval a odvádzal štátu dane. Príjem poberateľa hypotéky musí byť nižší ako 1,3-násobok priemernej mesačnej mzdy zamestnanca v národnom hospodárstve za predchádzajúci kalendárny rok, v prípade manželov ide o koeficient 2,6-násobok. V prípade spoludlžníkov má nárok na daňový bonus iba jeden z nich.
Pre zmluvy uzavreté do 31. decembra 2023: Daňový bonus na zaplatené úroky je vo výške 50 % zo zaplatených úrokov maximálne zo sumy 50 000 eur v príslušnom zdaňovacom období na jednu tuzemskú nehnuteľnosť, najviac 400 eur ročne po dobu piatich po sebe idúcich rokov, počnúc mesiacom začiatku úročenia.
Pre zmluvy uzavreté od 1. januára 2024: Príjem poberateľa hypotéky musí byť nižší ako 1,6-násobok priemernej mesačnej mzdy zamestnanca v národnom hospodárstve za predchádzajúci kalendárny rok, v prípade manželov ide o 3,2-násobok. Daňový bonus na zaplatené úroky je vo výške 50 % z celkovej výšky zaplatených úrokov v príslušnom zdaňovacom období na jednu tuzemskú nehnuteľnosť, najviac 1200 eur ročne po dobu piatich po sebe idúcich rokov, počnúc mesiacom začiatku úročenia. Táto nehnuteľnosť sa nesmie prenajímať.
Príklad:
Stano a jeho manželka (obaja 21r.) si vzali hypotéku 100 000 eur. Ich spoločný príjem je nižší ako 2,6-násobok priemernej mzdy. Manželka je spoludlžníkom hypotekárnej zmluvy, daňový bonus si však môže uplatniť iba jeden z nich, v tomto prípade Stano, keďže poberá zdaniteľný príjem.V roku 2023 zaplatili zo sumy 100 000 eur úroky 1 200 eur. Zo sumy 50 000 eur je to polovica, teda 600 eur. Uplatniť si môže 50 % zo 600 eur = 300 eur (najviac 400 eur). Stano má nárok na daňový bonus 300 eur a môže si ho uplatniť v daňovom priznaní podanom za rok 2023 do konca marca 2024.
Štátna prémia pri stavebnom sporení
Stavebné sporenie je účelový, štátom podporovaný produkt stavebných sporiteľní, ktorého cieľom je získať prostriedky na kúpu, výstavbu alebo rekonštrukciu bývania. Pri stavebnom sporení sa sporí aspoň 6 rokov, pričom po splnení podmienok Vám štát poskytne štátnu prémiu.
Štátna prémia je príspevok nepodliehajúci dani z príjmov, plynúci zo štátneho rozpočtu SR. Vypláca sa každoročne stavebnému sporiteľovi na jednu zmluvu o stavebnom sporení po splnení zákonom stanovených podmienok, resp. ak sporiteľ nedodrží stanovené podmienky, nárok na štátnu prémiu mu zaniká.
Jednou z podmienok je, že mesačný príjem sporiteľa nesmie byť vyšší ako 1,3-násobok priemernej mesačnej mzdy v hospodárstve za predchádzajúci kalendárny rok. Ak chce stavebný sporiteľ v roku 2024 získať štátnu prémiu v plnej výške 70 eur, musí v roku 2024 vložiť finančné prostriedky vo výške 1000 eur, čiže 83,33 eur mesačne. Tieto finančné prostriedky môže sporiteľ vkladať priebežne, ale napr. aj jednorazovo v priebehu kalendárneho roka. Nasporené peniaze spolu s úrokom a štátnou prémiou môžete použiť na financovanie vášho bývania.
Mladomanželský úver
Ide o úver, na získanie ktorého prvou podmienkou je uzavretie manželstva, pričom obaja manželia na úverovej zmluve budú vystupovať ako jeden dlžník. Mladomanželia môžu požiadať o štátnu podporu mladomanželského úveru prostredníctvom banky, v ktorej si plánujú čerpať úver. Samotná podpora pre mladomanželov predstavuje štátny príspevok - percentuálnu výšku, o ktorú štát znižuje výšku úrokovej sadzby určenú v zmluve.
Odporúčania pri blížiacom sa konci fixácie
V prvom rade je rozumné počkať na refixačnú ponuku Vašej banky. Tá Vám bude doručená v zmysle zákona najneskôr 2 mesiace pred výročím fixácie.
Refixačná ponuka banky obsahuje ponuku novej úrokovej sadzby na ďalšie obdobie fixácie. Ak sa Vám sadzba na ponuke nepáči, pokojne sa ozvite svojmu bankárovi alebo zamierte na pobočku a požiadajte o prehodnotenie sadzby. Ak s touto požiadavkou neuspejete, často sa oplatí podať žiadosť o vyčíslenie zostatku hypotéky za účelom predčasného splatenia (ide o dokument, ktorý žiadate pri refinancovaní do inej banky). Vystavenie potvrdenia o výške zostatku hypotéky často aktivuje retenčné oddelenie banky, ktoré sa snaží zachrániť odchádzajúceho klienta a často ponúkne ešte lepšiu sadzbu ako bola uvedená na refixačnom liste. Výhodou je, ak ste aktívnym klientom banky, to znamená, že aktívne využívate účet a máte u nich aj iné produkty ako napríklad kreditnú kartu, povolené prečerpanie a podobne.
Kedy zvážiť prenos hypotéky do inej banky?
V prípade, ak ani kroky uvedené vyššie nepomohli k lepšej ponuke, je na čase prehodnotiť prenos hypotéky do inej banky. Tento krok by však mal spĺňať nasledovné kritériá:
- Sadzba ponúkaná konkurenčnou bankou, respektíve výsledná splátka v novej banke je nižšia ako ponuka aktuálnej banky, a to aj po započítaní hodnoty príspevku (o ktorý by ste refinancovaním prišli).
Pri refixácii je zbytočné zvažovať 1-ročný alebo 3-ročný fix úrokovej sadzby. Jednoznačne odporúčame vybrať si 5-ročnú fixáciu. Dôvod je jednoduchý: hypotekárny trh je „zamrznutý“ a banky robia maximum, aby si udržali klientov. Situácia sa výrazne nezmení ani v budúcnosti, a teda keď raz klesnú úrokové sadzby, nebude problém vyrokovať s bankou predčasné zníženie úroku aj počas fixácie alebo si úver preniesť do inej banky, ktorá vám dá nižší úrok. S fixáciou na 5 rokov máte celý čas istotu, že vám nenarastie splátka, a vy môžete bez stresu plánovať svoje rodinné financie.
Ak máte šťastie a splníte podmienky na štátnu pomoc s hypotékami, výborným riešením je tieto peniaze začať odkladať a vytvárať si tak rovno rezervu, ktorú raz možno budete potrebovať napríklad na zníženie zostatku hypotéky či na rekonštrukciu vášho bývania. Ak je v dnešnej dobe váš rodinný rozpočet napätý, skúste sa zamyslieť aj nad tým, kde by ste dokázali ušetriť. Zvážte, ktoré mesačné platby sú naozaj nutné a ktoré by ste vedeli zredukovať. Aj niektoré vaše zmluvy k finančným produktom môžu byť pre vás už nevýhodné. Či už ide o staršie spotrebné úvery, PZP či iné poistky, nechajte si ich skontrolovať a môžete ušetriť aj desiatky eur mesačne.